令和6年1月15日　提出 小牧 -22　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   小牧 -22 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　佐野　達也   TEL.

鑑定評価額 16,600,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 74,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 小牧市堀の内５丁目２６１番 ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 一般住宅の中に共同 住宅等の見られる住 宅地域 北東6m市道 水道、ガス、下水 小牧 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南    60 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 小牧駅西方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 区画整然とした住宅地域であり、市役所や日用品店に近く利便性は高い地域である。周辺において特段の地域要 因の変化はみられず、現状の住宅需要の堅調さを維持し、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、小牧市中心部の市街化区域内の住宅地域と判定する。需要者は、小牧市内のほか大口町等隣接市町に勤 務する個人が中心である。小牧市や大口町は工場、物流倉庫が多く進出していることから、住宅需要も堅調であり、生 活利便性の高い中心部は地価は上昇傾向にある。中心となる価格帯は、土地のみで２０００万円前後、新築戸建住宅で ４０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模が小さく、収益不動産の想定は現実的ではないため、収益価格の試算は行わなかったが、自用目的の取引が中 心の地域であり、取引事例比較法による比準価格は市場実勢を反映しており、十分な信頼性を有すると判断する。従っ て、比準価格を標準として、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     92,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界情勢を発端とする建築費の高騰や金利上 昇懸念により不透明感はあるが、今のところ 不動産市況は堅調である。 区画整然とした住宅地域である。地域要因に 影響を及ぼす特段の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.8 ％  ％