別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊田 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　小林　純   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市寿町１丁目４９番
 ②地積
　(㎡)		 2,420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 工場

 大中規模の工場、倉
庫が建ち並ぶ工業地
域		 北東8.3m市道 水道、ガス 土橋

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．３ｍ市道 交通

施設		 土橋駅東方

820m		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域要因に特別な変動は認められず、当面は概ね現状を維持していくものと予測する。地価はしばらくの間、堅
調に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     14,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市を中心に周辺市町に存する工業地域により形成されている。主な需要者としては、工場・倉庫所
有目的の製造業者のほか物流事業を展開する法人等が想定される。近年、同一需給圏内の主要産業である自動車関連の
製造業等の堅調な業績に牽引されるかたちで、工業地需要も強含み傾向にあった。昨今はコロナが落ち着くなか、需要
は堅調に推移している。価格水準は対象標準地の規模で１億円台半ば程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸物件も見られるが新規投資目的はあまり見られず、賃料の設定が投下償却資産の回収を重視して決定されているこ
と等により、元本と果実の相関関係がやや弱く、収益価格は低位に求められた。よって、本件では市場の実態を踏まえ
、比準価格を標準に収益価格を参考にとどめ、一般的要因の影響及び前年標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上
記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費が持ち直し、自動車関連の生産活動
も回復するなか、経済情勢は回復しており、
豊田市の不動産市場は総じて堅調に推移して
いる。

交通利便性が比較的高い内陸型工業地域であ
り、一般的要因のもと需要は堅調に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
１８
-520		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南7.6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ａ瀬戸０５
３２
-28		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m市道
、中間画地
工業
特別工業地区
(60,200)
c Ａ豊田０５
１８
-537		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南12m市道、
北東26m、
二方路
工業
地区計画等
(60,200)
d Ａ豊田０６
２５
-18		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 西5.8m市道、
東4m、二方路
｢調区｣ 

(60,200)
e Ａ豊田０６
１８
-2		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南10.5m市道、
中間画地
｢調区｣ 

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,440  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,611 		 100
[  96.3]
89,939 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
89,900 
b (　           ) 
43,396  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
47,324 		 100
[  65.1]
72,694 
72,700 
c (　     58,657) 
58,657  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
59,347 		 100
[  89.4]
66,384 
66,400 
d (　     41,647) 
41,647  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.9]
42,636 		 100
[  74.5]
57,230 
57,200 
e (　           ) 
27,225  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
26,844 		 100
[  55.0]
48,807 
48,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -36.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -3.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -45.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,500 円／㎡]  



豊田 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,816,439 
4,249,740 
10,566,699 
8,901,200 
1,665,499 		 （　0.9749）
1,623,695 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     36,082,111 円　　　　（　     14,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,336.50 Ｓ1 1,336.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,420 ㎡     45.7 m x   52.8 m  前面道路：市道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平家建の工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,336.50 
100.0 
1,336.50 
1,000 
1,336,500 		 5.0  6,682,500 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,336.50 
100.0 
1,336.50 

1,336,500 		 6,682,500 
0 
⑨年額支払賃料      1,336,500 円　×　12ヶ月　＝　      16,038,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,336.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        16,038,000 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,283,040 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,754,960 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,682,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          61,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,816,439 円　　　　（　         6,122 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊田賃貸１８
　　　　-901		 1,154  
(   1,132) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,215 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,004 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,000 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊田賃貸２０
　　　　-901		 897  
(     879) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
944 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 770,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 481,140 円  　　　       16,038,000　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,166,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,524,600 円  　　　　    154,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       154,000 円  　　　　    154,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,249,740 円　（　　　　　　         1,756 円／㎡）　　（経費率　　  28.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 80 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 10 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 154,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 111,000 円／㎡　×　   1,336.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0578     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 80 ％　＋　0.0675 ×  10 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,901,200 円  
（　　　　　         3,678 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,816,439 円      
②総費用 4,249,740 円      
③純収益　①－② 10,566,699 円      
④建物等に帰属する純収益 8,901,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,665,499 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,623,695 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          671 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     36,082,111 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      14,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市寿町一丁目４９番
 1836000060722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊田 9-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 9-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.
鑑定評価額 149,000,000 円  １㎡当たりの価格 61,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 48,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市寿町１丁目４９番
 ②地積
　(㎡)		 2,420  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 工専
(60,200)

（その他）

1:1.2		 工場

 大中規模の工場、倉
庫が建ち並ぶ工業地
域		 北東8.3m市道 水道、ガス 土橋

820m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  45.0 ｍ、奥行　約　　  55.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８．３ｍ市道 交通

施設		 土橋駅東方

820m		 法令

規制		 工専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 工場が建ち並ぶ工業地域であり、コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつあり、概ね良好な地域経済に支え
られ、特段の地域変動要因はないが、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     61,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は西三河及び東尾張地区の工業地域である。主たる需要者の属性は当該需給圏内において企業活動を営んで
いる自動車関連の下請け企業等の事業者が中心である。自動車産業においては、将来のＥＶ化等先行き不透明感等ある
ものの、立地の良いエリアの需要は堅調である。規模、業種、利用目的等により取引される価格帯にはばらつきがあり
、需要の中心となる価格帯の把握は難しいが、１㎡当たり５万～７万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価
格は標準地において最有効使用の工場を建築して賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、近隣地域は
自己業務用を主としており、元本価格に見合う賃料の収受が困難であり、規範性が劣ると判断した。以上から、比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、近時の経済動向や地価動向等も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつ
あり、地域経済の中長期的な見通しも回復し
ている。二極化の鮮明化はあるものの改善傾
向がみられる。

市中心部南西部の自動車関連企業が多く集積
する工場地域であり、特段の地域要因変動は
ないが、立地が良いことから地価の堅調さが
継続している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 9-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
１８
-537		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南12m市道、
北東26m、
二方路
工業
地区計画等
(60,200)
b Ａ安城０５
２８
-10		 安城市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東15m市道、
北西4.5m、
南西2.7m、
三方路
工業

(60,200)
c Ａ岡崎０６
２８
-18		 岡崎市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南12.7m市道、
西10.5m、
角地
工専

(60,200)
d Ａ瀬戸０５
３２
-28		 瀬戸市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東6.8m市道
、中間画地
工業
特別工業地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     58,657) 
58,657  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
59,347 		 100
[  94.9]
62,536 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
62,500 
b (　           ) 
85,485  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,751 		 100
[ 144.0]
64,410 
64,400 
c (　     21,790) 
43,580  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
42,945 		 100
[  74.7]
57,490 
57,500 
d (　           ) 
43,396  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
49,954 		 100
[  81.4]
61,369 
61,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -26.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +7.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     61,500 円／㎡]  



豊田 9-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,756,289 
4,260,417 
10,495,872 
9,088,200 
1,407,672 		 （　0.9749）
1,372,339 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     30,496,422 円　　　　（　     12,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 9-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
工場 1,336.50 Ｓ1 1,336.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
工専

 60 ％   200 ％   200 ％   2,420 ㎡     45.7 m x   52.8 m  前面道路：市道     　   8.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 平家建の工場を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 工場
1,336.50 
100.0 
1,336.50 
980 
1,309,770 		 4.0  5,239,080 
1.0  1,309,770 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,336.50 
100.0 
1,336.50 

1,309,770 		 5,239,080 
1,309,770 
⑨年額支払賃料      1,309,770 円　×　12ヶ月　＝　      15,717,240 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,336.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,717,240 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,257,379 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,459,861 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,239,080 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          48,200 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,309,770 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         248,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,756,289 円　　　　（　         6,098 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊田賃貸３６
　　　　-902		 1,032  
(   1,008) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
938 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,000 円/㎡

　月額支払賃料
（　      980 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊田賃貸２１
　　　　-901		 956  
(     945) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,062 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 9-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 765,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 471,517 円  　　　       15,717,240　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,203,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,514,700 円  　　　　    153,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       153,000 円  　　　　    153,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,260,417 円　（　　　　　　         1,761 円／㎡）　　（経費率　　  28.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 70 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 20 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 10 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 153,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 110,000 円／㎡　×　   1,336.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0594     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 70 ％　＋　0.0675 ×  20 ％　＋ 0.0932 ×　 10 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 9,088,200 円  
（　　　　　         3,755 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,756,289 円      
②総費用 4,260,417 円      
③純収益　①－② 10,495,872 円      
④建物等に帰属する純収益 9,088,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,407,672 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,372,339 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          567 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,496,422 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 9-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市寿町一丁目４９番
 1836000060722-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考