令和6年1月15日　提出 西尾 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -32 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　大橋　克也   TEL.

鑑定評価額 6,700,000 円  １㎡当たりの価格 25,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市東幡豆町越田９８番２ ②地積 　(㎡) 265   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 不整形 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅と農家住宅 が混在する住宅地域 西4m市道 水道、下水 東幡豆 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    80 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       260 ㎡程度、形状　不整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 東幡豆駅北東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 都心部へのアクセスが不便な立地であり、慢性的な人口の減少や高齢化による住宅地需要の減退から、地価水準 は下落基調が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は旧幡豆郡幡豆町を中心とした市街化調整区域にある郊外の既成住宅地域である。主な需要者の属性は近隣 地域や周辺地域に地縁を有する農家やその親族等である。行政上の規制が厳しく、狭い道路や雑然とした居住環境で、 人口の減少や市街地から距離があることから、外部からの流入は限定的で地価の下落が続いている。取引当事者の属性 が制約され、地域的な特性から取引が少ないため中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 住宅の賃貸需要が乏しく法令上の規制から共同住宅の想定が困難なため収益還元法は適用せず、取引事例比較法を適用 して試算した。市街化調整区域において指標となる取引事例は少ないが、土地の利用状況や周辺環境が類似する既成住 宅地域での取引価格は価格判定の有用な基礎となる。比準価格は取引当事者の属性や地域の特性を反映した実証的な試 算価格であることから当該価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -28                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,800 円／㎡ [100.6] 100 100 [101.0] 100 [124.7] [100.0] 100 25,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 自動車産業は減産による低迷から持ち直して いるが、原材料費の高騰が中小企業の収益を 圧迫しており、依然として不安定な状況が続 いている。 旧幡豆郡の中でも幡豆地区は人口の減少に歯 止めがかからない状況であり、高齢化率も高 く、地価水準は下落傾向が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +21.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.1 ％  ％