別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月12日 提出
西尾 -39 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 -39 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 神戸 康弘   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  1㎡当たりの価格 37,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
西尾市一色町一色西荒子13番3
②地積
 (㎡)
396  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅のほ
か農地等が見られる
住宅地域
南西3.5m市道 水道、下水 福地

3.5km
(2)



①範囲 東   100 m、西    30 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         360 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特に無い

基準方位北、3.5
m市道
交通

施設
福地駅南西方

3.5km
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
旧幡豆郡一色町内の既成住宅地域であり現状の居住環境を維持すると思料する。津波等の災害リスクがあるため
当面地価水準は弱含みに推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            37,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は主に西尾市の旧幡豆郡を中心とする住宅地域である。需要者は地域と地縁性を有する個人が中心を占めて
いる。旧一色地区は駅や市中心部への利便性に劣り、津波リスク等もあるため需要は全般的に弱含みであるが、合併前
旧西尾地区との比較で割安感があるため地域周辺では総額を抑えた建売物件等に対する需要も見られる。需要の中心と
なる価格帯は土地で700万円から1000万円前後、新築の戸建住宅で2200万円から3000万円前後である。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
旧幡豆郡では人口が減少傾向にあることに加え賃貸市場の成熟の程度も低いため収益還元法の適用は断念した。比準価
格は旧一色町内の取引事例を採用して求めたものであり市場の実態を反映した実証的な価格である。近隣地域は戸建住
宅を主体とする住宅地域で、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する傾向がある。従って、比準価格の
説得力は高いと判断し、比準価格を採用して代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 西尾 -21                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         38,600 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[103.0]
[102.0]
100
37,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           38,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
西尾市中心部での住宅需要が堅調である一方
で、旧幡豆郡一帯では最寄駅等への利便性、
津波災害の危険性を反映して需要の回復には
至っていない。

周辺に農地等も残る既存の住宅地域であり、
地域要因に格別な変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近      0.0
環境        -1.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 西尾 -39 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A西尾06
30
-22
西尾市

建付


  
(           ) 
不整形 南東5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A西尾05
40
-532
西尾市

建付


  
(           ) 
ほぼ整形 南3.3m道路、
中間画地




1住居

(60,160)
c A西尾06
30
-31
西尾市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西3.3m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
d A西尾06
30
-13
西尾市

更地


  
(           ) 
長方形 北3.2m市道、
中間画地




1住居

(60,160)
e A西尾05
30
-507
西尾市

更地


  
(           ) 
長方形 南東3m市道、
中間画地




1低専

(60,100)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
37,209  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.8]

39,250 
100
[ 103.0]

38,107 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

38,900 
b (            
39,205  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[ 106.0]

36,986 
100
[  95.0]

38,933 

39,700 
c (            
27,206  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  80.0]

34,008 
100
[  96.0]

35,425 

36,100 
d (            
31,008  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 100.0]

31,008 
100
[  92.1]

33,668 

34,300 
e (            
38,136  
100
[ 100.0]
[  99.6]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

36,877 
100
[  96.0]

38,414 

39,200 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -2.0
画地      +6.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -1.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境      -5.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.02 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -4.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      37,800 円/㎡]  



西尾 -39 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
人口は減少しており、賃貸需要も乏しく、経済合理性に欠けるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 西尾 -39 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  西尾市一色町一色西荒子13番3
1831000134219-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
西尾 -39 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 -39 愛知県 愛知第8 氏名  不動産鑑定士 西尾 綾香   TEL.
鑑定評価額 15,000,000 円  1㎡当たりの価格 37,800 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
西尾市一色町一色西荒子13番3
②地積
 (㎡)
396  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
1低専
(60,100)

(その他)




1:1.2
住宅

W2
中規模一般住宅のほ
か農地等が見られる
住宅地域
南西3.5m市道 水道、下水 福地

3.5km
(2)



①範囲 東   100 m、西    30 m、南   100 m、北   100 m ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口 約    18.0 m、奥行 約    22.0 m、規模         360 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

基準方位 北  3
.5m市道
交通

施設
福地駅南西方

3.5km
法令

規制
1低専
(60,100)


⑤地域要因の将
 来予測
戸建住宅を中心に、農地等も見られるやや街路の狭い住宅地域である。市南部に位置し、需要はあまり高くない
。地域要因に特別な変動はなく、当面は現状維持にて推移していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
 個別的要因
方位                +2.0





(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            37,800 円/㎡
 収益還元法  収益価格            /      円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は旧一色町を中心とする西尾市南部の住宅地域である。主たる市場参加者は自動車産業等、西尾市内の企業
に勤務する30代~40代の一次取得者層である。旧幡豆郡においては、地場産業は衰退しており、人口減少、少子高
齢化の進行もみられ、地縁者以外による住宅需要は乏しい。近隣地域はやや街路が狭く、需要は弱含みで推移しており
、地価は下落傾向にある。また、建築費の高騰が地価に及ぼす影響が懸念される。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
採用した取引事例はいずれも旧幡豆郡の住宅地域に存するものであり、実証性の高い比準価格を求めることができた。
近隣地域では、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟なため求めることができなかった。主たる需要者は市場性に着目
して意思決定を行うものと考えられるため、比準価格を採用し、不動産業者へのヒアリング等を参考に、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 西尾 -21                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        +1.0
[前年代表標準地等の価格]
         38,600 円/㎡
[100.0]
100
100
[101.0]
100
[103.0]
[102.0]
100
37,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           38,400 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
旧幡豆郡においては需要は弱含みである。建
築費の上昇が地価に及ぼす影響も懸念され、
先行きが見通せない不安定な状況が続いてい
る。

西尾市旧幡豆郡に存する住宅地である。価格
形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変
動はない。


個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        +3.0
交通・接近      0.0
環境        -1.0
行政        +1.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-1.6 %  %
3 試算価格算定内訳 西尾 -39 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a A西尾06
30
-22
西尾市

建付


  
(           ) 
不整形 南東5m市道、
中間画地




1住居

(60,200)
b A西尾05
40
-518
西尾市

建付


  
(           ) 
袋地等 北西2.5m市道
、中間画地




1低専
地区計画等
(60,100)
c A西尾05
43
-28
西尾市

建付


  
(           ) 
不整形 南東5m市道、
南西4m、角地




1住居

(60,200)
d A西尾05
30
-35
西尾市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 東7.6m市道、
北3.6m、角地




1中専

(60,150)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
37,209  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  94.8]

39,250 
100
[  99.9]

39,289 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地     +2.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 102.0]
     100

40,100 
b (            
25,201  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  80.0]

31,501 
100
[  89.0]

35,394 

36,100 
c (            
38,517  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[ 100.0]
100
[ 102.9]

37,357 
100
[  95.7]

39,036 

39,800 
d (            
28,571  
100
[ 100.0]
[  99.8]
100
100
[   /  ]
100
[ 103.0]

27,683 
100
[  95.4]

29,018 

29,600 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -4.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路     -11.0 交通・接近    0.0 環境       0.0
画地     -20.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +3.0 交通・接近    0.0 環境      -8.0
画地      +2.9 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.01 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +5.0 交通・接近    0.0 環境     -10.0
画地      +3.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      +1.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      37,800 円/㎡]  



西尾 -39 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

 

 

 

 

 
(       
 
      -      )
%  
⑧収益価格                  円    (             円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


■ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由
人口は減少しており、賃貸需要が乏しく、経済合理性に欠けるため。

  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
4 不動産ID 西尾 -39 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  西尾市一色町一色西荒子13番3
1831000134219-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考