別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
犬山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
犬山 5-3 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　井上　徹   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 犬山市天神町１丁目８番
 ②地積
　(㎡)		 1,083  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

2.5:1		 銀行兼事務所

ＳＲＣ4		 銀行、スーパー、店
舗等が見られる駅前
商業地域		 南30m市道、三方路 水道、ガス、下水 犬山

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 犬山駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 街路が整備された駅前の商業地域である。地域要因に特段の変動はなく、今後も現在の地域性を維持するものと
予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    139,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は犬山市及び周辺市町の商業地域である。需要者の中心は、店舗・事務所としての利用を前提とする地元企
業及び個人事業主である。大規模商業施設、金融機関、公共の事業所等が見られ一定の繁華性を維持している。コロナ
禍からの回復基調もあり、地価は堅調に推移してきたが、金利の動向が不明であり、先行きは不透明な状況である。取
引総額については規模・用途等に応じて多様性が認められ、中心となる価格帯は見出し難い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、対象標準地と価格牽連性を有する商業地の取引事例を採用して試算したものであり、当地域の不動産市場
の現実的な動向を反映した実証的で説得力の高い価格が得られた。一方、当地域では土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないことから、収益価格は低位に求められた。以上のことから比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ
、現行の不動産市況も考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　犬山 5-1                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    135,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費者物価指数が上昇傾向にある。犬山市の
人口は引き続き減少が続いている。　



地域要因に特段の変動は認められない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 犬山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ犬山０５
０５
-516		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北25m県道、
西8.2m、角地
近商

(100,200)
b Ａ犬山０５
０５
-23		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西18m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ａ犬山０４
２２
-554		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東14m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
d Ａ犬山０５
０５
-542		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北12.5m市道、
西6.3m、
二方路
商業

(90,400)
e Ａ犬山０４
２２
-559		 犬山市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西14m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
107,093  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
101,637 		 100
[  76.7]
132,512 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
142,000 
b (　           ) 
90,725  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,451 		 100
[  72.6]
125,966 
135,000 
c (　           ) 
85,800  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,572 		 100
[  65.0]
133,188 
143,000 
d (　           ) 
77,789  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.8]
80,175 		 100
[  61.5]
130,366 
139,000 
e (　           ) 
70,584  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.2]
79,921 		 100
[  62.4]
128,079 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -22.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -2.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　 -10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    139,000 円／㎡]  



犬山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

64,107,934 
16,332,033 
47,775,901 
43,936,200 
3,839,701 		 （　0.9327）
3,581,289 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     81,392,932 円　　　　（　     75,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
犬山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 702.00 ＲＣ5 2,873.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,083 ㎡     52.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層の店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
702.00 
75.0 
526.50 
2,726 
1,435,239 		 3.0  4,305,717 
3.0  4,305,717 

 2～ 4		 事務所
702.00 
83.3 
584.77 
2,181 
1,275,383 		 3.0  3,826,149 
3.0  3,826,149 
塔屋
 5～ 5		 機械室
65.69 
100.0 
65.69 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,873.69 
81.7 
2,346.50 

5,261,388 		 15,784,164 
15,784,164 
⑨年額支払賃料      5,261,388 円　×　12ヶ月　＝　      63,136,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        63,136,656 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,203,633 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 60,869,023 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,784,164 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         149,950 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,784,164 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,088,961 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      64,107,934 円　　　　（　        59,195 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ犬山賃貸０５
　　　　-507		 2,288  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]
3,515 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,873 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,726 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ犬山賃貸０５
　　　　-508		 1,668  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
2,230 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
犬山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,465,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,203,633 円  　　　       64,072,656　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,208,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    7,068,600 円  　　　　    693,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       693,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       693,000 円  　　　　    693,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      16,332,033 円　（　　　　　　        15,080 円／㎡）　　（経費率　　  25.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 60 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9327    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 693,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 232,000 円／㎡　×　   2,873.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0634     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0476 ×　 40 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 25 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,936,200 円  
（　　　　　        40,569 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 64,107,934 円      
②総費用 16,332,033 円      
③純収益　①－② 47,775,901 円      
④建物等に帰属する純収益 43,936,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,839,701 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,581,289 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,307 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,392,932 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 犬山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　犬山市天神町一丁目８番
 1820000096475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
犬山 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
犬山 5-3 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　市川　隆治   TEL.
鑑定評価額 148,000,000 円  １㎡当たりの価格 137,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 犬山市天神町１丁目８番
 ②地積
　(㎡)		 1,083  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)

2.5:1		 銀行兼事務所

ＳＲＣ4		 銀行、スーパー、店
舗等が見られる駅前
商業地域		 南30m市道、三方路 水道、ガス、下水 犬山

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ３０ｍ市道 交通

施設		 犬山駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 駅前商業地域として、当面は現状の商業性が維持されていくものと予測した。経済活動の回復により地価は上昇
基調にあるが、今後については物価高や金利の動向が懸念される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     75,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は犬山市及び周辺市町の中心部及び駅周辺に形成された商業地域と判定した。主たる需要者は、店舗兼事務
所ビルを経営する法人である。当該地域は大型商業施設を核として、金融機関、公共施設等が存し繁華性が維持されて
いる商業地域である。駅西側の観光エリアと異なり、駅東側の当該地域は地元の消費活動回復が地価上昇につながって
いる。画地規模、用途等により価格水準は多様であり中心的な価格帯を把握するのは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、広域的観点から犬山市及び周辺市の取引事例を採用して、適切な要因比較に基づく実証的な価格が求めら
れている。一方収益価格は将来の収益性に着目した理論的な価格であるが、一部想定要因を含むことや、犬山市内では
投資目的の取引は件数が少ないことから参考に留めた。以上により、本件では市場性を反映した比準価格を標準として
収益価格を比較考量し、半年間の変動率も考慮して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    134,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　犬山（県） 5-1             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    135,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市内人口は一貫して減少傾向にあり、減少率
は県平均より高い。市内高齢化率は増加傾向
にあり、県平均より高率で推移している。


犬山駅前の代表的な商業地域に位置付けられ
る。価格形成要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 犬山 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ犬山０６
０５
-40		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ犬山０５
０５
-17		 犬山市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東19m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ大口０６
３３
-7		 丹羽郡大口町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南東16m町道、
北西6m、
二方路
１住居

(60,200)
d Ａ小牧０６
３７
-20		 小牧市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東27.5m県道、
北1.9m、角地
商業
地区計画等
(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
109,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
111,119 		 100
[  83.9]
132,442 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.0]
　　　　 100
142,000 
b (　           ) 
109,489  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
110,584 		 100
[  82.8]
133,556 
143,000 
c (　           ) 
103,421  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
103,421 		 100
[  79.5]
130,089 
139,000 
d (　           ) 
98,039  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
98,725 		 100
[  89.3]
110,554 
118,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    138,000 円／㎡]  



犬山 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

62,720,492 
15,557,551 
47,162,941 
43,292,800 
3,870,141 		 （　0.9299）
3,598,844 		 （  4.5 -  0.1 ）
4.4％  
⑧収益価格 　     81,791,909 円　　　　（　     75,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
犬山 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 702.00 ＲＣ5 2,873.69
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   1,083 ㎡     52.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　  30.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 近隣地域の標準的使用である店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  81.7 ％
の理由		 標準的なレンタブル比を採用した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
702.00 
75.0 
526.50 
2,550 
1,342,575 		 3.0  4,027,725 
3.0  4,027,725 

 2～ 4		 事務所
702.00 
83.3 
584.77 
2,168 
1,267,781 		 3.0  3,803,343 
3.0  3,803,343 
塔屋
 5～ 5		 機械室
65.69 
100.0 
65.69 
 
 		 0.0  0 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,873.69 
81.7 
2,346.50 

5,145,918 		 15,437,754 
15,437,754 
⑨年額支払賃料      5,145,918 円　×　12ヶ月　＝　      61,751,016 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,346.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　  13 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         936,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,751,016 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　         936,000 円　　×　　   5.0 ％　＝　　     3,134,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 59,552,665 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        15,437,754 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         146,659 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
       15,437,754 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       3,021,168 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      62,720,492 円　　　　（　        57,914 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ犬山賃貸０５
　　　　-505		 1,970  
(   1,963) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 80.0]
2,645 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,688 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,550 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ犬山賃貸０５
　　　　-507		 2,288  
(   2,171) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]
2,731 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
犬山 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,260,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,134,351 円  　　　       62,687,016　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,208,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    6,650,400 円  　　　　    652,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       652,000 円  　　　　    652,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　その他費用はない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,557,551 円　（　　　　　　        14,365 円／㎡）　　（経費率　　  24.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9299    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 652,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 218,000 円／㎡　×　   2,873.69 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0664     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0607 ×  35 ％　＋ 0.0925 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 43,292,800 円  
（　　　　　        39,975 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 62,720,492 円      
②総費用 15,557,551 円      
③純収益　①－② 47,162,941 円      
④建物等に帰属する純収益 43,292,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,870,141 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,598,844 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,323 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     81,791,909 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      75,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 犬山 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　犬山市天神町一丁目８番
 1820000096475-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考