別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　古田　尚也   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,100 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市上矢田町郷後１０１番２
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 低層住宅の外、小工
場等も混在する既成
住宅地域		 北西6m市道、南西側道 水道、下水 福地

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 福地駅西方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 西尾市郊外の既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと予測
する。物価高騰等の影響より先行き不透明感はあるものの、地価水準は底堅く推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,100 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      6,490 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、西尾市の市街化区域を中心とする住宅地域である。需要者の中心は、西尾市を中心に西三河地域に居住
又は勤務する個人のエンドユーザーである。近隣地域は工場等も混在する郊外の住宅地域であるが、地価水準は比較的
低位であり、物価高騰等の影響により先行き不透明感はあるものの潜在的需要は底堅い。市場の中心となる価格帯は、
土地は総額１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建住宅では３，０００万円前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、実際の成約事例との比較に基づく市場性を反映した価格である。収益価格は、賃貸用建物の建設を想定し
て求めた収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受できず低位に求められた。近隣地域においては
、自己居住目的での需要者が中心であり取引価格水準を指標にすることが一般的であることから、本件では、比準価格
を採用し、収益価格は参考に止め、代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西尾 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,700 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 61,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰等の影響により当市不動産市況にお
いても先行き不透明感は否めないものの、当
市における地域経済は製造業を中心に堅調に
推移している。

地域要因に特段の変動はないが、郊外の既成
住宅地域として安定しており、住宅地需要は
堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西尾 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０６
２５
-34		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ西尾０５
３０
-517		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m道路、
北西6m、角地
１住居

(60,200)
c Ａ西尾０６
４３
-4		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m市道
、北西1m、
二方路
１住居

(60,160)
d Ａ西尾０６
３８
-22		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
２低専
地区計画等
(60,150)
e Ａ西尾０６
４０
-14		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m市道、
中間画地
２低専

(60,150)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
64,935  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,090 		 100
[  99.0]
62,717 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,700 
b (　           ) 
59,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,223 		 100
[  95.0]
60,235 
60,200 
c (　           ) 
57,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
57,267 		 100
[  89.3]
64,129 
64,100 
d (　           ) 
81,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
78,060 		 100
[ 135.0]
57,822 
57,800 
e (　           ) 
63,911  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
61,233 		 100
[  94.1]
65,072 
65,100 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,100 円／㎡]  



西尾 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,818,689 
389,799 
1,428,890 
1,366,470 
62,420 		 （　0.9725）
60,703 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      1,348,956 円　　　　（　      6,490 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.97 ＬＳ2 115.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   208 ㎡     17.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建共同住宅（重層式長屋形式）を想定。１ＬＤＫ、平均専有面積約５８㎡、計２戸。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 重層式長屋形式のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
51.35 
100.0 
51.35 
1,268 
65,112 		 2.0  130,224 
1.0  65,112 

 2～ 2		 居宅
64.59 
100.0 
64.59 
1,205 
77,831 		 2.0  155,662 
1.0  77,831 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.94 
100.0 
115.94 

142,943 		 285,886 
142,943 
⑨年額支払賃料        142,943 円　×　12ヶ月　＝　       1,715,316 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,715,316 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       112,999 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,770,317 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           285,886 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,687 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          142,943 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          45,685 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,818,689 円　　　　（　         8,744 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３０
　　　　-3		 1,083  
(   1,081) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,314 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,306 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,268 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸４０
　　　　-4		 1,075  
(     991) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,298 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 75,600 円  　　　　     18,900,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 56,499 円  　　　        1,883,316　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      190,500 円  　　　　     18,900,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,900 円  　　　　     18,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         389,799 円　（　　　　　　         1,874 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 163,000 円／㎡　×　     115.94 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,366,470 円  
（　　　　　         6,570 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,818,689 円      
②総費用 389,799 円      
③純収益　①－② 1,428,890 円      
④建物等に帰属する純収益 1,366,470 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 62,420 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 60,703 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          292 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,348,956 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       6,490 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市上矢田町郷後１０１番２
 1831000216916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
西尾 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
西尾 -11 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　一花　徹   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 62,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 49,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 西尾市上矢田町郷後１０１番２
 ②地積
　(㎡)		 208  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
台形
1.5:1		 住宅

Ｗ2		 低層住宅の外、小工
場等も混在する既成
住宅地域		 北西6m市道、南西側道 水道、下水 福地

2.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  16.5 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 福地駅西方

2.4km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 住宅のほか小工場等も混在する利用状況にあるが、特段の変動要因はなく、当面、現状を維持して推移するもの
と見込まれる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     62,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,350 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西尾市内の住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する３０代～４０代の一次取得者である
。近隣地域は郊外に位置し市中心部への接近性がやや劣る上、環境的にも工場等が混在する難点を有するが、旧西尾市
内においては地価水準が相対的に低位で値頃感があることから相応の需要が認められる地域である。土地は１，０００
万～１，５００万円程度、新築戸建は２，５００万～３，５００万円程度が需要の中心となる価格帯である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパートも見られるが多くは節税目的の建築で元本と果実の相関関係に整合する賃料が形成され難い現状より
収益価格は低位に試算された。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する市場参加者は実
際に取引される価格に基づき行動を決定するため比準価格の説得力が高いと思料される。よって取引市場の実態を反映
する比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　西尾 -10                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     63,700 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[101.0]		 [100.0]
100		 61,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 自動車部品大手メーカーの好調な業績、低金
利政策を背景に西尾市内の住宅地需要は引続
き強含みであった。


地域に変化を促す特段の要因は認められない
。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  +1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 西尾 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ西尾０５
３０
-517		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m道路、
北西6m、角地
１住居

(60,200)
b Ａ西尾０６
２５
-34		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ西尾０６
４３
-4		 西尾市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東3.6m市道
、北西1m、
二方路
１住居

(60,160)
d Ａ西尾０６
３８
-22		 西尾市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
北西6m、角地
２低専
地区計画等
(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
59,607  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
57,223 		 100
[  88.0]
65,026 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
65,000 
b (　           ) 
64,935  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
62,090 		 100
[  99.0]
62,717 
62,700 
c (　           ) 
57,949  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.9]
57,267 		 100
[  88.3]
64,855 
64,900 
d (　           ) 
81,636  		 100
[ 100.0]		 [ 100.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.0]
78,060 		 100
[ 139.0]
56,158 
56,200 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +39.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     62,200 円／㎡]  



西尾 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価を求めることが困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

1,725,370 
372,508 
1,352,862 
1,301,400 
51,462 		 （　0.9725）
50,047 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      1,112,156 円　　　　（　      5,350 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
西尾 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 57.97 ＬＳ2 115.94
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   208 ㎡     17.0 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平均専有面積約５８㎡の２階建て共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 ２階住戸の専有部分に階段を含む重層長屋。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
51.35 
100.0 
51.35 
1,177 
60,439 		 2.0  120,878 
1.0  60,439 

 2～ 2		 居宅
64.59 
100.0 
64.59 
1,153 
74,472 		 2.0  148,944 
1.0  74,472 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
115.94 
100.0 
115.94 

134,911 		 269,822 
134,911 
⑨年額支払賃料        134,911 円　×　12ヶ月　＝　       1,618,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.94 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   3,500 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         168,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         1,618,932 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         168,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       107,216 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,679,716 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           269,822 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,536 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          134,911 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          43,118 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       1,725,370 円　　　　（　         8,295 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ西尾賃貸３８
　　　　-4		 1,183  
(   1,181) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.0]		 100
[100.0]
1,217 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,212 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,177 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ西尾賃貸３０
　　　　-8		 1,352  
(   1,351) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[112.0]		 100
[100.0]
1,207 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
西尾 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 72,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 53,608 円  　　　        1,786,932　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       29,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      181,400 円  　　　　     18,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.80 /1000
④損害保険料        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        18,000 円  　　　　     18,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         372,508 円　（　　　　　　         1,791 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 18,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     115.94 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,301,400 円  
（　　　　　         6,257 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 1,725,370 円      
②総費用 372,508 円      
③純収益　①－② 1,352,862 円      
④建物等に帰属する純収益 1,301,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 51,462 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 50,047 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          241 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      1,112,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,350 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 西尾 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　西尾市上矢田町郷後１０１番２
 1831000216916-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
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備考