令和6年1月15日　提出 西尾 -38　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -38 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 16,000,000 円  １㎡当たりの価格 94,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 68,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寄住町上田２０番６ ②地積 　(㎡) 170   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,172) 1:3 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 南4.3m市道 水道、ガス、下水 西尾口 250m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    45 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ．３ｍ市道 交通 施設 西尾口駅北東方 250m 法令 規制 １住居 (60,172) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から近い一般住宅を中心とする住宅地域で、大きな変動要因はなく当面は現状維持で推移すると予測する 。利便性が高い地域で、需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +8.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     94,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市及び周辺市の名鉄西尾線沿線の住宅地域一帯である。需要者の中心は、市内在住者および周辺企 業に勤める３０～４０代の一次取得者である。最寄駅徒歩圏に位置し、店舗等の生活利便施設への接近性も良好な地域 であるため、需要は堅調で、地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地のみで１，５００万円 前後、新築戸建住宅で３，５００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の画地規模が小さいため、経済合理性の観点から賃貸住宅の想定は現実的ではないことから、収益価格は試 算をしていない。戸建住宅が大半を占める地域で、市場においては、戸建住宅需要者の自用目的の取引が中心で、利便 性及び快適性を基に、現実の取引価格を指標に価格が形成されている。従って、市場の実態を反映した比準価格を採用 し、代表標準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -1                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    114,000 円／㎡ [100.9] 100 100 [100.0] 100 [132.4] [108.0] 100 93,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     91,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の自動車関連企業の業績は好調であ る。景気は回復傾向にあるが、建築費が高騰 しており不動産市況への影響を注視する必要 がある。 地域要因に特段の変動はみられない。最寄駅 徒歩圏にあり、店舗等の利便施設への接近性 も良好であり、需要は堅調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.4 ％  ％