令和6年1月15日　提出 西尾 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   西尾 -19 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.

鑑定評価額 33,300,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 西尾市八ツ面町上泡原９９番 ②地積 　(㎡) 749   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.5:1 住宅 Ｓ2 農家住宅、一般住宅 が混在する住宅地域 南東7m市道 水道、下水 桜町前 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       700 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ７ｍ市道 交通 施設 桜町前駅東方 1.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅、農家住宅が混在する市街化調整区域にある旧来からの住宅地域で、地域要因に大きな変動はみられず 、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、市内及び周辺市の市街化調整区域にある既成住宅地域である。需要者の中心は、農家やその親族等、当 該地域に地縁を有する個人である。街路等も未整備で居住の快適性は劣るが、市内中心部や生活利便施設への接近条件 は比較的良好で、外部からの転入も見込まれ、需要は底堅く地価は安定的に推移している。地域的な特性から取引は少 なく、取引規模も様々で中心となる土地の価格帯を把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺にはアパート等の収益物件は見られず、賃貸需要が弱く市場が未成熟であるため収益価格は試算をしなかった。比 準価格は、類似地域内の取引事例に基づき査定しており、実証的で信頼性が高いと判断する。市場においては自用目的 の取引が中心であり、実際の取引価格の水準を指標に地価が形成されている判断される。従って、市場の実態を反映し た比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 主要産業の自動車関連企業の業績は好調であ る。景気は回復傾向にあるが、建築費が高騰 しており不動産市況への影響を注視する必要 がある。 地域要因に特段の変動はみられない。住環境 等の劣る調区内住宅地であるが、周辺市街地 の地価上昇の影響もあり、地価は強含みであ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％