別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-6 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.
鑑定評価額 161,000,000 円  １㎡当たりの価格 97,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市寄住町東浦９７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,649  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等の建
ち並ぶ路線商業地域
 北西15m市道 水道、下水 西尾口

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 西尾口駅南東方

650m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 特に大きな変動要因はみられず、当面は現状維持で推移すると予測するが、周辺において宅地分譲がされるなど
、商業系用途以外の利用もみられるようになっている。需要は底堅く地価は安定的に推移している。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市及び周辺の隣接市にある商業地域一円である。主たる需要者は、地元の中小法人のほか、全国展
開する大手の小売、飲食店舗事業者等である。中心市街地に近い、比較的交通量のある路線商業地域で、新型コロナの
影響により落ち込んだ需要は回復傾向にある。需要の中心となる価格帯は、取引が少ないうえに、規模、立地条件等よ
りバラツキがみられるが、概ね１０万円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある取引事例より求めており実証的で信頼性が高い。収益価格は比準価格に比べ低く求められた。
貸店舗等も見られる地域であるが、借地による出店も多く、事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず土地価格に見合っ
た賃料水準が形成されていないためと思料する。市場においては、取引価格を指標に価格が形成されていることに鑑み
、比準価格を重視し、収益価格を参考に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西尾 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.7
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[101.7]		 100
[134.3]		 [100.0]
100		 97,400 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 主要産業の自動車関連企業の業績は好調であ
る。景気は回復傾向にあるが、物価高等の不
安定要因もあり、不動産市況への影響を注視
する必要がある。

地域に大きな変動要因はみられないが、周辺
では住宅地としての利用がみられるようにな
っている。需要は比較的堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ西尾０６
２５
-1		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
b Ａ西尾０６
２５
-35		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西12m県道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
c Ａ西尾０６
３８
-6		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西22m県道、
北8.8m、
二方路
近商

(90,200)
d Ａ西尾０６
２５
-14		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西12m市道、
中間画地
準工

(70,200)
e Ａ西尾０６
４０
-20		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m県道、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
114,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 111.1]
103,071 		 100
[ 100.0]
103,071 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
103,000 
b (　           ) 
68,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.2]
90,517 		 100
[  98.0]
92,364 
92,400 
c (　           ) 
78,688  		 100
[ 100.0]		 [ 100.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.4]
89,459 		 100
[  86.5]
103,421 
103,000 
d (　           ) 
65,024  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
82,337 		 100
[  90.3]
91,182 
91,200 
e (　           ) 
95,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,726 		 100
[  98.0]
97,680 
97,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　 -11.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,500 円／㎡]  



西尾 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,022,234 
3,296,054 
10,726,180 
6,657,000 
4,069,180 		 （　0.9485）
3,859,617 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     85,769,267 円　　　　（　     52,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 590.00 ＬＳ1 590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,649 ㎡     47.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建ての店舗、一棟貸を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
590.00 
100.0 
590.00 
2,085 
1,230,150 		 5.0  6,150,750 
1.0  1,230,150 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
590.00 
100.0 
590.00 

1,230,150 		 6,150,750 
1,230,150 
⑨年額支払賃料      1,230,150 円　×　12ヶ月　＝　      14,761,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     590.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,761,800 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,180,944 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,580,856 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,150,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          56,587 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,230,150 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         384,791 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,022,234 円　　　　（　         8,503 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-506		 2,226  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,024 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,153 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,085 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-503		 2,396  
(   2,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,282 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 475,500 円  　　　　     95,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 442,854 円  　　　       14,761,800　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,228,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      958,600 円  　　　　     95,100,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        95,100 円  　　　　     95,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        95,100 円  　　　　     95,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,296,054 円　（　　　　　　         1,999 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 95,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     590.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,657,000 円  
（　　　　　         4,037 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,022,234 円      
②総費用 3,296,054 円      
③純収益　①－② 10,726,180 円      
④建物等に帰属する純収益 6,657,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,069,180 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,859,617 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,341 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     85,769,267 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市寄住町東浦９７番
 1831000377168-0000
2 　西尾市寄住町東浦９８番
 1831000377169-0000
3 　西尾市寄住町東浦９９番１
 1831000377170-0000
4 　西尾市寄住町東浦９９番２
 1831000377171-0000
5 　西尾市寄住町東浦１００番１
 1831000377172-0000
6 　西尾市寄住町東浦１００番２
 1831000377173-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-6 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.
鑑定評価額 162,000,000 円  １㎡当たりの価格 98,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市寄住町東浦９７番外
 ②地積
　(㎡)		 1,649  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、営業所等の建
ち並ぶ路線商業地域
 北西15m市道 水道、下水 西尾口

650m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ市道 交通

施設		 西尾口駅南東方

650m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 商業活動は依然として厳しい状況下にあるが、市内のサービス業や小売業の景況感は改善しつつあり、インバウ
ンド需要の回復に対する期待もあって、地価水準は緩やかに上昇していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     98,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     45,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西尾市内の主要道路沿いに低層店舗や事業所等が建ち並ぶ商業地域である。主な需要者の属性は広域的に
飲食店や小売店を展開する大手企業、あるいは市内又は隣接市に拠点を置く中小の事業者である。コロナ禍による行動
制限の解除から、商業地域への客足は戻りつつあり、インバウンド消費増加に対する期待や収益力の回復に伴って地価
水準は緩やかに上昇している。商業地で取引される土地の価格帯は個別性が強いため、その把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 取引事例比較法と収益還元法を適用して試算した。賃貸市場の需給動向等から収益価格は比準価格より低位に求められ
た。郊外の商業地域において土地の価格は投資効率を重視した収益価格より近隣地域や類似地域での取引価格を指標と
して形成される傾向が強い。比準価格は取引当事者の属性や市場の動向を反映した実証的な試算価格であることから当
該価格を妥当と判断し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西尾 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.7
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    131,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[101.7]		 100
[133.1]		 [100.0]
100		 98,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車産業は減産による低迷から持ち直して
いるが、原材料費の高騰が中小企業の収益を
圧迫しており、依然として不安定な状況が続
いている。

業種・業態によっては未だに収益力の回復が
遅れているものの、商業地域における経営環
境は改善傾向にあり、地価水準は緩やかな上
昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +14.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０５
２５
-515		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東20m県道、
南東11m、
角地
商業

(90,400)
b Ａ西尾０５
４０
-504		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西20m県道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ西尾０６
２５
-18		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ西尾０６
４３
-5		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
北東1m、角地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
132,345  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
126,851 		 100
[ 136.8]
92,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
92,700 
b (　           ) 
114,356  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
117,475 		 100
[ 110.4]
106,409 
106,000 
c (　           ) 
111,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,227 		 100
[ 108.2]
103,722 
104,000 
d (　           ) 
84,700  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
85,886 		 100
[  94.0]
91,368 
91,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     98,500 円／㎡]  



西尾 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

13,423,683 
3,269,250 
10,154,433 
6,573,000 
3,581,433 		 （　0.9485）
3,396,989 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     75,488,644 円　　　　（　     45,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 590.00 ＬＳ1 590.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 60 ％   200 ％   200 ％   1,649 ㎡     47.0 m x   40.0 m  前面道路：市道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小売店舗等の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
590.00 
100.0 
590.00 
1,996 
1,177,640 		 5.0  5,888,200 
1.0  1,177,640 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
590.00 
100.0 
590.00 

1,177,640 		 5,888,200 
1,177,640 
⑨年額支払賃料      1,177,640 円　×　12ヶ月　＝　      14,131,680 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     590.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        14,131,680 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,130,534 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 13,001,146 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,888,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,171 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,177,640 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         368,366 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      13,423,683 円　　　　（　         8,140 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-506		 2,226  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[117.0]		 100
[100.0]
2,114 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,061 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,996 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸４３
　　　　-501		 1,767  
(   1,714) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 88.0]		 100
[100.0]
2,008 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 469,500 円  　　　　     93,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 423,950 円  　　　       14,131,680　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,241,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      946,500 円  　　　　     93,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        93,900 円  　　　　     93,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,269,250 円　（　　　　　　         1,983 円／㎡）　　（経費率　　  24.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 93,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 153,000 円／㎡　×　     590.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,573,000 円  
（　　　　　         3,986 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 13,423,683 円      
②総費用 3,269,250 円      
③純収益　①－② 10,154,433 円      
④建物等に帰属する純収益 6,573,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,581,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,396,989 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,060 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     75,488,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      45,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市寄住町東浦９７番
 1831000377168-0000
2 　西尾市寄住町東浦９８番
 1831000377169-0000
3 　西尾市寄住町東浦９９番１
 1831000377170-0000
4 　西尾市寄住町東浦９９番２
 1831000377171-0000
5 　西尾市寄住町東浦１００番１
 1831000377172-0000
6 　西尾市寄住町東浦１００番２
 1831000377173-0000
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考