別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の店舗と一般住
宅が見られる商業地
域		 北西18.4m県道、北東側道 水道、下水 上横須賀

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．４ｍ県道 交通

施設		 上横須賀駅南東方

190m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗の他に住宅も見られる商業地域で、当面は現状の利用状況を維持していくものと推測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     27,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね西尾市及び隣接市の商業地域の圏域である。需要者は当該地域に地縁や拠点を有する個人、市内で事
業を展開している中小企業等である。旧吉良町ではあるが、県道整備による西尾市中心部へのアクセスの向上等もあり
、上横須賀駅周辺の住宅地需要は堅調に推移しており、近隣地域の地価は住宅地価格の上昇に牽引され、下げ止まって
きた。需要者の性格、事業の内容等により総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用目的の取引が中心
であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収
益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との
検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西尾 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,700 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.7]		 [105.0]
100		 57,600 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧幡豆郡はコロナ禍や経済動向より、地場産
業の衰退、人口減少、自然災害リスク等の影
響が強く、上横須賀地区の住宅地等を除き、
需要は弱い。

県道沿いの商業地だが、交通量も少なく、現
状繁華性は低い。上横須賀駅東側ロータリー
整備の計画が進んでいる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０６
４０
-33		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ西尾０６
３０
-15		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
北1.4m、角地
１住居

(60,200)
c Ａ西尾０６
４０
-39		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m国道、
中間画地
１住居

(60,200)
d Ａ西尾０５
３０
-511		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北16m県道、
中間画地
工業

(60,200)
e Ａ碧南０６
４２
-28		 碧南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m県道、
南5.6m、角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
56,197  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
55,863 		 100
[  97.2]
57,472 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
60,300 
b (　           ) 
45,993  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
46,932 		 100
[  87.5]
53,637 
56,300 
c (　           ) 
74,633  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
73,243 		 100
[ 122.7]
59,693 
62,700 
d (　           ) 
54,644  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.0]
64,801 		 100
[ 130.3]
49,732 
52,200 
e (　           ) 
79,218  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
76,323 		 100
[ 143.4]
53,224 
55,900 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　 -12.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +50.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,500 円／㎡]  



西尾 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,632,375 
602,931 
2,029,444 
1,564,570 
464,874 		 （　0.9464）
439,957 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      9,165,771 円　　　　（　     27,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 126.50 ＬＳ1 126.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     18.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  18.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小売店舗等の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
126.50 
100.0 
126.50 
1,659 
209,864 		 5.0  1,049,320 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.50 
100.0 
126.50 

209,864 		 1,049,320 
0 
⑨年額支払賃料        209,864 円　×　12ヶ月　＝　       2,518,368 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         396,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,518,368 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         396,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       291,437 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,622,931 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,049,320 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           9,444 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,632,375 円　　　　（　         7,977 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-506		 2,226  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.0]		 100
[150.0]		 100
[100.0]
1,767 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,666 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,659 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-507		 1,702  
(   1,664) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,565 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,500 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 87,431 円  　　　        2,914,368　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      218,700 円  　　　　     21,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         602,931 円　（　　　　　　         1,827 円／㎡）　　（経費率　　  22.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9464    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     126.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,564,570 円  
（　　　　　         4,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,632,375 円      
②総費用 602,931 円      
③純収益　①－② 2,029,444 円      
④建物等に帰属する純収益 1,564,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 464,874 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 439,957 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,333 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      9,165,771 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      27,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
 1831000061550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-5 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香   TEL.
鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 57,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
 ②地積
　(㎡)		 330  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）



(70,200)

1:1		 店舗兼住宅

Ｓ2		 低層の店舗と一般住
宅が見られる商業地
域		 北西18.4m県道、北東側道 水道、下水 上横須賀

190m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       330 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８．４ｍ県道 交通

施設		 上横須賀駅南東方

190m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 上横須賀駅に近接した県道沿いの商業地域である。地域要因の格別の変動はなく、当面は現状のまま推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     57,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡を中心とする西尾市及び隣接市の路線商業地域である。主たる市場参加者は地縁性を有する自営
業者、中小規模の小売業者等であり、圏外からの取得者は乏しい。近隣地域は上横須賀駅に近接した路線商業地域であ
り、駅のロータリー、道路の整備により利便性は向上している。同一需給圏内の商業地域は需要が弱含みであるものの
、近隣地域については地価は横ばい～緩やかな上昇傾向で推移していくと考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格の試算においては、同一需給圏内に存する類似性の高い事例から実証性の高い価格を求めることができた。同
一需給圏内においては商業事業者向けの賃貸市場は未成熟であることから、収益価格は低位に求められた。主たる市場
参加者は実勢の取引価格に注視して意思決定を行うため、市場性を適切に反映した比準価格を重視し、収益価格を参考
にとどめ、不動産業者へのヒアリング等を参考に、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西尾 5-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     42,700 円／㎡		 [ 97.2]
100		 100
[100.0]		 100
[ 76.6]		 [105.0]
100		 56,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     57,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 旧幡豆郡の商業地は人口減少等の影響から需
要は弱含みである。建築費の上昇が地価に及
ぼす影響も懸念され、先行きが見通せない状
況が続いている。

上横須賀駅に近い県道沿いの商業地域である
。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要
因の変動はない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -5.0
交通・接近　　　  -7.0
環境　　　　　　 -15.0
行政　　　　　　  +2.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ西尾０５
３８
-2		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西23m県道、
中間画地
準住居

(60,200)
b Ｂ西尾０５
２９
-1		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南9m国道、
中間画地
近商

(80,300)
c Ａ西尾０６
３８
-7		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西9m県道、
中間画地
商業

(80,400)
d Ａ西尾０６
４０
-11		 西尾市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北8.8m国道、
中間画地
近商

(80,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
54,467  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
54,957 		 100
[  95.9]
57,307 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
60,200 
b (　           ) 
44,228  		 100
[ 100.0]		 [  95.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
42,282 		 100
[  79.6]
53,118 
55,800 
c (　           ) 
37,798  		 100
[ 100.0]		 [  97.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
38,912 		 100
[  76.8]
50,667 
53,200 
d (　     30,248) 
40,300  		 100
[ 100.0]		 [  97.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
39,172 		 100
[  70.3]
55,721 
58,500 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.06 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.22 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     57,500 円／㎡]  



西尾 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,571,044 
598,878 
1,972,166 
1,564,570 
407,596 		 （　0.9464）
385,749 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　      8,036,438 円　　　　（　     24,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 126.50 ＬＳ1 126.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居

 70 ％   200 ％   200 ％   330 ㎡     18.0 m x   18.5 m  前面道路：県道     　  18.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 駐車場付きの一棟貸しで、平家建の店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
126.50 
100.0 
126.50 
1,570 
198,605 		 5.0  993,025 
1.0  198,605 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.50 
100.0 
126.50 

198,605 		 993,025 
198,605 
⑨年額支払賃料        198,605 円　×　12ヶ月　＝　       2,383,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     126.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,000 円／台　×　  11 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         396,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,383,260 円　　×　　  10.0 ％                          
＋　　　         396,000 円　　×　　  10.0 ％　＝　　       277,926 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,501,334 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           993,025 円　×　　  90.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,937 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          198,605 円　×　　  90.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          60,773 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,571,044 円　　　　（　         7,791 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-506		 2,226  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,712 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,621 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,570 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-502		 1,911  
(   1,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
1,529 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,500 円  　　　　     21,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,378 円  　　　        2,779,260　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      144,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      218,700 円  　　　　     21,700,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        21,700 円  　　　　     21,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         598,878 円　（　　　　　　         1,815 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9464    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 21,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 165,000 円／㎡　×　     126.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0721     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0567 ×　 40 ％　＋　0.0696 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,564,570 円  
（　　　　　         4,741 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,571,044 円      
②総費用 598,878 円      
③純収益　①－② 1,972,166 円      
④建物等に帰属する純収益 1,564,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 407,596 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 385,749 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,169 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      8,036,438 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市吉良町上横須賀菱池２２番６
 1831000061550-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考