令和6年1月15日　提出 西尾 -30　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -30 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　佐野　正佳   TEL.

鑑定評価額 9,590,000 円  １㎡当たりの価格 53,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町上横須賀五反田２１番４外 ②地積 　(㎡) 181   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い閑静な住宅地域 北東4.5m市道 水道、下水 上横須賀 590m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ．５ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅南西方 590m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅主体の住宅地域であり、当面は現状で推移するものと予測される。住宅地需要は強含んでおり、地価は 上昇で推移することが予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     53,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は西尾市及び周辺市の住宅地域である。主たる需要者は西尾市内在住の個人である。近隣地域は鉄道駅、小 学校、スーパー、ドラッグストア等が徒歩１０分圏内にあり、市南部、北部のいずれにもアクセス良好である。旧幡豆 郡の中では人気が高く、住宅地としての相対的な競争力は高い。住宅地需要は強含み、地価は上昇で推移している。土 地は１８０㎡程度で概ね９００万円程度、新築の戸建物件は２０００万円から３０００万円程度が取引の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は画地規模が小さく経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であることから、収益価格の試算 を断念した。近隣地域は中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域であり、自己使用目的が土地利用の中心となっており、 比準価格は取引価格を決定する指標として説得力が高い。そこで、取引市場の実態を反映している比準価格を標準とし て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 73.4] [101.0] 100 52,600  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市は自動車、茶、観光等の産業があり、 名鉄西尾線沿線や国道２３号等、生活、産業 連携の発達した北部地域を中心に地価動向は 堅調である。 一般住宅主体の住宅地域であり概ね現状で推 移している。住宅地需要は強含んでおり、地 価は上昇で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -25.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.5 ％  ％