令和6年1月15日　提出 稲沢 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   稲沢 -16 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　塚本　譲太   TEL.

鑑定評価額 20,000,000 円  １㎡当たりの価格 49,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 稲沢市奥田大門町３８番外 ②地積 　(㎡) 406   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅を中心に一 般住宅も混在する住 宅地域 南4.6m市道 水道、ガス 奥田 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    70 ｍ、南   120 ｍ、北   120 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  22.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 奥田駅西方 260m 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の住宅地域であるが最寄駅に近く、生活利便性と割安感を求める層からの需要は底堅い。当面 はこの状態が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     49,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、稲沢市及び周辺市町の市街化調整区域内における住宅地域である。需要者は主に地縁者であるが、圏内 在住の一次取得者層も見込まれる。集落的要素が残る農家住宅地域であるが、最寄駅からも近く、市内中心部から比較 的近接しており地価は堅調に推移している。中心価格帯は、土地で１２００万円～１５００万円前後、新築戸建物件は ２５００万円～３０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、稲沢市内に存する比較可能性を有する市街化調整区域内の事例を採用し、各事例の規範性に応じて試算し た実証的な価格である。収益価格は、対象標準地が存する近隣地域の賃貸市場の成熟度等を踏まえた結果、その適用を 断念した。本件においては、近隣地域は自用目的での取引が一般的であることから、単価と総額との関連性及び代表標 準地との均衡性を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　稲沢 -17                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,000 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 87.3] [100.0] 100 49,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 稲沢市の住宅需要は稲沢駅、国府宮駅の周辺 は堅調であるが、旧祖父江町、旧平和町地区 は弱含みの状態が続いている。 既存の集落地域であるが、最寄駅に近く市内 中心部と比較した際の割安感がある。一定の 需要が見込まれることから地価は安定的に推 移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　 -10.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％