別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 5-6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　修一郎   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市前山町４丁目５番１外
 ②地積
　(㎡)		 12,920  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 幹線市道沿いに低層
店舗等が見られる商
業地域		 東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 三河豊田

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三河豊田駅南東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いに低層店舗等が散見される商業地域で、コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつあり、概ね良
好な地域経済と周辺住宅地の需要にも支えられ、地価は上昇傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は幹線道路沿いを主とした商業地域で、西三河を中心とした広域的な範囲である。主たる需要者の属性は、
資本力のある大手スーパー等が中心となる。交通繁華性の高い幹線道路沿いには相応の需要が見込まれるが、初期投資
の軽減等から事業用定期借地による進出が一般的である。また、土地を取得する場合でも、業種、業態、事業戦略等に
よりその目線は様々であるため、需要の中心となる価格帯は見い出せない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は同一需給圏内に所在する取引事例を採用して求めたもので、市場性を反映した実証的な価格である。収益価
格は標準地において最有効使用の店舗を建築して賃貸する場合を想定し、収益性の観点から求めているが、賃貸市場の
成熟の程度は低く、また、元本価格に見合う賃料の収受が困難であり、規範性が劣ると判断した。以上から、比準価格
を採用し、収益価格は参考に留め、近時の経済動向や地価動向等も勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍が終息し、経済活動も元に戻りつつ
あり、地域経済の中長期的な見通しも回復し
ている。二極化の鮮明化はあるものの改善傾
向がみられる。

幹線道路沿いの商業地域であり、特段の変動
要因はない。周辺住宅地の価格動向に影響を
受けながらも、地価の回復が継続している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０６
２１
-10		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西20m県道、
南東9.5m、
北東5m、
三方路
｢調区｣ 

(60,200)
b Ａ日進０６
５０
-11		 日進市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東12.9m県道、
北9.3m、角地
｢調区｣ 

(70,200)
c Ａ豊明０６
４０
-11		 豊明市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南16m国道、
東4.5m、角地
｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ碧南０６
３６
-13		 碧南市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.8m市道、
東5.2m、
二方路
商業

(80,400)
e Ａ豊川０５
４２
-501		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,027  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
94,908 		 100
[  97.2]
97,642 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
97,500 
b (　           ) 
69,524  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.8]
68,988 		 100
[  69.9]
98,695 
98,600 
c (　           ) 
76,272  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.7]
82,621 		 100
[  88.7]
93,147 
93,100 
d (　           ) 
26,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  77.5]
34,624 		 100
[  40.9]
84,655 
84,600 
e (　           ) 
71,316  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
82,743 		 100
[  81.5]
101,525 
101,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +3.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -6.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -60.0
画地　　　　 -22.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



豊田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

132,428,335 
33,549,907 
98,878,428 
79,465,000 
19,413,428 		 （　0.9504）
18,450,522 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    410,011,600 円　　　　（　     31,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 6,345.00 Ｓ1 6,345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   12,920 ㎡    145.0 m x   90.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨平家建の店舗を想定。使用容積率は形状、来客用の駐車場の配置等を考慮している。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
6,345.00 
100.0 
6,345.00 
1,835 
11,643,075 		 10.0  116,430,750 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,345.00 
100.0 
6,345.00 

11,643,075 		 116,430,750 
0 
⑨年額支払賃料     11,643,075 円　×　12ヶ月　＝　     139,716,900 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       139,716,900 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,383,014 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 131,333,886 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       116,430,750 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,094,449 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     132,428,335 円　　　　（　        10,250 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊田賃貸１８
　　　　-512		 1,868  
(   1,835) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
2,070 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,850 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,835 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊田賃貸３６
　　　　-501		 2,321  
(   2,269) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
1,612 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,750,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,191,507 円  　　　      139,716,900　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,923,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,385,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,150,000 円  　　　　  1,150,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　ない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,549,907 円　（　　　　　　         2,597 円／㎡）　　（経費率　　  25.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,150,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　   6,345.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 79,465,000 円  
（　　　　　         6,151 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 132,428,335 円      
②総費用 33,549,907 円      
③純収益　①－② 98,878,428 円      
④建物等に帰属する純収益 79,465,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 19,413,428 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 18,450,522 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,428 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    410,011,600 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市前山町四丁目５番１
 1836000313363-0000
2 　豊田市前山町四丁目５番１６
 1836000313377-0000
3 　豊田市前山町四丁目６番１
 1836000313382-0000
4 　豊田市前山町四丁目６番２
 1836000313383-0000
5 　豊田市前山町四丁目７番１
 1836000313386-0000
6 　豊田市前山町四丁目７番２
 1836000313387-0000
7 　豊田市前山町四丁目８番
 1836000313391-0000
8 　豊田市前山町四丁目９番１
 1836000313392-0000
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊田 5-6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 5-6 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也   TEL.
鑑定評価額 1,230,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,200 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市前山町４丁目５番１外
 ②地積
　(㎡)		 12,920  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.5:1		 店舗

Ｓ1		 幹線市道沿いに低層
店舗等が見られる商
業地域		 東16m市道、三方路 水道、ガス、下水 三河豊田

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    70 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　 150.0 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 三河豊田駅南東方

2.1km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの低層店舗を中心とする路線商業地域であり、今後とも現状維持で推移するものと見込まれる。背
後の住宅地の需要が堅調であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,200 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     34,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市及び周辺隣接都市における幹線道路、準幹線道路沿いに位置する路線商業地域である。主たる需
要者は、大手量販店、食品スーパー等を経営する法人が中心である。土地の取得需要の他に事業用借地の需要も多い。
背後の住宅地の地価の上昇を受けて、商業地も地価が上昇傾向となっている。商業地は取引規模、形状等にかなりの幅
があるため、需要の中心となる価格帯については把握できなかった。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 賃貸建物を想定した収益価格は低位に試算された。需要者の多くは収益性に着目して取引を行うものと考えられるが、
現実には自己使用目的での取引が中心であることを勘案し、本件においては、周辺類似地域における信頼性の高い事例
を採用して査定した実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、昨今の不動産市場の推移動向も踏まえ、鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     92,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不安定な海外情勢及び物価の高騰等、不安要
素はあるものの、経済活動の正常化に伴い地
価は総体的に上昇傾向にある。


地域要因に特段の変動はない。背後の住宅地
価上昇の影響を受けて地価は堅調に推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 5-6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
３７
-503		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東16.3m県
道、中間画地
近商

(90,200)
b Ａ豊田０６
３４
-8		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東20m市道、
南西12m、
角地
１住居

(70,200)
c Ａ豊田０５
１８
-25		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東10.5m国
道、
北西3.2m、
二方路
準工

(60,200)
d Ａ豊田０６
３８
-26		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
108,247  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
114,370 		 100
[ 122.0]
93,746 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.1

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.9]
　　　　 100
93,700 
b (　           ) 
101,795  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.0]
98,180 		 100
[ 106.1]
92,535 
92,400 
c (　           ) 
123,762  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  89.2]
145,684 		 100
[ 146.8]
99,240 
99,100 
d (　    105,253) 
150,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
159,132 		 100
[ 144.9]
109,822 
110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +47.0
画地　　　　 -10.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,200 円／㎡]  



豊田 5-6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地につき、再調達原価を求めることができなかった。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

131,201,479 
33,024,976 
98,176,503 
77,392,000 
20,784,503 		 （　0.9504）
19,753,592 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　    438,968,711 円　　　　（　     34,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 5-6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 6,345.00 Ｓ1 6,345.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   12,920 ㎡    145.0 m x   90.0 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 鉄骨造平屋建の店舗を想定。使用容積率は形状、来客用の駐車場の配置等を考慮した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一括賃貸を想定のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
6,345.00 
100.0 
6,345.00 
1,818 
11,535,210 		 10.0  115,352,100 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
6,345.00 
100.0 
6,345.00 

11,535,210 		 115,352,100 
0 
⑨年額支払賃料     11,535,210 円　×　12ヶ月　＝　     138,422,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   6,345.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       138,422,520 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     8,305,351 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 130,117,169 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       115,352,100 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,084,310 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     131,201,479 円　　　　（　        10,155 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊田賃貸２３
　　　　-11		 1,381  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 78.0]		 100
[100.0]
1,807 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,833 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,818 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊田賃貸３４
　　　　-1		 1,338  
(   1,283) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
1,858 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 5-6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 5,600,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 4,152,676 円  　　　      138,422,520　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    9,944,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   11,088,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,120,000 円  　　　　  1,120,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,024,976 円　（　　　　　　         2,556 円／㎡）　　（経費率　　  25.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,120,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 170,000 円／㎡　×　   6,345.00 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 77,392,000 円  
（　　　　　         5,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 131,201,479 円      
②総費用 33,024,976 円      
③純収益　①－② 98,176,503 円      
④建物等に帰属する純収益 77,392,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 20,784,503 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 19,753,592 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,529 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    438,968,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      34,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 5-6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市前山町四丁目５番１
 1836000313363-0000
2 　豊田市前山町四丁目５番１６
 1836000313377-0000
3 　豊田市前山町四丁目６番１
 1836000313382-0000
4 　豊田市前山町四丁目６番２
 1836000313383-0000
5 　豊田市前山町四丁目７番１
 1836000313386-0000
6 　豊田市前山町四丁目７番２
 1836000313387-0000
7 　豊田市前山町四丁目８番
 1836000313391-0000
8 　豊田市前山町四丁目９番１
 1836000313392-0000
9 　
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備考