令和6年1月15日　提出 西尾 -34　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -34 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 8,040,000 円  １㎡当たりの価格 36,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺部町林添１４０番２ ②地積 　(㎡) 218   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 2:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に空地等が見られる 住宅地域 南6m市道 水道、下水 西幡豆 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    20 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅東方 640m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 都心部へのアクセスが不便な立地であり、慢性的な人口の減少や高齢化による住宅地需要の減退から、地価水準 は下落基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡幡豆町を中心とした西尾市郊外の既成住宅地域である。主な需要者の属性は近隣地域や周辺地域 に地縁を有する、あるいは住宅取得費用の割安感を重視する一次取得者である。人口の減少率が高く、市街地から距離 があって土地の実需は乏しい。住宅地の取引を促す要因は見当たらず、外部からの流入は限定的で地価の下落が続いて いる。土地は６５坪程度で１，０００万円前後、新築の戸建物件は２，０００万円台前半が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域の特性から住宅の賃貸需要が乏しいため収益還元法は適用せず、取引事例比較法を適用して試算した。自用の建物 が建ち並ぶ住宅地域において、土地の価格はその属する近隣地域、あるいは当該地域と相互に代替、競争等の関係が成 立する類似地域での取引価格を指標として形成される。比準価格は取引当事者の属性や市場の動向を反映した実証的な 試算価格であることから当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [109.4] [106.0] 100 37,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     38,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業は減産による低迷から持ち直して いるが、原材料費の高騰が中小企業の収益を 圧迫しており、依然として不安定な状況が続 いている。 旧幡豆郡の中でも幡豆地区は人口の減少に歯 止めがかからない状況であり、高齢化率も高 く、地価水準は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +14.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.9 ％  ％