令和6年1月15日　提出 安城 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   安城 -17 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　安立　昌子   TEL.

鑑定評価額 29,800,000 円  １㎡当たりの価格 162,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 120,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 安城市新明町２２番１３ ②地積 　(㎡) 184   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 西6m市道 水道、ガス、下水 北安城 970m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　６ ｍ市道 交通 施設 安城駅東方 1.1km 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域で、今後も現状の利用状況を維持していくものと推測する。住環境良好 な地域で、堅調な需要に支えられ、地価は安定的な推移が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    162,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね安城市及び隣接市の市街化区域内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、同一需給圏内の居住者で、 自動車関連産業従事者が多くを占める。金利は低いままで、慢性的な住宅地供給不足もあるものの、建物価格高騰が続 き、住宅購入を保留する消費者が増加しており、市内の住宅地需要はやや弱まっている。土地は４０坪程度で２０００ 万円程度、新築戸建住宅は４０００万円程度が需要の中心とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は低層住宅を主体とする住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域 である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よ って取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した 。なお、対象標準地は共同住宅建設には規模が小さく、建物の想定に経済合理性を欠くため収益還元法は適用しない。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　安城 -5                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [104.6] 100 100 [103.0] 100 [109.2] [101.0] 100 162,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    152,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 米中動向等、先行き不透明感は強い。自動車 生産は堅調で、地域経済はコロナ禍からの回 復が続くが、建物価格高騰が住宅需要をやや 弱めている。 大きな地域要因の変化はない。市内中心部周 辺の利便性の高い住宅地で、潜在的な住宅地 需要は依然強いが、買い控えにより地価の上 昇幅は縮小。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +6.6 ％  ％