別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常滑 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常滑 5-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　龍   TEL.
鑑定評価額 44,600,000 円  １㎡当たりの価格 84,400 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常滑市千代ケ丘１丁目２３番２外
 ②地積
　(㎡)		 529  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
不整形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、営業所、事務
所ビル等が混在する
商業地域		 北東26m国道、北西側道 水道、ガス、下水 常滑

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２６ｍ国道　　 交通

施設		 常滑駅東方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 常滑市のほぼ中心部に位置する路線商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状の利用状況を維
持していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,400 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     37,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常滑市及び周辺市町の幹線道路沿い商業地域一円である。需要者の中心は地元の個人事業者及びロードサ
イド店舗を展開する法人事業者が想定される。近隣地域は常滑市のほぼ中心部、自動車交通量の多い国道沿いにあるた
め、需要は底堅く推移している。商業地域での出店は事業用定期借地によるものが大半であるほか、取引された場合で
も画地規模にばらつきがあるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較により求められた市場性を反映した実証的価格である。一方
、収益価格は対象不動産の収益性を反映した理論的価格である。近隣地域においては自用目的の取引が中心であり、比
準価格の説得力が高いことから、比準価格を重視し、収益価格は参考とし、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評
価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常滑 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[140.7]		 [100.9]
100		 83,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 常滑市の人口は全体的には概ね横這いで推移
しているが、土地需要は高台の区画整理済み
地域と沿岸部地域とで二極化傾向にある。


国道沿いの路線商業地域であり、地域の利用
状況に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常滑 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０６
０１
-15		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南17m市道、
東2m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ常滑０５
１２
-17		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東26.7m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
c Ａ半田０５
０６
-512		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東22m県道、
北4m、西6m、
三方路
２中専

(70,200)
d Ａ半田０６
２１
-29		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m国道、
北4m、西3m、
三方路
２住居

(60,200)
e Ａ半田０６
１１
-20		 半田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南20m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
86,438 		 100
[  79.8]
108,318 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
88,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,179 		 100
[ 104.9]
83,107 
83,900 
c (　           ) 
103,903  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
99,747 		 100
[ 111.8]
89,219 
90,000 
d (　           ) 
85,335  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.7]
85,849 		 100
[ 106.9]
80,308 
81,000 
e (　           ) 
89,974  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
90,424 		 100
[ 103.5]
87,366 
88,200 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -0.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,400 円／㎡]  



常滑 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,022,457 
2,903,376 
11,119,081 
10,189,800 
929,281 		 （　0.9519）
884,583 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     19,657,400 円　　　　（　     37,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常滑 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 241.26 ＲＣ4 753.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   529 ㎡     28.0 m x   17.0 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は貸店舗、２～４階は平均専有面積約４８㎡、２ＤＫ及び２ＬＤＫの賃貸住宅を想定。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 階段、廊下等の共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
241.26 
86.3 
208.21 
2,704 
563,000 		 5.0  2,815,000 
2.0  1,126,000 

 2～ 2		 居宅
170.82 
85.0 
145.20 
1,423 
206,620 		 2.0  413,240 
1.0  206,620 

 3～ 4		 居宅
170.82 
85.0 
145.20 
1,451 
210,685 		 2.0  421,370 
1.0  210,685 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
753.72 
85.4 
643.81 

1,190,990 		 4,070,980 
1,753,990 
⑨年額支払賃料      1,190,990 円　×　12ヶ月　＝　      14,291,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     643.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,291,880 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   7.0 ％　＝　　     1,027,312 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,648,568 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,070,980 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          37,860 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,753,990 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         336,029 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,022,457 円　　　　（　        26,507 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ常滑賃貸１２
　　　　-5		 1,264  
(   1,264) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,523 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,450 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,423 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ常滑賃貸０１
　　　　-6		 1,192  
(   1,159) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 98.0]		 100
[100.0]
1,431 
c Ｂ常滑賃貸１６
　　　　-5		 959  
(     938) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
1,329 
常滑 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 440,276 円  　　　       14,675,880　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,300,500 円  　　　　    153,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,903,376 円　（　　　　　　         5,488 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　     753.72 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 10,189,800 円  
（　　　　　        19,262 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,022,457 円      
②総費用 2,903,376 円      
③純収益　①－② 11,119,081 円      
④建物等に帰属する純収益 10,189,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 929,281 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 884,583 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,672 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     19,657,400 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      37,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常滑 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常滑市千代ケ丘一丁目２３番２
 1802000751048-0000
2 　常滑市千代ケ丘一丁目２５番１
 1802000751058-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常滑 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常滑 5-3 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　西村　邦広   TEL.
鑑定評価額 44,700,000 円  １㎡当たりの価格 84,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常滑市千代ケ丘１丁目２３番２外
 ②地積
　(㎡)		 529  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
不整形
1.5:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ4		 店舗、営業所、事務
所ビル等が混在する
商業地域		 北東26m国道、北西側道 水道、ガス、下水 常滑

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    70 ｍ、南    20 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ国道　　 交通

施設		 常滑駅東方

900m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特段の変化は見られず、今後も現状を維持していくものと思料される。商業地需要は回復しつつあり
、地価は微増傾向を示すものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 不整形　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     84,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は常滑市を中心に周辺市町を含む商業地域である。主たる需要者は、店舗や事業所として利用する地元事業
者及び全国規模で展開する大手法人である。当該地域は、車両交通量の多い路線商業地域であり企業の出店需要は一定
程度ある。新型コロナウイルス感染症の影響は和らいでおり、商業地需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯は、取
引規模が一様ではないため把握が難しいが、対象標準地の画地規模で４５，０００千円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は路線商業地域であるが、不動産の収益性により価格形成されるに至らない投資市場としては未成熟な地域で
あり、収益用不動産の取引は少なく、収益価格は低位に試算された。一方、自用目的の事業用地等としての取引が中心
で、類似性の高い複数の取引事例から規範性ある比準価格が得られた。従って、市場実態を反映する比準価格を重視し
て、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡、市場動向等を勘案して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　常滑 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [100.9]
100		 100
[100.0]		 100
[140.7]		 [100.9]
100		 83,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症の５類への移行に
伴い経済が回復する中、用途、地域間で格差
が認められるが、全般的に地価は上昇傾向で
ある。

国道沿いの店舗、営業所等が混在する商業地
域である。地域要因に特段の変化はないが、
不動産市況は回復傾向にあり、地価も微増傾
向を示している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　 +22.0
行政　　　　　　  +7.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 常滑 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０５
１２
-17		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東26.7m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
b Ａ常滑０６
０１
-15		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南17m市道、
東2m、角地
１住居

(60,200)
c Ａ常滑０５
１２
-506		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.3m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ常滑０５
１６
-505		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西14.5m市
道、
南西14.5m、
角地
１住居

(80,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,179 		 100
[ 104.9]
83,107 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +0.9

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.9]
　　　　 100
83,900 
b (　           ) 
84,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
86,438 		 100
[  84.8]
101,932 
103,000 
c (　           ) 
72,794  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,740 		 100
[  87.9]
83,891 
84,600 
d (　           ) 
104,712  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 112.4]
94,837 		 100
[  91.2]
103,988 
105,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     84,500 円／㎡]  



常滑 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,676,565 
2,969,365 
10,707,200 
9,923,400 
783,800 		 （　0.9519）
746,099 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     16,579,978 円　　　　（　     31,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常滑 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼共同住宅 241.26 ＲＣ4 753.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   529 ㎡     28.0 m x   17.0 m  前面道路：国道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸し店舗、２～４階部分はファミリータイプ（平均専有面積約４８㎡）９戸の共同住宅を想定。 ⑦有効率　  85.4 ％
の理由		 中層店舗兼共同住宅として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
241.26 
86.3 
208.21 
2,455 
511,156 		 5.0  2,555,780 
5.0  2,555,780 

 2～ 2		 共同住宅
170.82 
85.0 
145.20 
1,364 
198,053 		 3.0  594,159 
0.0  0 

 3～ 4		 共同住宅
170.82 
85.0 
145.20 
1,459 
211,847 		 3.0  635,541 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
753.72 
85.4 
643.81 

1,132,903 		 4,421,021 
2,555,780 
⑨年額支払賃料      1,132,903 円　×　12ヶ月　＝　      13,594,836 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     643.81 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         384,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        13,594,836 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         384,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       838,730 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,140,106 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,421,021 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          41,558 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,555,780 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         494,901 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,676,565 円　　　　（　        25,854 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ常滑賃貸１２
　　　　-4		 1,050  
(   1,050) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,238 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,367 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,364 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ常滑賃貸０１
　　　　-5		 1,308  
(   1,287) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[106.1]		 100
[104.0]
1,428 
c Ｂ常滑賃貸１６
　　　　-2		 1,849  
(   1,798) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[110.0]		 100
[122.0]
1,435 
常滑 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 894,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 419,365 円  　　　       13,978,836　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       91,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,266,500 円  　　　　    149,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       149,000 円  　　　　    149,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,969,365 円　（　　　　　　         5,613 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 149,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     753.72 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,923,400 円  
（　　　　　        18,759 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,676,565 円      
②総費用 2,969,365 円      
③純収益　①－② 10,707,200 円      
④建物等に帰属する純収益 9,923,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 783,800 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 746,099 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,410 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,579,978 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常滑 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常滑市千代ケ丘一丁目２３番２
 1802000751048-0000
2 　常滑市千代ケ丘一丁目２５番１
 1802000751058-0000
3 　
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備考