別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小牧 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　竹内　一理   TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市小松寺３丁目１５９番外
 ②地積
　(㎡)		 2,218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.3:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、店舗併用住宅
等が多い路線商業地
域		 南16m県道、背面道 水道、ガス、下水 味岡

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 味岡駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     44,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小牧市及び小牧市近郊の路線商業地域である。対象標準地の画地規模を前提とする需要は、沿道型サービ
ス店舗の用に供する法人が中心である。郊外型の飲食店や小売店舗等の新規出店が見られる地域で、一定の画地規模が
まとまれば、需要は一定程度見込まれる。取引価格は規模等により総額はまちまちで中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は店舗、店舗併用住宅等が混在した路線商業地域に所在し、貸店舗等の収益物件も見られるが、現状におい
て商業事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くないものと判断され、収益価格は比準価格より低位に求められた
。したがって、各試算価格を再吟味し、代表標準地との検討を踏まえ、市場をより反映した比準価格を採用し、収益価
格を参考に留め、かつ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[146.7]		 [ 99.8]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市場では、立地条件や画地規模等によ
る選別化、二極化が続いている。



幹線道路沿いの路線商業地域で、価格形成に
影響を及ぼす目立った変動要因はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ小牧０６
３３
-3		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
東7m、南5m、
三方路
近商

(90,200)
b Ａ小牧０６
３７
-17		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m国道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ犬山０５
０５
-542		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.5m市道、
西6.3m、
二方路
商業

(90,400)
d Ａ大口０６
３３
-7		 丹羽郡大口町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m町道、
北西6m、
二方路
１住居

(60,200)
e Ａ小牧０６
３６
-20		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
124,554  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
118,326 		 100
[ 129.0]
91,726 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
91,500 
b (　           ) 
114,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,444 		 100
[ 129.7]
89,008 
88,800 
c (　           ) 
77,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
80,175 		 100
[  99.7]
80,416 
80,300 
d (　           ) 
103,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
98,989 		 100
[ 116.3]
85,115 
84,900 
e (　           ) 
76,172  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,934 		 100
[  91.1]
84,450 
84,300 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +33.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,500 円／㎡]  



小牧 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,141,557 
4,352,111 
12,789,446 
8,224,400 
4,565,046 		 （　0.9465）
4,320,816 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     98,200,364 円　　　　（　     44,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 655.86 Ｓ1 655.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,218 ㎡     54.0 m x   41.3 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一棟貸しの店舗 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
655.86 
100.0 
655.86 
2,250 
1,475,685 		 10.0  14,756,850 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
655.86 
100.0 
655.86 

1,475,685 		 14,756,850 
0 
⑨年額支払賃料      1,475,685 円　×　12ヶ月　＝　      17,708,220 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        17,708,220 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       708,329 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 16,999,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        14,756,850 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         141,666 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,141,557 円　　　　（　         7,728 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ小牧賃貸３６
　　　　-505		 2,904  
(   2,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,547 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,269 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ小牧賃貸０１
　　　　-503		 1,613  
(   1,609) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,991 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 580,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 885,411 円  　　　       17,708,220　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,506,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,148,400 円  　　　　    116,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       116,000 円  　　　　    116,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,352,111 円　（　　　　　　         1,962 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9465    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 116,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0709     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0565 ×　 35 ％　＋　0.0668 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,224,400 円  
（　　　　　         3,708 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,141,557 円      
②総費用 4,352,111 円      
③純収益　①－② 12,789,446 円      
④建物等に帰属する純収益 8,224,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,565,046 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,320,816 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,948 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     98,200,364 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      44,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小牧 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小牧市小松寺三丁目１５９番
 1811005096842-0000
2 　小牧市小松寺三丁目１６０番
 1811005084853-0000
3 　小牧市小松寺三丁目１６１番
 1811005096747-0000
4 　小牧市小松寺三丁目１６２番
 1811010129665-0000
5 　小牧市小松寺三丁目１６３番
 1811005197789-0000
6 　小牧市小松寺三丁目１６９番１
 1811005095865-0000
7 　小牧市小松寺三丁目１６９番２
 1811010145571-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
小牧 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
小牧 5-2 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　長谷川　恵史   TEL.
鑑定評価額 190,000,000 円  １㎡当たりの価格 85,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 小牧市小松寺３丁目１５９番外
 ②地積
　(㎡)		 2,218  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.3:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、店舗併用住宅
等が多い路線商業地
域		 南16m県道、背面道 水道、ガス、下水 味岡

550m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   280 ｍ、西   250 ｍ、南    30 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,600 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 味岡駅東方

550m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの路線商業地域である。特段の変動要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -4.0
二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は小牧市及び隣接市町内の幹線道路沿いを中心とした商業地域と判断される。主な需要者はロードサイド店
舗の運営法人のほか、地元地縁の中小法人等と推定される。当該路線沿いは、店舗、事業所等のほかに戸建住宅も見ら
れる。また、新規出店は事業用定期借地権を設定する場合が多い。地価は供給が少ないこともあり堅調に推移している
。取引の中心となる価格帯は、規模、用途等により異なり一定の傾向を見出すことは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の取引事例を採用して試算されたもので、当該地域の不動産市場を反映した実証的な試算価格
である。収益価格は店舗の一括貸しを想定し、周辺賃料相場に基づいて試算された価格であるが、投下資本に見合った
賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に把握された。本件では規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を参
考に留め、代表標準地価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　小牧 5-7                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    124,000 円／㎡		 [100.8]
100		 100
[100.0]		 100
[146.7]		 [ 99.8]
100		 85,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 高騰が続く建築費の影響等により、不動産市
場の勢いに一部衰えがみられ始めている。世
界情勢は依然として不安定で先行きは不透明
である。

県道沿いの商業地域であり、地域要因に特段
の変動はみられない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +4.5
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 小牧 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ小牧０６
３７
-17		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西12m国道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ小牧０６
３３
-3		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北15m県道、
東7m、南5m、
三方路
近商

(90,200)
c Ａ小牧０６
３６
-20		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西16m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ小牧０５
１３
-26		 小牧市

 底地


   
（　          ） 		 長方形 南東15m県道、
北西6m、
二方路
２住居

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,642  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
115,444 		 100
[ 130.7]
88,327 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
88,200 
b (　           ) 
124,554  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
118,326 		 100
[ 130.0]
91,020 
90,800 
c (　           ) 
76,172  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
76,934 		 100
[  93.9]
81,932 
81,800 
d (　     84,106) 
84,106  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
82,003 		 100
[ 100.7]
81,433 
81,300 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +34.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,500 円／㎡]  



小牧 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,515,178 
4,444,545 
13,070,633 
8,153,800 
4,916,833 		 （　0.9511）
4,676,400 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　    106,281,818 円　　　　（　     47,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
小牧 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 655.86 Ｓ1 655.86
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   2,218 ㎡     54.0 m x   41.3 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗（一棟貸し）を想定。駐車場は一棟貸しのため賃料に含まれる。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
655.86 
100.0 
655.86 
2,399 
1,573,408 		 10.0  15,734,080 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
655.86 
100.0 
655.86 

1,573,408 		 15,734,080 
0 
⑨年額支払賃料      1,573,408 円　×　12ヶ月　＝　      18,880,896 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,880,896 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,510,472 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,370,424 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,734,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         144,754 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,515,178 円　　　　（　         7,897 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ小牧賃貸３６
　　　　-505		 2,904  
(   2,832) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,323 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,419 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,399 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ小牧賃貸３５
　　　　-501		 2,766  
(   2,759) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,515 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
小牧 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 590,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 944,045 円  　　　       18,880,896　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,506,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,168,200 円  　　　　    118,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       118,000 円  　　　　    118,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,444,545 円　（　　　　　　         2,004 円／㎡）　　（経費率　　  25.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9511    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 118,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     655.86 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0514 ×　 35 ％　＋　0.0668 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,153,800 円  
（　　　　　         3,676 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,515,178 円      
②総費用 4,444,545 円      
③純収益　①－② 13,070,633 円      
④建物等に帰属する純収益 8,153,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,916,833 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,676,400 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,108 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    106,281,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 小牧 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　小牧市小松寺三丁目１５９番
 1811005096842-0000
2 　小牧市小松寺三丁目１６０番
 1811005084853-0000
3 　小牧市小松寺三丁目１６１番
 1811005096747-0000
4 　小牧市小松寺三丁目１６２番
 1811010129665-0000
5 　小牧市小松寺三丁目１６３番
 1811005197789-0000
6 　小牧市小松寺三丁目１６９番１
 1811005095865-0000
7 　小牧市小松寺三丁目１６９番２
 1811010145571-0000
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考