令和6年1月15日　提出 江南 -5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   江南 -5 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.

鑑定評価額 19,600,000 円  １㎡当たりの価格 110,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 江南市布袋下山町東５４番外 (江南布袋南部１６街区４) ②地積 　(㎡) 178   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ1 中小規模の一般住宅 が多い区画整理中の 住宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 布袋 500m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   110 ｍ、西    90 ｍ、南    80 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　　　　　　 　　 交通 施設 布袋駅南西方 500m 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 布袋駅周辺の区画整理事業、道路整備事業の進捗とともに、住環境が向上すると予測した。建築費の高騰等が懸 念されるものの、市内で人気の住宅地域として地価は堅調に推移すると予測した。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    110,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、名鉄犬山線沿線の江南市及び隣接市町内の住宅地域と判定した。需要者の中心は、市内在住の３０代か ら４０代の一次取得者層等で、周辺市町からの転入も見受けられる。同一需給圏内の住宅地域では新興住宅地域の引き 合いは強く、地価は強含んでいる。取引の中心となる価格帯は、土地は１５００万円～２０００万円程度、新築戸建物 件は３０００万円～４０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は新興住宅地域に存するものの規模が２００㎡未満のため、賃貸用共同住宅の建築を想定する収益還元法は妥当 性に欠けるとして割愛した。周辺では自己の住宅用地としての取引が中心であり、利便性や居住の快適性を重視した価 格が形成されている。以上により、取引事例との比較から求めた比準価格の説得力は高いとして同価格を標準に、代表 標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　江南 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [103.0] 100 100 [106.0] 100 [ 89.3] [100.0] 100 110,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    105,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市内人口は県内人口と同様に微減傾向で推移 している。市内高齢化率は県内平均よりも高 い。 布袋駅東に複合公共施設が完成し、市内住宅 地域における選考性がより高まっている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +1.5 環境　　　　　　 -12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.8 ％  ％