別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常滑 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常滑 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　藤嶋　洋一   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常滑市鯉江本町５丁目１６０番
 ②地積
　(㎡)		 306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗、事務所ビル等
が見られる駅前の商
業地域		 南東26m市道 水道、ガス、下水 常滑

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ市道 交通

施設		 常滑駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 名鉄常滑駅近くの商業地域で、大きな新規商業投資や地域要因に特段の変動はないが、りんくう地区整備の進捗
に伴う波及効果が期待され、地価は底堅く推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び隣接市町の店舗、営業所等の適地となる商業地域全域で、主たる需要者は商圏を県内に展開す
る企業、地域密着型の企業等が多い。市内の商業地は、市中心部や駅周辺部では取引傾向が安定しており、新型コロナ
の影響も解消しつつある。地域分析上、実勢の価格動向は商業取引が少なく、取引価格帯は土地の競争力、規模、企業
主体の判断等により取引総額が異なり、価格水準は極めて個別性が強い傾向である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 市内及びその周辺では、特に自己の店舗利用の取得が中心のため、比準価格はこの市場実態を反映し実証的な価格とし
て試算された。収益価格は賃貸市場が未熟で、賃料水準が投資対象として見合わないことからやや低位に試算された。
よって、比準価格の相対的信頼性は高く、事業者の行動原理に即し説得力を有する。よって、商業投資動向や市場の特
性等にも留意して、比準価格を中心に収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　常滑（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    116,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による景気の先行
き不透明感は解消しつつあり、常滑市商業地
の地価は若干強含みで推移している。


駅に近い商業地域で特段の地域要因の変動は
ないが、当地域の商業性は回復しつつあり、
この１年間での地価は若干上昇している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 常滑 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０６
０１
-15		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南17m市道、
東2m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ常滑０６
０１
-20		 常滑市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m市道、
東4.5m、角地
近商

(70,200)
c Ａ常滑０６
０１
-25		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m市道、
西5m、角地
工業

(60,200)
d Ａ常滑０５
１２
-506		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北14.3m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e Ａ常滑０５
１２
-17		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東26.7m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
84,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
86,438 		 100
[  71.1]
121,572 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
122,000 
b (　           ) 
82,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
79,779 		 100
[  64.7]
123,306 
123,000 
c (　           ) 
78,358  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
75,344 		 100
[  60.1]
125,364 
125,000 
d (　           ) 
72,794  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
73,740 		 100
[  67.1]
109,896 
110,000 
e (　           ) 
88,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,179 		 100
[  81.0]
107,628 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



常滑 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成の宅地地域内にあり、積算価格は求められなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

19,361,490 
4,673,068 
14,688,422 
13,824,300 
864,122 		 （　0.9504）
821,262 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,473,660 円　　　　（　     57,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常滑 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 244.99 ＲＣ4 936.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   306 ㎡     15.0 m x   20.4 m  前面道路：市道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～４階：事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 階段、通路等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.39 
67.3 
135.54 
2,648 
358,910 		 3.0  1,076,730 
1.0  358,910 

 2～ 4		 事務所
244.99 
76.7 
187.91 
2,383 
447,790 		 3.0  1,343,370 
1.0  447,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
936.36 
74.7 
699.27 

1,702,280 		 5,106,840 
1,702,280 
⑨年額支払賃料      1,702,280 円　×　12ヶ月　＝　      20,427,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     699.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,427,360 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,651,469 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 18,991,891 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,106,840 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,983 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,702,280 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         322,616 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      19,361,490 円　　　　（　        63,273 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ常滑賃貸０１
　　　　-501		 2,485  
(   2,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,906 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,700 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,648 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ常滑賃貸１６
　　　　-501		 2,117  
(   2,077) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,476 
c Ｂ常滑賃貸１２
　　　　-503		 2,174  
(   2,137) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,724 
常滑 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,218,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,032,168 円  　　　       20,643,360　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      291,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,725,500 円  　　　　    203,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       203,000 円  　　　　    203,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,673,068 円　（　　　　　　        15,271 円／㎡）　　（経費率　　  24.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 203,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 208,000 円／㎡　×　     936.36 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,824,300 円  
（　　　　　        45,177 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 19,361,490 円      
②総費用 4,673,068 円      
③純収益　①－② 14,688,422 円      
④建物等に帰属する純収益 13,824,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 864,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 821,262 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,684 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,473,660 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常滑 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常滑市鯉江本町五丁目１６０番
 1802000722119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
常滑 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
常滑 5-2 愛知県 愛知第７ 氏名  不動産鑑定士　後藤　大吉   TEL.
鑑定評価額 35,800,000 円  １㎡当たりの価格 117,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 93,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 常滑市鯉江本町５丁目１６０番
 ②地積
　(㎡)		 306  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 事務所

Ｓ3		 店舗、事務所ビル等
が見られる駅前の商
業地域		 南東26m市道 水道、ガス、下水 常滑

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２６ｍ市道 交通

施設		 常滑駅南方

250m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 　市内中心部に所在する駅前の商業地域で、区画整理事業の進捗及び空港島、りんくう地区の施設整備等の影響
を受けることが今後期待される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     51,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は概ね市内の駅前、又は幹線道路沿いに形成される商業地域の存する一円の圏域である。需要者の属性は
中小の地元事業者が中心である。商業地に対する新規の出店需要は弱く、事業用定期借地等の賃貸需要が主流である。
市内における商業地の取引は極めて少ないため、取引の中心となる価格帯はほとんど見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　近隣は自用の店舗としての利用が大半を占め、比較的規模の大きな貸店舗等の賃貸物件は少なく、また賃貸市場が未
成熟で土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は不動産の
市場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。よって本件では比準価格を重視しつつ、収益価格は参酌に
留め、単価と総額との関係等に留意して調整を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    116,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　常滑 5-3                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    116,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　名鉄沿線駅前及び幹線道路沿いに所在する
商業地は売買需要が皆無であり、リ－ス需要
が大半を占めるため、背後住宅地の価格変動
で推移している。

　特記すべき地域要因の変動はない。




　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.9 ％ +0.9 ％
３　試算価格算定内訳 常滑 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ常滑０５
１２
-17		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南30m市道、
東26.7m、
角地
商業
地区計画等
(100,500)
b Ａ常滑０６
０１
-15		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南17m市道、
東2m、角地
１住居

(60,200)
c Ａ常滑０６
０１
-20		 常滑市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北15m市道、
東4.5m、角地
近商

(70,200)
d Ａ常滑０６
０１
-25		 常滑市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南13m市道、
西5m、角地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
88,700  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
87,179 		 100
[  76.5]
113,959 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
114,000 
b (　           ) 
84,709  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
86,438 		 100
[  72.8]
118,734 
119,000 
c (　           ) 
82,970  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
79,779 		 100
[  68.4]
116,636 
117,000 
d (　           ) 
78,358  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
75,344 		 100
[  63.9]
117,909 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -12.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    117,000 円／㎡]  



常滑 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、適切な再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

18,330,993 
4,271,384 
14,059,609 
13,279,500 
780,109 		 （　0.9504）
741,416 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,774,809 円　　　　（　     51,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
常滑 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 244.99 ＲＣ4 936.36
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   306 ㎡     15.0 m x   20.4 m  前面道路：市道     　  26.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階：店舗（フロア貸し）、２～４階：事務所（フロア貸し）を想定 ⑦有効率　  74.7 ％
の理由		 階段、通路等の共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
201.39 
67.3 
135.63 
2,542 
344,771 		 5.0  1,723,855 
3.0  1,034,313 

 2～ 4		 事務所
244.99 
76.7 
188.02 
2,186 
411,012 		 3.0  1,233,036 
2.0  822,024 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
936.36 
74.7 
699.69 

1,577,807 		 5,422,963 
3,500,385 
⑨年額支払賃料      1,577,807 円　×　12ヶ月　＝　      18,933,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     699.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         216,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,933,684 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         216,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     1,531,975 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,617,709 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,422,963 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          49,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,500,385 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         663,393 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      18,330,993 円　　　　（　        59,905 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ常滑賃貸０１
　　　　-501		 2,485  
(   2,363) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,697 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,684 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,542 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ常滑賃貸１２
　　　　-502		 2,751  
(   2,679) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
2,671 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
常滑 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 975,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 957,484 円  　　　       19,149,684　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      291,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,657,500 円  　　　　    195,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       195,000 円  　　　　    195,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,271,384 円　（　　　　　　        13,959 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 195,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 200,000 円／㎡　×　     936.36 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,279,500 円  
（　　　　　        43,397 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 18,330,993 円      
②総費用 4,271,384 円      
③純収益　①－② 14,059,609 円      
④建物等に帰属する純収益 13,279,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 780,109 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 741,416 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,423 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,774,809 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      51,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 常滑 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　常滑市鯉江本町五丁目１６０番
 1802000722119-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考