別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.
鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市花ノ木町３丁目１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、銀行、営業所
等が混在する商業地
域		 南東20m県道、南西側道 水道、下水 西尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 西尾駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、銀行、営業所等が混在する西尾駅への接近性に優れる商業地域である。地域に変化を促す特段の要因もな
いため当面現状を維持して推移するものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西尾市及び隣接市の商業地域である。需要者は地元事業者のほか業種によっては全国展開の企業の参入も
あり得る。近隣地域は西尾市の中心部で駅に近接する県道沿いに店舗等が集積する商業地域であり、徒歩、自動車利用
の双方の顧客が見込める稀少性の高い立地であり市場競争力は高い。商業地域での出店は事業用定期借地によるものが
多くなっているほか、取引された場合でも規模、総額のばらつきが大きく需要の中心となる価格帯は把握困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は自用の店舗、事務所を中心に貸店舗、貸事務所が介在しているが、元本価値に見合った賃料水準が形成さ
れ難い賃貸市場の現状より収益価格は低位に試算された。取引市場においては自用目的での取引が支配的であり比準価
格の説得力が高いと思料される。よって市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、収益価格
は参考に留め、最近の不動産市場の動きを再度検討し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西尾（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    132,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ドラッグストアの出店意欲がやや目立つ程度
であり、西尾市内の商業地の需給には大きな
変化はみられなかった。


低層店舗等が建ち並ぶ市中心部に位置する商
業地域であり、地域要因に特段の変動は認め
られない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０６
２５
-18		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北11.5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ西尾０６
２５
-14		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 西12m市道、
中間画地
準工

(70,200)
c Ａ西尾０６
４０
-20		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北12m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ西尾０６
４３
-27		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
北東8m、角地
１中専

(60,150)
e Ａ西尾０６
２５
-35		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北西12m県道、
中間画地
１中専
高度1種最高15m
(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,226  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
112,227 		 100
[  81.2]
138,211 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.7]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
65,024  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
82,337 		 100
[  66.9]
123,075 
125,000 
c (　           ) 
95,061  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
95,726 		 100
[  72.2]
132,584 
135,000 
d (　           ) 
87,879  		 100
[ 100.0]		 [ 100.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
97,839 		 100
[  72.4]
135,137 
137,000 
e (　           ) 
68,001  		 100
[ 100.0]		 [ 100.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[  75.2]
90,517 		 100
[  73.1]
123,826 
126,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -9.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.03 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -24.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



西尾 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,623,519 
826,474 
2,797,045 
1,351,000 
1,446,045 		 （　0.9485）
1,371,574 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     30,479,422 円　　　　（　     80,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 120.00 ＬＳ1 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   377 ㎡     18.0 m x   15.6 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 低層店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
2,342 
281,040 		 5.0  1,405,200 
1.0  281,040 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

281,040 		 1,405,200 
281,040 
⑨年額支払賃料        281,040 円　×　12ヶ月　＝　       3,372,480 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,372,480 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　       ％　＝　　       269,798 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,522,682 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,405,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          12,928 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          281,040 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          87,909 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,623,519 円　　　　（　         9,611 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-506		 2,226  
(   2,122) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
2,441 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,418 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,342 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-502		 1,911  
(   1,874) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 84.0]		 100
[100.0]
2,395 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,500 円  　　　　     19,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,774 円  　　　        3,792,480　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      194,500 円  　　　　     19,300,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        19,300 円  　　　　     19,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         826,474 円　（　　　　　　         2,192 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 19,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,351,000 円  
（　　　　　         3,584 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,623,519 円      
②総費用 826,474 円      
③純収益　①－② 2,797,045 円      
④建物等に帰属する純収益 1,351,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,446,045 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,371,574 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,638 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,479,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市花ノ木町三丁目１６番１
 1831000325736-0000
2 　西尾市花ノ木町三丁目１６番２
 1831000325737-0000
3 　西尾市花ノ木町三丁目１６番３
 1831000325738-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 5-2 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.
鑑定評価額 50,100,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市花ノ木町３丁目１６番１外
 ②地積
　(㎡)		 377  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(100,400)
台形
1.2:1		 店舗

Ｓ1		 店舗、銀行、営業所
等が混在する商業地
域		 南東20m県道、南西側道 水道、下水 西尾

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南     0 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 西尾駅北方

260m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 西尾駅に至近の商業地域で潜在的な需要は底堅く、当面は現状の利用状況を維持し、地価は安定的な推移が予測
される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    133,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     80,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ね西尾市及び隣接市の幹線道路沿いの商業地域の圏域である。主な需要者の属性は広域的にロードサイ
ド店舗を展開する大手企業、市内又は隣接市に拠点を置く中小の事業者等である。付近の大型商業施設の集客力も維持
され、市内の中心的地域として潜在的な需要は底堅く、地価は緩やかに上昇している。需要者の性格、事業の内容等に
より総額面での価格幅は大きく、中心となる価格帯の把握は難しい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は商業地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は見られず、自用目的の取引が中心
であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収
益価格は低位に試算された。従って、取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、不動産市場の需
給動向に留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　西尾（県） 5-2             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    132,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 先行き不透明感は強いが自動車生産は堅調で
地域経済もコロナ禍からの回復が続く。市内
に多い中小企業の業績はＥＶ化との関連の差
で明暗分かれる。

地域要因に特段の変動はない。交通量が多い
県道沿いの視認性が良好な商業地域で、周辺
住宅地域の上昇もあり、近隣地域の地価もや
や上昇している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％ +0.8 ％
３　試算価格算定内訳 西尾 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０６
４０
-21		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度2種最高20m
(70,150)
b Ｂ西尾０６
２５
-1		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東15m市道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ安城０６
３７
-26		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
北東6m、角地
近商

(100,200)
d Ａ碧南０５
１９
-541		 碧南市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東18m市道、
中間画地
準工

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
111,925  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
112,708 		 100
[  72.4]
155,674 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.7

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.7]
　　　　 100
158,000 
b (　           ) 
114,056  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 110.0]
104,102 		 100
[  80.5]
129,319 
132,000 
c (　           ) 
147,899  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
145,082 		 100
[ 110.0]
131,893 
134,000 
d (　           ) 
88,750  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
89,105 		 100
[  68.1]
130,844 
133,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.43 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    133,000 円／㎡]  



西尾 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,682,933 
841,412 
2,841,521 
1,400,000 
1,441,521 		 （　0.9485）
1,367,283 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     30,384,067 円　　　　（　     80,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 120.00 ＬＳ1 120.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 100 ％   400 ％   400 ％   377 ㎡     18.0 m x   15.6 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 小売店舗等の一棟貸しを想定 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
120.00 
100.0 
120.00 
2,410 
289,200 		 5.0  1,446,000 
1.0  289,200 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
120.00 
100.0 
120.00 

289,200 		 1,446,000 
289,200 
⑨年額支払賃料        289,200 円　×　12ヶ月　＝　       3,470,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         420,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,470,400 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         420,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       311,232 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,579,168 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,446,000 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          13,303 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          289,200 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          90,462 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,682,933 円　　　　（　         9,769 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸２５
　　　　-501		 1,744  
(   1,713) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,227 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,488 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,410 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ安城賃貸２８
　　　　-512		 3,030  
(   3,001) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,748 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 100,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 116,712 円  　　　        3,890,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      383,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      201,600 円  　　　　     20,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,000 円  　　　　     20,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         841,412 円　（　　　　　　         2,232 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9485    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 160,000 円／㎡　×　     120.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0700     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,400,000 円  
（　　　　　         3,714 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,682,933 円      
②総費用 841,412 円      
③純収益　①－② 2,841,521 円      
④建物等に帰属する純収益 1,400,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,441,521 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,367,283 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,627 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,384,067 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      80,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市花ノ木町三丁目１６番１
 1831000325736-0000
2 　西尾市花ノ木町三丁目１６番２
 1831000325737-0000
3 　西尾市花ノ木町三丁目１６番３
 1831000325738-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考