別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蒲郡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市神明町３８４番
｢神明町１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、事務
所ビル等が多い駅前
商業地域		 西（駅前広場）市道 水道、下水 蒲郡駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 蒲郡駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ蒲郡駅前の商業地域で、駅北側は長らく大きな変化は見られなかったが、近年優良建築物等整備事業が進行
中であり、地価も堅調に推移していくものと予測するが、今後の金利の動向には留意を要する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     83,500 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏：蒲郡市内の繁華性の比較的高い商業地域が主な類似地域であるが、市内及び周辺市の商業地域全般が圏域
である。需要者の属性：地元企業が主な需要者であるが、全国規模で支店等を有する企業の参加も見込まれる。市場の
需給動向：蒲郡駅北側の駅前ビルを中心とした優良建築物等整備事業が進行中であり、地価水準は堅調に推移している
ものと判断した。市場での需要の中心となる価格帯：取引価格は土地面積とも絡み、ばらつきが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中低層の店舗、事務所ビル等が多い駅前商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値
に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがっ
て市場性を反映した実証的な比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、商業地を取り巻く不動産市況、地域経済の動
向等の一般的要因の検討、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.6]		 [100.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 デフレ経済からインフレ経済へ、低金利社会
から金利上昇社会への構造変化と緩やかな人
口減少等により、不動産市場では二極化が顕
在化している。

蒲郡駅北側の駅前ビルを中心とした優良建築
物等整備事業が進行中であり、今後の駅前の
成長期待も含め、需要は堅調な状況にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ蒲郡０６
１４
-5		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北15m県道、
中間画地
近商

(90,200)
b Ａ蒲郡０６
３７
-5		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南12m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ蒲郡０５
３４
-509		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
d Ａ蒲郡０６
３７
-10		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m県道、
東6m、角地
近商

(89,200)
e Ａ蒲郡０６
３９
-3		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西12m市道、
北8m、角地
１中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
91,560  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
91,560 		 100
[  75.6]
121,111 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
96,784  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,171 		 100
[  72.6]
133,844 
134,000 
c (　           ) 
99,823  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
100,821 		 100
[  75.0]
134,428 
134,000 
d (　           ) 
141,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
134,349 		 100
[  76.7]
175,162 
175,000 
e (　           ) 
67,310  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  76.7]
87,757 		 100
[  72.6]
120,877 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -23.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



蒲郡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,640,485 
1,202,033 
4,438,452 
3,963,420 
475,032 		 （　0.9504）
451,470 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      9,605,745 円　　　　（　     83,500 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.20 ＲＣ3 294.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡     11.0 m x   10.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階以上は事務所の各階フロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.12 
85.2 
80.20 
2,338 
187,508 		 5.0  937,540 
1.0  187,508 

 2～ 2		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,870 
161,344 		 3.0  484,032 
1.0  161,344 

 3～ 3		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,637 
141,240 		 3.0  423,720 
1.0  141,240 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
294.52 
85.8 
252.76 

490,092 		 1,845,292 
490,092 
⑨年額支払賃料        490,092 円　×　12ヶ月　＝　       5,881,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,881,104 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       352,866 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,528,238 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,845,292 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,346 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          490,092 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　          94,901 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,640,485 円　　　　（　        49,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蒲郡賃貸３４
　　　　-501		 1,741  
(   1,689) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 75.0]
2,545 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,388 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,338 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蒲郡賃貸２９
　　　　-502		 1,871  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 91.0]
2,231 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 291,000 円  　　　　     58,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 176,433 円  　　　        5,881,104　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      494,700 円  　　　　     58,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        58,200 円  　　　　     58,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,202,033 円　（　　　　　　        10,452 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 58,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     294.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0681     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0523 ×　 40 ％　＋　0.0629 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,963,420 円  
（　　　　　        34,465 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,640,485 円      
②総費用 1,202,033 円      
③純収益　①－② 4,438,452 円      
④建物等に帰属する純収益 3,963,420 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 475,032 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 451,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,926 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,605,745 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      83,500 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市神明町３８４番
 1840005092353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
蒲郡 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
蒲郡 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　星野　ゆかり   TEL.
鑑定評価額 14,800,000 円  １㎡当たりの価格 129,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月13日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 100,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月14日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 蒲郡市神明町３８４番
｢神明町１－２｣		 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）



(100,400)

1:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 中低層の店舗、事務
所ビル等が多い駅前
商業地域		 西（駅前広場）市道 水道、下水 蒲郡駅前広場接面
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   150 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 ３階程度の店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 市道（駅前広場） 交通

施設		 蒲郡駅前広場接面

 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
⑤地域要因の将
　来予測		 中低層の店舗、事務所ビル等が多い駅前広場に面する商業地域で、至近の再開発による駅前活性化が期待される
。地価水準は、希少性の高い駅前商業地であるため、堅調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 ３階程度の店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    129,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     71,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね蒲郡市内の商業地域一円である。需要者の中心は、主として蒲郡市に地縁を有する法人及び個人事業
者であるが、駅前の商業地であるため規模がまとまればデベロッパー等も考えられる。郊外に大型店舗の出店が相次ぎ
、商業環境は厳しさを増しているが、駅前商業地域の希少性の観点からは、底堅い需要が認められる。総じて商業地の
取引は少なく、規模の多寡により大きな差が生じやすいことから中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は中低層の店舗、事務所ビル等が多い駅前商業地域であるが、自用の店舗、事務所等の多い地域であり、商業
事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は未だ高くはないものと判断され、収益価格は相対的に低位に求められた。他方、
比準価格は個別事情を含むものの、現下の市場実勢を反映した実証的価格である。従って、相対的規範性に優る比準価
格を中心に収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、本鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.6]		 [100.0]
100		 128,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    125,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気の緩やかな回復により雇用や所得環境の
改善が見られる中、商業地の不動産市場は立
地条件や収益性等による需要の二極化傾向が
続いている。

駅前広場に面する商業地域で、希少性の高さ
から潜在的な需要は底堅い。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 蒲郡 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ蒲郡０６
３８
-3		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m市道、
中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ蒲郡０６
３７
-10		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南22m県道、
東6m、角地
近商

(89,200)
c Ａ蒲郡０５
３８
-519		 蒲郡市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 西26.9m国道、
北2.2m、角地
準工

(70,200)
d Ａ蒲郡０６
３７
-12		 蒲郡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5m市道、
南3.7m、角地
商業

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,783  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
97,170 		 100
[  73.2]
132,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
133,000 
b (　           ) 
141,066  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
134,349 		 100
[  88.4]
151,979 
152,000 
c (　           ) 
66,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,996 		 100
[  53.6]
124,993 
125,000 
d (　           ) 
96,582  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
95,626 		 100
[  73.9]
129,399 
129,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    129,000 円／㎡]  



蒲郡 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、原価法の適用はできない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,527,344 
1,246,887 
4,280,457 
3,884,550 
395,907 		 （　0.9741）
385,653 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　      8,205,383 円　　　　（　     71,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
蒲郡 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 100.20 Ｓ3 294.52
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火

 100 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡     11.0 m x   10.5 m  前面道路：市道     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～３階は事務所の各階フロアー貸しを想定 ⑦有効率　  85.8 ％
の理由		 共用部分を考慮して査定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
94.12 
85.2 
80.20 
2,111 
169,302 		 4.0  677,208 
2.0  338,604 

 2～ 2		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,900 
163,932 		 3.0  491,796 
1.0  163,932 

 3～ 3		 事務所
100.20 
86.1 
86.28 
1,794 
154,786 		 3.0  464,358 
1.0  154,786 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
294.52 
85.8 
252.76 

488,020 		 1,633,362 
657,322 
⑨年額支払賃料        488,020 円　×　12ヶ月　＝　       5,856,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     252.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,856,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       468,499 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,387,741 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,633,362 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          15,027 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          657,322 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         124,576 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,527,344 円　　　　（　        48,064 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ蒲郡賃貸３０
　　　　-506		 1,658  
(   1,587) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,167 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,190 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,111 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ蒲郡賃貸２９
　　　　-502		 1,871  
(   1,855) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 97.0]
2,209 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
蒲郡 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 275,500 円  　　　　     55,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 175,687 円  　　　        5,856,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      123,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      562,000 円  　　　　     55,100,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        55,100 円  　　　　     55,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,246,887 円　（　　　　　　        10,842 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 55,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     294.52 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,884,550 円  
（　　　　　        33,779 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,527,344 円      
②総費用 1,246,887 円      
③純収益　①－② 4,280,457 円      
④建物等に帰属する純収益 3,884,550 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 395,907 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 385,653 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,354 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,205,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      71,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 蒲郡 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　蒲郡市神明町３８４番
 1840005092353-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考