令和6年1月15日　提出 豊田 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 9-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　松尾　拓志   TEL.

鑑定評価額 3,470,000,000 円  １㎡当たりの価格 48,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市新生町６丁目１番外 ②地積 　(㎡) 72,292   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 台形 2:1 工場 大規模工場が多い内 陸型工業地域 北20m市道、三方路 水道、ガス 土橋 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   250 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 280.0 ｍ、奥行　約　　 250.0 ｍ、規模　　    70,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 土橋駅北東方 1.6km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 大規模工場の多く見られる内陸型工業地域であり、特別の変動要因はなく、熟成した工業地域として今後も現状 のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西三河地域を中心とする県内の工業地域。主たる需要者は、製造業・物流業等を営む投資資力のある法 人等が中心となり、圏外からの転入も期待される。近隣地域周辺は交通利便性の良い工業地域であり、内陸部の工業地 に対する需要は依然として強いものの、新規の工業団地等の工業地の供給が少なく、取引は少ない状況となっている。 なお、画地規模等によって取引総額は異なり、市場での需要の中心となる価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記の通り、比準価格を得た。なお、規模が大きく賃貸を想定することは現実的ではなく、収益資料の収集も困難であ ることから、収益還元法は適用しなかった。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例により試算しており、 市場の実勢を反映し、実証性を有し規範性は高い。以上より、比準価格を以て妥当と判断し、鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     46,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 世界的な金融引締め等による先行き不透明感 はあるものの、立地や用途等にもよるが不動 産市場は堅調に推移している。 特段の変動要因はない。内陸部の大規模工業 地域であり、纏まった規模の工場用地は相応 の需要が認められ、地価は上昇基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％