別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常滑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常滑 5-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　齋藤　登   TEL.
鑑定評価額 4,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常滑市りんくう町１丁目２５番１４外
 ②地積
　(㎡)		 59,795  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等


(80,300)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 大規模店舗のほか空
地も見られる路線商
業地域		 南30m市道、三方路 水道、ガス、下水 常滑

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大規模店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 常滑駅西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持して推移していくものと予測する。新型コロナウイルス感
染症の影響は収まり、空港利用者数は回復傾向にあり、地価は回復基調と予測する。
(3)最有効使用の判定 大規模店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     78,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常滑市を中心に県内広範囲の商業地域である。主たる需要者は、大型店舗を全国展開する資本力を有する
大手法人である。当該地域においては、新型コロナウイルス感染症の影響は収まり、中部国際空港利用者数は回復傾向
にあり、外国人訪問客、旅行客によるインバウンド需要も回復傾向にあり、地価は上場傾向にある。市場の中心価格帯
は、取引規模が一様ではないため把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は大規模店舗が見られる商業地域であるが、賃貸市場の成熟度は低く、元本価値に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格はやや低位に試算された。一方、当該地域では自用目的の事業用地等としての取引が中心で、
類似性の高い複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。従って、市場実態を反映する比準価格を重視して、
収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡、市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常滑 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[157.7]		 [103.0]
100		 76,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 建築費の高騰や金利先行き不透明感はあるも
のの、新型コロナの影響は収まり、経済情勢
及び不動産市況は回復傾向にある。


中部国際空港利用者数は回復傾向にあり、周
辺商業施設での消費需要も回復し、地価は上
昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常滑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０５
１２
-17		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東26.7m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
b Ａ常滑０６
１２
-15		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南西28.5m国
道、中間画地
近商

(90,200)
c Ａ半田０５
０６
-512		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北4m、西6m、
三方路
２中専

(70,200)
d Ａ半田０６
１０
-4		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東8.2m市道、
南東8m、北5m、
三方路
準工

(70,200)
e Ａ半田０６
２１
-31		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東17m国道、
中間画地
準工

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,179 		 100
[ 116.7]
74,704 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
76,900 
b (　           ) 
45,112  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.1]
48,455 		 100
[  69.3]
69,921 
72,000 
c (　           ) 
103,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
99,747 		 100
[ 121.6]
82,029 
84,500 
d (　           ) 
57,947  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
58,532 		 100
[  76.3]
76,713 
79,000 
e (　           ) 
55,092  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
64,814 		 100
[  86.2]
75,190 
77,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -6.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +28.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　 +11.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     78,000 円／㎡]  



常滑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

209,831,639 
67,647,780 
142,183,859 
86,250,000 
55,933,859 		 （　0.9718）
54,356,524 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　  1,156,521,787 円　　　　（　     19,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常滑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 13,891.77 Ｓ1 13,891.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
地区計画等
 80 ％   300 ％   300 ％   59,795 ㎡    240.0 m x  280.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平屋建て大規模店舗一棟貸しを想定。駐車場は９９９台を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
13,891.77 
100.0 
13,891.77 
972 
13,502,800 		 5.0  67,514,000 
5.0  67,514,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
13,891.77 
100.0 
13,891.77 

13,502,800 		 67,514,000 
67,514,000 
⑨年額支払賃料     13,502,800 円　×　12ヶ月　＝　     162,033,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,891.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　 999 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      41,958,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       162,033,600 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      41,958,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     8,159,664 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 195,831,936 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        67,514,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         648,134 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       67,514,000 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      13,351,569 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     209,831,639 円　　　　（　         3,509 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ常滑賃貸１７
　　　　-506		 729  
(     703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
1,111 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,060 円/㎡

　月額支払賃料
（　      972 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知多賃貸１４
　　　　-501		 845  
(     794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
994 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
常滑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 7,500,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 10,199,580 円  　　　      203,991,600　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   36,823,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,625,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      67,647,780 円　（　　　　　　         1,131 円／㎡）　　（経費率　　  32.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　  13,891.77 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 86,250,000 円  
（　　　　　         1,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 209,831,639 円      
②総費用 67,647,780 円      
③純収益　①－② 142,183,859 円      
④建物等に帰属する純収益 86,250,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 55,933,859 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 54,356,524 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          909 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,156,521,787 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常滑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常滑市りんくう町一丁目２５番１４
 1802010031133-0000
2 　常滑市りんくう町一丁目２５番１５
 1802010031134-0000
3 　常滑市りんくう町一丁目２５番１８
 1802010091739-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常滑 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常滑 5-4 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.
鑑定評価額 4,570,000,000 円  １㎡当たりの価格 76,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 68,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常滑市りんくう町１丁目２５番１４外
 ②地積
　(㎡)		 59,795  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,300)
準防
（その他）
地区計画等


(80,300)
台形
1:1.2		 店舗

Ｓ1		 大規模店舗のほか空
地も見られる路線商
業地域		 南30m市道、三方路 水道、ガス、下水 常滑

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南     0 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 大規模店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 200.0 ｍ、奥行　約　　 300.0 ｍ、規模　　    60,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 常滑駅西方

1.1km		 法令

規制		 準工
(70,300)
準防 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大規模商業施設を中心とするりんくうエリアの商業地域である。インバウンド需要等が回復しており、地価は微
増傾向にあるものと予測される。
(3)最有効使用の判定 大規模店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     76,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     19,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は知多半島を中心に広域的範囲における商業地域である。主たる需要者は複合商業施設の建設を目的とする
法人を中心に投資家等も想定される。当該近隣地域は新型コロナウイルス感染症が和らぎ、インバウンド需要を始めと
する来訪客は回復しており、不動産需要は上向きつつある。このような状況下において市場の中心となる価格帯は、業
種や事業規模によって大きく異なるため、その把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係の強い商業地の取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格であ
る。収益価格は建物規模や賃借人の業種にも左右され、特に大規模店舗の賃貸市場は景気の回復がまだ完全ではないこ
とから低位に求められた。自用目的での取引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、市場性を反映した比準価
格を採用して収益価格も参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常滑 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[157.7]		 [103.0]
100		 76,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     75,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の５類への移行に
伴い経済が回復する中、用途、地域間で格差
が認められるが、全般的に地価は上昇傾向で
ある。

大規模商業施設を中心とした商業地域である
。インバウンド需要を始めとする空港周辺で
の消費需要が回復傾向にあり、地価は微増傾
向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　 +34.0
行政　　　　　　  +6.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常滑 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０５
１２
-17		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東26.7m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
b Ａ半田０６
１１
-16		 半田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東31m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ半田０５
２１
-29		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
北4m、西3m、
三方路
２住居

(60,200)
d Ａ知多０５
０９
-18		 知多市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東20m県道、
中間画地
２中専

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,179 		 100
[ 117.8]
74,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
76,200 
b (　           ) 
72,917  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
72,917 		 100
[  90.9]
80,217 
82,600 
c (　           ) 
85,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
85,849 		 100
[ 109.0]
78,761 
81,100 
d (　           ) 
64,348  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.0]
69,943 		 100
[  92.1]
75,942 
78,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -8.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     76,500 円／㎡]  



常滑 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

205,819,616 
62,202,924 
143,616,692 
86,250,000 
57,366,692 		 （　0.9718）
55,748,951 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　  1,186,147,894 円　　　　（　     19,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常滑 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 13,891.77 Ｓ1 13,891.77
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工 準防
地区計画等
 80 ％   300 ％   300 ％   59,795 ㎡    240.0 m x  280.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建大規模店舗の一棟貸しで、平面式（自走式）駐車場９９９台を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
13,891.77 
100.0 
13,891.77 
949 
13,183,290 		 5.0  65,916,450 
5.0  65,916,450 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
13,891.77 
100.0 
13,891.77 

13,183,290 		 65,916,450 
65,916,450 
⑨年額支払賃料     13,183,290 円　×　12ヶ月　＝　     158,199,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　  13,891.77 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　 999 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　      41,958,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       158,199,480 円　　×　　   4.0 ％                          
＋　　　      41,958,000 円　　×　　   4.0 ％　＝　　     8,006,299 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 192,151,181 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        65,916,450 円　×　　  96.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         632,798 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       65,916,450 円　×　　  96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　      13,035,637 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     205,819,616 円　　　　（　         3,442 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ常滑賃貸１２
　　　　-501		 932  
(     931) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.2]		 100
[120.0]
1,101 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,034 円/㎡

　月額支払賃料
（　      949 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知多賃貸１４
　　　　-501		 845  
(     794) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 100
[ 85.8]		 100
[120.0]
1,007 
c Ｂ常滑賃貸１７
　　　　-506		 729  
(     703) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 74.5]		 100
[120.0]
994 
常滑 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 6,004,724 円  　　　      200,157,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　   36,823,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   10,625,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,250,000 円  　　　　  1,250,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      62,202,924 円　（　　　　　　         1,040 円／㎡）　　（経費率　　  30.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 50 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,250,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　  90,000 円／㎡　×　  13,891.77 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0690     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 50 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 86,250,000 円  
（　　　　　         1,442 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 205,819,616 円      
②総費用 62,202,924 円      
③純収益　①－② 143,616,692 円      
④建物等に帰属する純収益 86,250,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 57,366,692 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 55,748,951 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          932 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　  1,186,147,894 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      19,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常滑 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常滑市りんくう町一丁目２５番１４
 1802010031133-0000
2 　常滑市りんくう町一丁目２５番１５
 1802010031134-0000
3 　常滑市りんくう町一丁目２５番１８
 1802010091739-0000
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備考