令和6年1月12日　提出 西尾 -27　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -27 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　神戸　康弘   TEL.

鑑定評価額 8,050,000 円  １㎡当たりの価格 54,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市吉良町上横須賀蔵屋敷５１番１外 ②地積 　(㎡) 148   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,180) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅の中 に店舗も混在する住 宅地域 南東4.5m市道 水道、下水 上横須賀 460m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、４．５ ｍ市道 交通 施設 上横須賀駅北西方 460m 法令 規制 １住居 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 旧吉良町の上横須賀駅周辺では建売分譲が増えつつあるが、近隣地域は旧来からの既成住宅地域であるため当面 は現状の居住環境を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主に西尾市内の住宅地域である。需要者は地域と地縁性を有する個人が中心であるが、建売住宅等に対す る地区外からの需要も見られる。上横須賀駅徒歩圏内で国道２３号バイパスや西尾市東部の丘陵に立地する工場等への 利便性が高いため需要は堅調で、地価は回復しつつある。需要の中心となる価格帯は土地で１０００万円から１２００ 万円前後、新築の戸建住宅で２５００万円から３０００万円前後である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 画地規模等から経済合理性のある賃貸住宅を想定することが困難であるため収益還元法の適用は断念した。比準価格は 市内類似地域より複数の取引事例を採用して求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。主たる需要者は 自己利用目的の個人が中心で、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する傾向がある。従って、比準価格の説得力 は高いと判断し、比準価格を採用して代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　西尾 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     38,600 円／㎡ [100.0] 100 100 [101.0] 100 [ 72.9] [103.0] 100 54,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     53,700 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 西尾市全体では人口が微減しているが、旧吉 良地区については概ね横ばい傾向である。環 境、立地、災害リスク等により不動産市況は 二極化している。 横須賀地区では県道西尾幡豆線バイパスの開 通により市中心部へのアクセスの改善が見ら れる。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％