別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 5-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　栗田　宗治   TEL.
鑑定評価額 154,000,000 円  １㎡当たりの価格 151,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市渋谷町２丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,019  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,192)
台形
2:1		 店舗

Ｓ2		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 豊田市

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北側道路端より２０ｍ超：１
中専（６０，１５０）		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 豊田市駅東方

2.9km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 幹線道路沿いの低層店舗を主とする商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移して
いくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    151,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺市内の商業地域。需要者の中心は飲食・物販・サービス業を展開する個人・法人事業者等
である。沿道サービス適地における出店は借地及び借家によるケースが多く売買取引は少ない。背後住宅地は住環境も
良く地価は上昇傾向にあり、当該地域もこの影響を受けている。取引される規模や価格帯にはばらつきがあり、需要の
中心となる価格帯は見出しにくい状況にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は豊田市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に採用しており、市場実態を反映した価格で
ある。一方、収益価格は店舗兼共同住宅を想定し試算したが元本価値に見合った賃料を得ることが難しいため、比準価
格に比べ低位に試算された。当該地域では取引価格を重視し価格が決定されることが一般的であることから、比準価格
を重視し収益価格は参考に留め、かつ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[134.9]		 [105.9]
100		 151,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 地場企業業績は半導体不足の解消傾向等で堅
調であるが、中東情勢、海外景気の下振れ懸
念の影響等で不透明感がある。住宅投資は回
復基調にある。

低層の沿道サービス型店舗が建ち並ぶ路線商
業地域であり、背後住宅地域の影響もあり地
価は底堅く推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
０２
-501		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東20m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ豊田０５
１８
-507		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m国道、
西16m、角地
１住居

(70,200)
c Ａ豊田０６
１８
-29		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西30m県道、
中間画地
商業
駐車付置義務
(90,400)
d Ａ豊田０６
３８
-23		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西30m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e Ａ豊田０６
３８
-26		 豊田市

 底地


   
（　          ） 		 台形 南西27m国道、
中間画地
準住居
地区計画等
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
130,218  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
136,208 		 100
[  98.8]
137,862 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 105.9]
　　　　 100
146,000 
b (　           ) 
156,348  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
166,040 		 100
[ 116.5]
142,524 
151,000 
c (　           ) 
197,134  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.4]
222,866 		 100
[ 149.5]
149,074 
158,000 
d (　           ) 
218,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
223,668 		 100
[ 155.4]
143,931 
152,000 
e (　    105,253) 
150,361  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
159,132 		 100
[ 112.4]
141,577 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  -1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  -9.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    151,000 円／㎡]  



豊田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,869,178 
4,599,665 
16,269,513 
14,185,800 
2,083,713 		 （　0.9519）
1,983,486 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     44,077,467 円　　　　（　     43,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 335.50 ＲＣ4 1,105.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   192 ％   1,019 ㎡     44.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２階～４階は専有面積約５７．６㎡（各階４戸）の共同住宅を想定。駐車場は平置き２９台。 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 建物規模、用途から妥当と判断した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
323.40 
92.2 
298.20 
2,370 
706,734 		 5.0  3,533,670 
1.0  706,734 

 2～ 4		 住宅
255.60 
90.1 
230.40 
1,395 
321,408 		 2.0  642,816 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,105.25 
89.5 
989.40 

1,670,958 		 5,462,118 
706,734 
⑨年額支払賃料      1,670,958 円　×　12ヶ月　＝　      20,051,496 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     989.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,500 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,914,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        20,051,496 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,914,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,317,930 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 20,647,566 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,462,118 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          51,344 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          706,734 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         170,268 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,869,178 円　　　　（　        20,480 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊田賃貸１８
　　　　-2		 1,298  
(   1,229) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,338 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,397 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,395 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ豊田賃貸１２
　　　　-6		 1,441  
(   1,439) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,456 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,065,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 658,965 円  　　　       21,965,496　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      341,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,108,700 円  　　　　    213,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       213,000 円  　　　　    213,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,599,665 円　（　　　　　　         4,514 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 213,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　   1,105.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,185,800 円  
（　　　　　        13,921 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,869,178 円      
②総費用 4,599,665 円      
③純収益　①－② 16,269,513 円      
④建物等に帰属する純収益 14,185,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,083,713 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,983,486 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,947 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     44,077,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市渋谷町二丁目１番７
 1836000101637-0000
2 　豊田市渋谷町二丁目１番８
 1836000101638-0000
3 　豊田市渋谷町二丁目１番９
 1836000101639-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊田 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 5-2 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　哲   TEL.
鑑定評価額 155,000,000 円  １㎡当たりの価格 152,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊田市渋谷町２丁目１番７外
 ②地積
　(㎡)		 1,019  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(70,192)
台形
2:1		 店舗

Ｓ2		 中規模の低層店舗等
が建ち並ぶ路線商業
地域		 北20m市道、三方路 水道、ガス、下水 豊田市

2.9km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   180 ｍ、南    20 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 北側道路端より２０ｍ超：１
中専（６０，１５０）		 街

路		 ２０ｍ市道 交通

施設		 豊田市駅東方

2.9km		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 高橋エリアのロードサイド商業地域で、特段変動要因はないことから今後も概ね現状基調にて推移するものと予
測される。当面は地域経済の回復影響を受け地価上昇しているものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
三方路　　　　　　　　　　　　　  +7.0
容積率　　　　　　　　　　　　　  -1.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     36,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺のロードサイド商業地域である。需要者の中心は物販、飲食業等を展開する企業等である
。豊田市におけるロードサイド商業地では、事業用定期借地需要が中心となっており土地自体の取引は限定的であるも
のの、土地自体の需要に対し供給が少ない状況が続いている。また背後地の住宅地の地価上昇もあり地価は上昇基調に
ある。需要者の業態や規模等により取引総額に開差が見られ、需要の中心価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺地域においては建物収益物件が散見されるものの、建物賃貸物件経営目的の取引は限定的であり、事
業者向け建物賃貸市場の成熟度が低いことから、収益価格は比準価格に比し低位となっている。よって、鑑定評価額の
決定に当っては、収益価格も考慮すべきところ本件では商業収益物件の集積度が低いことから参考に留め、代表標準地
との均衡を踏まえ、市場性を反映した比準価格を重視して鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊田 5-12                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    184,000 円／㎡		 [104.3]
100		 100
[100.0]		 100
[133.8]		 [105.9]
100		 152,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    146,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 好調な自動車産業に支えられ、消費・雇用等
の地域経済は総じて堅調で、市内の不動産市
場も堅調に推移している。


特別な地域要因変動はない。




個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　  +8.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊田 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
１８
-507		 豊田市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東11m国道、
西16m、角地
１住居

(70,200)
b Ａ豊田０５
３５
-22		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東30m県道、
中間画地
近商

(70,200)
c Ａ豊田０５
３６
-530		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d Ａ豊田０５
２５
-528		 豊田市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南30m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
156,348  		 100
[ 100.0]		 [ 104.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
166,040 		 100
[ 113.5]
146,291 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +7.0

行政　　   -1.0

その他　    0.0

　　　[ 105.9]
　　　　 100
155,000 
b (　           ) 
155,774  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
163,563 		 100
[ 111.4]
146,825 
155,000 
c (　           ) 
184,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
191,360 		 100
[ 135.4]
141,329 
150,000 
d (　           ) 
131,000  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
136,371 		 100
[  96.0]
142,053 
150,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -1.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +9.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +8.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    153,000 円／㎡]  



豊田 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

20,013,264 
4,455,587 
15,557,677 
13,786,200 
1,771,477 		 （　0.9519）
1,686,269 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     37,472,644 円　　　　（　     36,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊田 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 335.50 ＲＣ4 1,105.25
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 70 ％   200 ％   192 ％   1,019 ㎡     44.0 m x   24.0 m  前面道路：市道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 中層店舗付マンション（ＥＶなし）、１階店舗２区画、２階～４階共同住宅（ファミリータイプ）各階４戸×３Ｆの１２戸想定 ⑦有効率　  89.5 ％
の理由		 規模・用途等より標準的
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
323.40 
92.2 
298.20 
2,288 
682,282 		 6.0  4,093,692 
2.0  1,364,564 

 2～ 4		 住宅
255.60 
90.1 
230.40 
1,271 
292,838 		 2.0  585,676 
1.0  292,838 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,105.25 
89.5 
989.40 

1,560,796 		 5,850,720 
2,243,078 
⑨年額支払賃料      1,560,796 円　×　12ヶ月　＝　      18,729,552 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     989.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　  29 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,740,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,729,552 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　       1,740,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     1,228,173 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 19,241,379 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,850,720 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          54,997 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,243,078 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　         716,888 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      20,013,264 円　　　　（　        19,640 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊田賃貸３４
　　　　-3		 1,388  
(   1,388) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,322 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,309 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,271 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b Ｂ豊田賃貸３６
　　　　-1		 1,230  
(   1,145) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,295 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊田 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,035,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 614,087 円  　　　       20,469,552　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      343,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,049,300 円  　　　　    207,000,000　×　　  60.0 ％　×　  16.50 /1000
④損害保険料       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       207,000 円  　　　　    207,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       4,455,587 円　（　　　　　　         4,373 円／㎡）　　（経費率　　  22.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9519    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 207,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　   1,105.25 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0666     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0506 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,786,200 円  
（　　　　　        13,529 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 20,013,264 円      
②総費用 4,455,587 円      
③純収益　①－② 15,557,677 円      
④建物等に帰属する純収益 13,786,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,771,477 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,686,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,655 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,472,644 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      36,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊田 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市渋谷町二丁目１番７
 1836000101637-0000
2 　豊田市渋谷町二丁目１番８
 1836000101638-0000
3 　豊田市渋谷町二丁目１番９
 1836000101639-0000
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備考