令和6年1月15日　提出 犬山 -13　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   犬山 -13 愛知県 愛知第６ 氏名  不動産鑑定士　太田　佳宏   TEL.

鑑定評価額 8,290,000 円  １㎡当たりの価格 42,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 32,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 犬山市大字羽黒字堂ケ洞１４番４３ ②地積 　(㎡) 196   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ郊外の住宅地 域 南6m市道 水道、ガス、下水 羽黒 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道　 交通 施設 羽黒駅東方 2.4km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当地域は、住宅団地内の低層一般住宅を中心とする地域であり、住宅地として熟成しているため、当面現状のま ま推移するものと思われる。割安感から一定の需要があり、地価は底堅く安定的に推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     42,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は概ね犬山市及び周辺市町に存する住宅団地等。需要者の中心は犬山市に地縁を有する３０～４０代の取得 者層であり、市外からの流入はあまり見られない。当地域は、利便性の劣る、起伏のある住宅団地であり、近年、高齢 化、空家の問題も抱えているものの、崖等を含まない画地については、割安感から一定の需要がある。土地は８００～ １，３００万円、新築戸建物件は２，８００万円前後を中心に取引が行われている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅団地であり、収益目的での取引は少なく、画地条件等諸条件を勘案すると、経済合理性に見 合う賃貸借建物の想定が困難なため、収益価格の試算は断念した。よって、比準価格のみの試算となったが、市場の実 態を十分に反映した客観的説得性を有する価格であると思われる。以上より、自用目的での取引が主で信頼性のある取 引事例により求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     42,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 犬山市では、近年人口は減少傾向にあるが、 物価高騰等の経済情勢の動向、各種金融政策 等の市場に与える影響に注視する必要がある 。 利便性の劣る住宅団地の中で、近年、高齢化 等の問題も抱えているものの、割安感から一 定の需要があり、地価は底堅く安定的に推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％