別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江南 5-4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　加藤　恭一   TEL.
鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江南市古知野町久保見１１番
 ②地積
　(㎡)		 279  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

2.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 店舗、営業所等が混
在する路線商業地域
 北西15m県道、南西側道 水道、ガス、下水 江南

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 江南駅北西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 繁華性の低下は懸念されるが、当面は現状の地域環境及び地価水準を維持していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     53,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、江南市を中心に周辺市町を含む商業地域と判定する。主な需要者は、飲食店、物品販売事業者の
ほか、住宅用地として土地を求める不動産業者である。交通量、背後地の状態等に変化はなく、旧来からの繁華性は維
持されているが、市場を活性化する要因は見受けられない。中心となる価格帯は、事業者の規模、業種等によって、求
める画地規模が異なることから見出しにくい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、市場で代替競争関係にある他の不動産との比較の観点から価格を試算した実証的価格である。一方、収益
価格は、理論的な価格ではあるが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、低位に求められた。本件は、
市場性を反映した比準価格を中心に収益価格を関連付け、更に、同一需給圏内の広域的な価格検討を踏まえ、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安による物価高や海外経済減速等の下押し
要因により、景気回復に一服感が見られる。



地域環境の変化は見られないものの、背後住
宅地の地価上昇に後押しされて、地価は引き
続き上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ江南０５
１１
-507		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北12m市道、
東12m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ江南０５
１１
-536		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
南4.5m、
二方路
近商

(90,200)
c Ａ江南０５
０１
-539		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
北東7.5m、
角地
商業

(100,400)
d Ａ江南０６
０１
-11		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e Ａ江南０６
０１
-47		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西15m県道、
北東7.5m、
角地
準住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,955  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
107,640 		 100
[  97.9]
109,949 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
112,000 
b (　           ) 
114,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
115,426 		 100
[ 108.9]
105,993 
108,000 
c (　           ) 
106,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
101,291 		 100
[ 100.0]
101,291 
103,000 
d (　           ) 
96,990  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,572 		 100
[  90.3]
108,053 
110,000 
e (　           ) 
81,739  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.1]
98,756 		 100
[ 100.8]
97,972 
99,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.5 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -16.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



江南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,656,094 
2,437,597 
8,218,497 
7,546,500 
671,997 		 （　0.9320）
626,301 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     14,911,929 円　　　　（　     53,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 135.50 ＲＣ5 677.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   279 ㎡     25.5 m x   11.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階事務所、３～５階は専有面積約４０㎡、住居タイプ１～２ＬＤＫ５階建の店舗、事務所兼共同住宅を想定する。 ⑦有効率　  89.0 ％
の理由		 建物の用途、規模等から判定する。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.50 
85.0 
115.18 
2,077 
239,229 		 5.0  1,196,145 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
135.50 
90.0 
121.95 
1,661 
202,559 		 3.0  607,677 
0.0  0 

 3～ 5		 共同住宅
135.50 
90.0 
121.95 
1,298 
158,291 		 2.0  316,582 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
677.50 
89.0 
602.98 

916,661 		 2,753,568 
0 
⑨年額支払賃料        916,661 円　×　12ヶ月　＝　      10,999,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     602.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,999,932 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　       ％　＝　　       549,997 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,629,935 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,753,568 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,159 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,656,094 円　　　　（　        38,194 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ江南賃貸０１
　　　　-3		 1,413  
(   1,409) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,324 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,298 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ江南賃貸３３
　　　　-2		 1,042  
(   1,042) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,202 
c Ｂ江南賃貸１０
　　　　-3		 1,534  
(   1,531) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[122.0]		 100
[100.0]
1,324 
江南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 468,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 447,197 円  　　　       11,179,932　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,093,900 円  　　　　    117,000,000　×　　  55.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       175,500 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       117,000 円  　　　　    117,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,437,597 円　（　　　　　　         8,737 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 117,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 166,000 円／㎡　×　     677.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,546,500 円  
（　　　　　        27,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,656,094 円      
②総費用 2,437,597 円      
③純収益　①－② 8,218,497 円      
④建物等に帰属する純収益 7,546,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 671,997 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 626,301 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,911,929 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      53,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江南 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江南市古知野町久保見１１番
 1819000042906-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
江南 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
江南 5-4 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　眞下　弘   TEL.
鑑定評価額 29,000,000 円  １㎡当たりの価格 104,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 81,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 江南市古知野町久保見１１番
 ②地積
　(㎡)		 279  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

2.5:1		 店舗、事務所兼共同
住宅
ＲＣ5		 店舗、営業所等が混
在する路線商業地域
 北西15m県道、南西側道 水道、ガス、下水 江南

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    40 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 江南駅北西方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見受けられない。今後も店舗、営業所等が混在する商業地を維持しつつ、地価は上昇傾
向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    105,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     64,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は江南市及び隣接する市町の幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者の中心は主に地元企業、個
人事業者、沿道サービス店舗を経営する法人等があげられる。当該地域は市内を南北に接続する繁華性が高い路線であ
るが、画地規模大の敷地の確保がやや困難である。駅へは徒歩も可能、容積率大等から立地を生かした利用が考えられ
地価の上昇が見られる。需要の中心価格帯は、業種、規模等により価格が異なることから総額は把握しがたい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は店舗、営業所が建ち並ぶ路線商業地域であるため、店舗兼共同住宅を建築想定して収益価格を求めたが、得
られた収益価格は想定要素が多く信頼性に欠ける。比準価格は現実における信頼性の高い資料による結果であり規範性
が高い。したがって、同一需給圏内の比準価格を採用し、収益価格は参考程度とする。単価と総額の関連、市場の需給
動向等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    103,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内では幹線沿いの商業地需要に堅調な動き
が見られる。円安による原材料価格の高騰、
人手不足等を起因に建物価格の上昇が懸念さ
れる。

地域要因に特段の変動は見当たらない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 江南 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ江南０５
１１
-536		 江南市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北15m県道、
南4.5m、
二方路
近商

(90,200)
b Ａ江南０５
０１
-539		 江南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東15m県道、
北東7.5m、
角地
商業

(100,400)
c Ａ岩倉０６
３２
-6		 岩倉市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西23m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d Ａ犬山０５
０５
-23		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,528  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
115,426 		 100
[ 107.8]
107,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
106,200  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
101,291 		 100
[ 100.0]
101,291 
103,000 
c (　           ) 
120,908  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
122,238 		 100
[ 121.2]
100,856 
103,000 
d (　           ) 
90,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,451 		 100
[  90.6]
100,939 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    105,000 円／㎡]  



江南 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  対象標準地は既成市街地に所在し適用が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,596,448 
2,851,667 
8,744,781 
7,933,500 
811,281 		 （　0.9320）
756,114 		 （  4.3 -  0.1 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     18,002,714 円　　　　（　     64,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
江南 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅 135.50 ＲＣ5 677.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   279 ㎡     25.5 m x   11.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ＲＣ造の店舗、事務所兼共同住宅（１Ｆ：店舗、２Ｆ：事務所、３～５Ｆ：居宅・約６０㎡×２戸／Ｆ）を想定した。 ⑦有効率　  90.0 ％
の理由		 廊下、階段等の共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
135.50 
90.0 
121.95 
2,082 
253,900 		 6.0  1,523,400 
3.0  761,700 

 2～ 2		 事務所
135.50 
90.0 
121.95 
1,874 
228,534 		 3.0  685,602 
3.0  685,602 

 3～ 5		 居宅
135.50 
90.0 
121.95 
1,374 
167,559 		 3.0  502,677 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
677.50 
90.0 
609.75 

985,111 		 3,717,033 
1,447,302 
⑨年額支払賃料        985,111 円　×　12ヶ月　＝　      11,821,332 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     609.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         180,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,821,332 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         180,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       720,080 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,281,252 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,717,033 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          34,940 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,447,302 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         280,256 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,596,448 円　　　　（　        41,564 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ江南賃貸１１
　　　　-1		 1,187  
(   1,186) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
1,330 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,377 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,374 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b Ｂ江南賃貸１０
　　　　-4		 1,207  
(   1,204) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 95.0]
1,423 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
江南 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 615,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 600,067 円  　　　       12,001,332　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      136,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,254,600 円  　　　　    123,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       123,000 円  　　　　    123,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,851,667 円　（　　　　　　        10,221 円／㎡）　　（経費率　　  24.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.3 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9320    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 123,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     677.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0645     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,933,500 円  
（　　　　　        28,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,596,448 円      
②総費用 2,851,667 円      
③純収益　①－② 8,744,781 円      
④建物等に帰属する純収益 7,933,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 811,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 756,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,710 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     18,002,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      64,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 江南 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　江南市古知野町久保見１１番
 1819000042906-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
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備考