令和6年1月15日　提出 西尾 -33　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -33 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　西尾　綾香   TEL.

鑑定評価額 4,700,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市寺部町笠外２７１番 ②地積 　(㎡) 162   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ既成住宅地域 北東4.5m市道、北西側道 水道、下水 西幡豆 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特に無い 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 西幡豆駅南方 1.1km 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧幡豆郡の臨海部に位置する旧来からの住宅地域である。需要は限定的で、地価は継続した下落傾向にある。地 域要因に大きな変動は見られず、今後も現況と同様に推移していくと考えられる。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧一色町を中心とする西尾市南部の住宅地域である。主たる市場参加者は自動車産業等、西尾市内の企業 に勤務する３０代～４０代の一次取得者層である。旧幡豆郡においては、地場産業は衰退しており、人口減少、少子高 齢化の進行もみられ、地縁者以外による住宅需要は乏しい。近隣地域は臨海部に位置し、地価は継続した下落傾向にあ る。今後、建築費の高騰が地価に及ぼす影響が懸念される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 実証性の高い比準価格を求めることができた。近隣地域では、賃貸需要が乏しく、賃貸市場が未成熟なため求めること ができなかった。同一需給圏内においては自用の住宅地を求める個人が主たる需要者層となっており、意思決定におい ては市場性が最も重視されることから、比準価格を採用し、不動産業者へのヒアリング等を参考に、代表標準地との検 討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [133.6] [101.0] 100 28,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     30,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 旧幡豆郡においては需要は弱含みである。建 築費の上昇が地価に及ぼす影響も懸念され、 先行きが見通せない不安定な状況が続いてい る。 西尾市臨海部に存する旧来からの住宅地域で ある。価格形成要因に影響を及ぼす大きな地 域要因の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　 +35.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.3 ％  ％