別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
安城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　石脇　雄生   TEL.
鑑定評価額 300,000,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市御幸本町３４３番１外
｢御幸本町６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,470)
不整形
1:1.5		 店舗

ＳＲＣ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東18m市道、三方路 水道、ガス、下水 安城

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 一部商業地域（８０％，４０
０％）		 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 安城駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,470)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ほぼ熟成した駅前商業地域で、今後も現在の地域性を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    161,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主として西三河地域の鉄道主要駅周辺の商業地域である。需要者の中心は、地縁的選好性を有する一般
企業や地元で商店を営む個人等が中心のほか、規模がまとまればマンション開発業者等が想定される。土地需要の中心
価格帯は、商業地の取引は個別性が強く、地積規模や業種によって価格帯が異なるため把握は困難である。近隣地域は
ＪＲ安城駅至近の極めて恵まれた立地にあって、需要は堅調に推移している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性に着目し、実際に市場で行われた取引事例に基づき試算した実証的な価格である。収益価格は収益性
に着目した理論的な価格であるが、近隣地域における商業事業者向の賃貸市場は成熟しておらず、元本に見合う賃料水
準には至っていないことなどから、収益価格は低位に試算された。従って、実証的である比準価格を中心に、収益価格
を参酌し、代表標準地価格との均衡、市場の特性などを検討の上、本鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安城 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 [107.8]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産需要は概ね堅調に推移したが、米中等
の海外経済や我が国の金融・財政政策の動向
等が不動産市場に与える影響には当面注視が
必要である。

当該地域の地域要因は安定的であり、特段の
変動要因は認められない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+8.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０６
３７
-5		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21.5m県
道、中間画地
１住居

(70,200)
b Ｂ安城０５
３３
-3		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c Ａ刈谷０５
２９
-532		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
西5.4m、角地
商業

(90,400)
d Ａ刈谷０５
４２
-18		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西18m県道、
北西14m、
角地
商業

(100,400)
e Ａ知立０５
４２
-511		 知立市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北西11m市道、
南西6m、角地
商業

(100,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
165,201 		 100
[  76.6]
215,667 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.8]
　　　　 100
232,000 
b (　           ) 
155,560  		 100
[ 100.0]		 [ 107.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
166,605 		 100
[  73.6]
226,365 
244,000 
c (　           ) 
174,148  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
174,818 		 100
[  70.5]
247,969 
267,000 
d (　           ) 
366,992  		 100
[ 100.0]		 [ 108.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
373,166 		 100
[ 130.0]
287,051 
309,000 
e (　           ) 
176,478  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
177,655 		 100
[  76.6]
231,926 
250,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.47 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.57 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    248,000 円／㎡]  



安城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

84,112,519 
18,874,441 
65,238,078 
56,178,200 
9,059,878 		 （　0.9288）
8,414,815 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    195,693,372 円　　　　（　    161,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 720.72 Ｓ5 3,369.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   470 ％   1,216 ㎡     25.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階は事務所、駐車場３５台（平面１１台、立体２４台）の５階建て店舗兼事務所を想定した。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 同種・同規模建物として標準的。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
720.72 
76.6 
552.22 
3,461 
1,911,233 		 5.0  9,556,165 
1.0  1,911,233 

 2～ 3		 事務所
720.72 
78.6 
566.47 
2,560 
1,450,163 		 5.0  7,250,815 
1.0  1,450,163 

 4～ 5		 事務所
603.84 
74.5 
449.59 
2,564 
1,152,749 		 5.0  5,763,745 
1.0  1,152,749 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,369.84 
76.7 
2,584.34 

7,117,057 		 35,585,285 
7,117,057 
⑨年額支払賃料      7,117,057 円　×　12ヶ月　＝　      85,404,684 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,584.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  35 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        85,404,684 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,168,375 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 82,436,309 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,585,285 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         327,385 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,117,057 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　       1,348,825 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      84,112,519 円　　　　（　        69,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ安城賃貸３３
　　　　-501		 2,740  
(   2,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 85.0]		 100
[130.0]
2,556 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,615 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,560 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ安城賃貸３７
　　　　-503		 2,673  
(   2,625) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,673 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 4,030,000 円  　　　　    806,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 2,688,141 円  　　　       89,604,684　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,323,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,221,200 円  　　　　    806,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       806,000 円  　　　　    806,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       806,000 円  　　　　    806,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      18,874,441 円　（　　　　　　        15,522 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 35 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 806,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   3,369.84 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0697     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  30 ％　＋ 0.0919 ×　 35 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 56,178,200 円  
（　　　　　        46,199 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 84,112,519 円      
②総費用 18,874,441 円      
③純収益　①－② 65,238,078 円      
④建物等に帰属する純収益 56,178,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,059,878 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 8,414,815 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,920 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    195,693,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     161,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市御幸本町３４３番１
 1827000220433-0000
2 　安城市御幸本町３４３番１８
 1827000220450-0000
3 　安城市御幸本町３４３番１９
 1827000220451-0000
4 　安城市御幸本町３４３番２０
 1827000220452-0000
5 　安城市御幸本町３４３番２１
 1827000220453-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
安城 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
安城 5-1 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　赤川　明彦   TEL.
鑑定評価額 302,000,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 170,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 安城市御幸本町３４３番１外
｢御幸本町６－１｣		 ②地積
　(㎡)		 1,216  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
駐車場整備地区


(100,470)
不整形
1:1.5		 店舗

ＳＲＣ3		 中層の店舗ビル等が
建ち並ぶ駅前の商業
地域		 南東18m市道、三方路 水道、ガス、下水 安城

100m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    60 ｍ、南    60 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 安城駅南西方

100m		 法令

規制		 商業
(100,470)
防火 
駐車場整備地区
⑤地域要因の将
　来予測		 商業集積度が比較的高い安城駅至近の商業地域である。ほぼ熟成した商業地で大規模の開発余地は少ないが、安
城南明治土地区画整理事業の影響を受け、安定的に推移するものと考えられる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +10.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    255,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、安城市の商業地域を中心として三河地域の駅に近い商業地域である。需要者の中心は、地元法人や不動
産賃貸業者等を中心に個人投資家を含むものと考えられる。安城駅至近の商業集積地区にあり、物価高による不透明感
はあるものの、低金利政策の継続や安城市中心部での土地供給不足により地価は高い上昇基調にある。商業地は取引自
体が少なく、目的によって価格にバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を見い出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は駅至近の中高層ビルの多い普通商業地にあり、収益性に基づく価値判断がなされるべきであるが、地縁的選
好性により、物件の所在の地理的位置、建物品等に左右され賃貸市場の熟成度はやや低い。また、取引についても自用
目的が中心であり収益用不動産の取引事例は少ない。よって、同一需給圏内の取引事例を比較して求めた比準価格を中
心に、収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　安城 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    172,000 円／㎡		 [109.9]
100		 100
[100.0]		 100
[ 82.1]		 [107.8]
100		 248,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    227,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰や海外の紛争による先行き不透明感
はあるも、不動産市場は供給が少なく超過需
要状況にある。商業地の地価も上昇傾向で推
移している。

ＪＲ安城駅至近の商業地域。安城市の商業地
域の不動産市場は低金利政策の継続や圧倒的
な供給不足状態から、高い地価上昇基調にあ
る。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -9.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+9.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 安城 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ安城０６
３７
-5		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東21.5m県
道、中間画地
１住居

(70,200)
b Ａ安城０５
３７
-517		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南18m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ安城０６
３３
-21		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西23m県道、
南西25m、
角地
商業

(100,400)
d Ａ安城０５
３７
-519		 安城市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南西12m市道、
南東8m、角地
商業

(100,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
155,670  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
165,201 		 100
[  73.0]
226,303 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.8

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 107.8]
　　　　 100
244,000 
b (　           ) 
180,000  		 100
[ 100.0]		 [ 106.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
191,520 		 100
[  76.2]
251,339 
271,000 
c (　           ) 
173,992  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
166,675 		 100
[  83.2]
200,331 
216,000 
d (　           ) 
190,098  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
201,504 		 100
[  88.5]
227,688 
245,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.46 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    255,000 円／㎡]  



安城 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に所在し、土地の再調達原価を把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

83,417,064 
19,495,640 
63,921,424 
54,172,800 
9,748,624 		 （　0.9288）
9,054,522 		 （  4.4 -  0.1 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    210,570,279 円　　　　（　    173,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
安城 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 720.72 Ｓ5 3,369.84
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
駐車場整備地区
 100 ％   500 ％   470 ％   1,216 ㎡     25.0 m x   38.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２～５階事務所、立体駐車場２４台付きのＳ造５階建の店舗兼事務所を想定した。その他、平面駐車場は１１台。 ⑦有効率　  76.7 ％
の理由		 地域の標準。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
720.72 
76.6 
552.22 
3,322 
1,834,475 		 5.0  9,172,375 
1.0  1,834,475 

 2～ 3		 事務所
720.72 
78.6 
566.47 
2,555 
1,447,331 		 5.0  7,236,655 
1.0  1,447,331 

 4～ 5		 事務所
603.84 
74.5 
449.59 
2,555 
1,148,702 		 5.0  5,743,510 
1.0  1,148,702 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,369.84 
76.7 
2,584.34 

7,026,541 		 35,132,705 
7,026,541 
⑨年額支払賃料      7,026,541 円　×　12ヶ月　＝　      84,318,492 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,584.34 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　  35 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       4,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金があり，特に計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        84,318,492 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　       4,200,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     7,081,479 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 81,437,013 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        35,132,705 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         323,221 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        7,026,541 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　       1,656,830 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      83,417,064 円　　　　（　        68,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ安城賃貸３３
　　　　-501		 2,740  
(   2,637) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 90.3]		 100
[130.0]
2,431 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,620 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,555 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ安城賃貸３７
　　　　-501		 2,708  
(   2,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 91.0]		 100
[ 81.0]		 100
[130.0]
2,826 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
安城 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,960,000 円  　　　　    792,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 3,540,740 円  　　　       88,518,492　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,332,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    8,078,400 円  　　　　    792,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       792,000 円  　　　　    792,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       792,000 円  　　　　    792,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      19,495,640 円　（　　　　　　        16,033 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 35 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9288    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 792,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 226,000 円／㎡　×　   3,369.84 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0684     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 35 ％　＋　0.0661 ×  35 ％　＋ 0.0919 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 54,172,800 円  
（　　　　　        44,550 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 83,417,064 円      
②総費用 19,495,640 円      
③純収益　①－② 63,921,424 円      
④建物等に帰属する純収益 54,172,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,748,624 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,054,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,446 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    210,570,279 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     173,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 安城 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　安城市御幸本町３４３番１
 1827000220433-0000
2 　安城市御幸本町３４３番１８
 1827000220450-0000
3 　安城市御幸本町３４３番１９
 1827000220451-0000
4 　安城市御幸本町３４３番２０
 1827000220452-0000
5 　安城市御幸本町３４３番２１
 1827000220453-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
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備考