鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
犬山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

犬山 5-2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　那須　明

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	犬山市上坂町４丁目１４９番				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、店舗兼住宅、作業所等が混在する地域	南東14m県道	水道、ガス、下水	犬山口 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

犬山口駅西方

950m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

低層店舗、店舗兼住宅、作業所等が混在する商業地域で、特段の変動要因はなく、当面は現状程度の地域環境を
維持しながら推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は犬山市及び隣接市町の商業地域一円の圏域である。需要者は郊外型店舗を展開する法人個人、営業所・ク
リニック等自用目的の法人個人等が中心である。当該地域は市内の主要幹線道路沿いに位置する区画整理済みの地域で
、繁華性の程度は高くないものの、背後が新興住宅地であるため需要は底堅く、地価水準は安定的に推移している。価
格は規模等により多様であり、取引も少ないことから中心となる価格帯の把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は対象標準地と同様の商業地の事例を採用し、市場の実態を反映した実証的な価格が求められた。一方収益価
格は収益性を反映した理論的な価格であり、商業地においては重視すべき価格であるが、想定要素が多い点でやや信頼
性に欠ける。したがって収益性に着目した取引も含め、取引市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較
考量して、更に一般的要因の影響、単価と総額との関連にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     77,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の人口は減少傾向が続いている。インフレ
や建築費の高騰、更には利上げ懸念等、先行
きに不透明感は強く、不動産市場はやや停滞
気味である。

市の中心部から比較的近い幹線道路沿いの商
業地で、地域要因に変動は見られないが、需
要は底堅く地価水準は概ね安定的に推移して
いる。

個別的要因に変動はない。　

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

犬山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ犬山０５０５ -516	犬山市		更地	（　）	ほぼ長方形	北25m県道、西8.2m、角地		近商 (100,200)
b	Ａ犬山０６０５ -24	犬山市		更地	（　）	不整形	西13m県道、中間画地		近商 (75,200)
c	Ａ江南０６０１ -37	江南市		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		準住居地区計画等 (60,200)
d	Ａ江南０６０１ -47	江南市		更地	（　）	不整形	北西15m県道、北東7.5m、角地		準住居 (70,200)
e	Ａ江南０６０１ -11	江南市		更地	（　）	長方形	北15m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 107,093	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 106.0]	101,637	100 [ 116.1]	87,543	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	87,500
b	(　 ) 47,370	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ / ]	100 [ 82.7]	57,451	100 [ 94.1]	61,053		61,100
c	(　 ) 75,630	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	76,159	100 [ 105.0]	72,532		72,500
d	(　 ) 81,739	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 83.1]	98,756	100 [ 122.5]	80,617		80,600
e	(　 ) 96,990	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	97,572	100 [ 109.6]	89,026		89,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -17.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -16.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +8.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

犬山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,624,466	939,154	3,685,312	3,333,890	351,422	（　0.9506） 334,062	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	7,953,857 円　　　　（　 43,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

犬山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	9.3 m x 19.2 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸し）、２～３階共同住宅（２ＬＤＫ、平均専有面積約４５㎡）を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

用途・規模より標準的と判断した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,246	161,712	3.0	485,136
							0.0	0
2～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	1,262	113,580	2.0	227,160
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	93.3	252.00		388,872		939,456
								0

⑨年額支払賃料	388,872 円　×　12ヶ月　＝　 4,666,464 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	4,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 192,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,666,464 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 192,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 242,923 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,615,541 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	939,456 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,925 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,624,466 円　　　　（　 25,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ犬山賃貸０５　　　　-17	1,243 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,264 円/㎡　月額支払賃料（　 1,262 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ犬山賃貸０５　　　　-24	1,250 ( 1,249)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	1,343
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

犬山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	245,500 円	49,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,754 円	4,858,464　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 417,300 円	49,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,100 円	49,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 939,154 円　（　　　　　　 5,189 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9506

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,100,000 円	設計監理料率　 175,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0654 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,333,890 円（　　　　　 18,419 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,624,466 円
②総費用	939,154 円
③純収益　①－②	3,685,312 円
④建物等に帰属する純収益	3,333,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	351,422 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	334,062 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,846 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,953,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

犬山 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	犬山市上坂町四丁目１４９番	1820000193588-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月12日　提出
犬山 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

犬山 5-2

愛知県

愛知第６

氏名

不動産鑑定士　今枝　祥晃

TEL.

鑑定評価額

14,100,000 円

１㎡当たりの価格

78,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	62,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	犬山市上坂町４丁目１４９番				②地積　(㎡)	181 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準住居 (60,200) （その他）
	1:2	店舗兼住宅Ｓ2	低層店舗、店舗兼住宅、作業所等が混在する地域	南東14m県道	水道、ガス、下水	犬山口 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

同一路線に複合型商業施設が
開業した。

街

路

１４ｍ県道

交通

施設

犬山口駅西方

950m

法令

規制

準住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

店舗、共同住宅、作業所等が混在する等、雑多な用途に利用されている地域である。同一幹線街路沿線に複合型
商業施設が開業し、交通量の増加が見込まれる。地価は概ね安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 78,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 37,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は市内及び周辺市町内の商業地域。需要者の中心は個人事業者や地場の企業であり、圏外からの転入は少な
い。沿道型店舗や共同住宅等が混在する等、用途の多様性が認められる。また、複合型店舗の開業に伴い交通量の増加
が商業地需要を喚起することも想定される。一方、建築費高騰等の懸念事項が残るため需給の程度は概ね普通程度であ
る。業態や画地規模により取引総額に開差が認められ、取引価格は大きく相違するため中心価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

県道沿いに店舗、共同住宅等が混在する地域であるが、新たに投資対象とされる画地は希薄であり、資産保有目的での
需要に概ね限定されると推察する。即ち、自己使用目的の取引が支配的な地域であり、収益獲得を目的とした土地取得
は稀である。しかも画地規模に着目すれば、採算性は低くならざるを得ず収益価格は信頼性に劣る。よって、実証的な
比準価格を重視し、収益価格は参酌するにとどめ、更に最近の不動産市場の動向等を踏まえて鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の主要産業である観光業の回復傾向が認め
られる一方、幹線街路沿線における路線商業
地需要は概ね普通程度である。

対象標準地と同一幹線街路沿線に複合型商業
施設が開業した。今後は顧客対象となり得る
自動車利用客の増加が予想される。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

犬山 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ犬山０４２２ -554	犬山市		建付地	（　）	長方形	南東14m県道、中間画地		準住居 (60,200)
b	Ａ犬山０５０５ -519	犬山市		更地	（　）	長方形	西7.5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	Ａ犬山０５０５ -54	犬山市		更地	（　）	台形	南東12m県道、中間画地		準住居 (60,200)
d	Ａ犬山０６０５ -9	犬山市		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6.9m市道、北4.2m、角地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,800	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	86,572	100 [ 100.0]	86,572	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	86,600
b	(　 ) 72,086	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 92.0]	78,981	100 [ 88.6]	89,143		89,100
c	(　 ) 57,620	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ / ]	100 [ 93.0]	62,391	100 [ 96.9]	64,387		64,400
d	(　 ) 62,633	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	63,010	100 [ 84.5]	74,568		74,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.5	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 78,000 円／㎡]

犬山 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価を求めることができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,607,616	947,781	3,659,835	3,364,690	295,145	（　0.9526） 281,155	（ 4.3 - 0.1 ） 4.2％
	⑧収益価格	6,694,167 円　　　　（　 37,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

犬山 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	90.00	Ｓ3	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準住居	60 ％	200 ％	200 ％	181 ㎡	9.3 m x 19.2 m	前面道路：県道　 14.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロアー貸し店舗、２階・３階は専有面積約４５㎡のファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

廊下等の共用部分を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	90.00	80.0	72.00	2,227	160,344	6.0	962,064
							0.0	0
2～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	1,237	111,330	2.0	222,660
							0.0	0
～

～

～

計		270.00	93.3	252.00		383,004		1,407,384
								0

⑨年額支払賃料	383,004 円　×　12ヶ月　＝　 4,596,048 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 252.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,596,048 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 240,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 241,802 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,594,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,407,384 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,370 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,607,616 円　　　　（　 25,456 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ犬山賃貸０５　　　　-15	1,193 ( 1,180)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,258	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,239 円/㎡　月額支払賃料（　 1,237 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｂ犬山賃貸０５　　　　-14	1,144 ( 1,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,219
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

犬山 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	248,500 円	49,700,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	145,081 円	4,836,048　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 32,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 422,400 円	49,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	49,700 円	49,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 947,781 円　（　　　　　　 5,236 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	49,700,000 円	設計監理料率　 177,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0677	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 35 ％　＋　0.0654 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,364,690 円（　　　　　 18,589 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,607,616 円
②総費用	947,781 円
③純収益　①－②	3,659,835 円
④建物等に帰属する純収益	3,364,690 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	295,145 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	281,155 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,553 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,694,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

犬山 5-2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	犬山市上坂町四丁目１４９番	1820000193588-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考