別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊田 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　粟谷　達也   TEL. 
鑑定評価額 43,900,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 豊田市平和町２丁目１８番
 ②地積(㎡) 1,203  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

2:1		 畑 周辺には戸建住宅等も見られる熟成度中位の地域 南東1.8m未舗装道路、三方路 三河豊田

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   40 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 畑
③標準的画地の形状等 間口　約　　   48.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ道路 交通

施設		 三河豊田駅東方

3.3km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 周辺は住宅地域が形成されており、市街化進行の程度は比較的早く、将来的には戸建住宅地へと推移することが
見込まれると予測する。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     36,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     35,800 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺市の宅地見込地地域である。需要者の中心は戸建住宅地の開発分譲を目的とする開発業者
等である。現況、戸建住宅、マンション等が存する住宅地域に近接する農地であるが、将来的に宅地へと移行する可能
性があるため、地価は安定的に推移している。転換後造成後の戸建住宅地で土地は２０００万円～２５００万円程度、
戸建住宅は３５００～４０００万円程度が需要の中心と見られる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は開発素地の取引事例を採用し、適切に要因比較を行ったうえで試算しているため信頼性は高い。一方、控除
後価格は開発業者の事業採算性に着目した価格であるが、想定的要素を多く含む点で信頼性はやや劣ると判断される。
以上より、本件では比準価格を重視しつつ、控除後価格を参考とし、かつ、周辺地域の価格動向にも留意し、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     36,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 不安定な海外情勢及び物価の高騰等、不安要素はあ
るものの、経済活動の正常化に伴い地価は総体的に
上昇傾向にある。

地域要因に特段の変動はない。将来的には良好な住
宅地域へ転換される可能性がある。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 豊田 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
２５
-36		 豊田市 畑   ほぼ長方形 南5.4m市道、
中間画地

１低専

(60,100)
b Ａ豊田０６
３１
-5		 豊田市 雑種地   台形 南東6m市道、
中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
c Ａ瀬戸０６
０２
-3		 瀬戸市 田   不整形 北西16m国道、
北東2m、角地

準工

(60,200)
d Ａ瀬戸０６
３１
-6		 瀬戸市 田   長方形 東5.5m市道、
中間画地

１低専

(30,50)
e Ａ豊田０５
１８
-508		 豊田市 原野   不整形 接面道路無、
無道路地

１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
44,529 		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]
45,375 		 100
[ 116.8]
38,848 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
38,800 
b (　　            )
28,148 		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[ 100.0]
28,317 		 100
[  80.0]
35,396 
35,400 
c (　　            )
30,302 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
30,302 		 100
[ 102.0]
29,708 
29,700 
d (　　            )
25,084 		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]
25,084 		 100
[  69.5]
36,092 
36,100 
e (　　            )
24,038 		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]
24,375 		 100
[  67.7]
36,004 
36,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +18.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -1.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　  0.00		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -31.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -33.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      36,500 円／㎡]
豊田 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
118,000  （　   80.5 ％）
94,990 		 16,000    2,880  11,000  65,110 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m: 13.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     52,511		 　　1　
　(1+r)m　： 0.6810　     35,760		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 35,800 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ａ豊田０６
２１
-7

    154,524 		 100
[100.0]		 [102.2]
100		 100
[  /  ]		 100
[105.0]		 100
[119.8]

    125,545 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    126,000 
b Ａ豊田０５
０２
-520

    136,558 		 100
[100.0]		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[118.4]

    122,470 

    122,000 
c Ａ豊田０５
１８
-43

     70,639 		 100
[100.0]		 [104.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 92.1]

    106,457 

    106,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -1.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +21.0
画地　　　   +5.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +26.0
画地　　　   -3.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -6.0 交通・接近    0.0 環境　　　   -2.0
画地　　　  -25.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 118,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
豊田

-53
130,000 		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.7]
117,880 		 [100.0]
100
118,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　  -2.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 +16.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 118,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,940 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     19 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 80 ％、森林　 10 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    170 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  19.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　外周部は地上高０．４ｍのＬ字型
　コンクリート擁壁設置
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水はＵ字溝、汚水は集中浄化槽
　を設置し処理の上、最終的に近隣
　河川へ放流
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　３０００㎡以内の中規模開発によ
　り、設置義務なし
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  85.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  85.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 豊田 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市平和町二丁目１８番
 1836000279804-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考 　
別記様式第二 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
豊田 3-1　宅地見込地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊田 3-1 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫   TEL. 
鑑定評価額 43,900,000 円  １㎡当たりの価格 36,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別 市比準
(3)鑑定評価の条件 当該土地に工作物又は立木等がなく、かつ、使用収益を制約する権利の存しないものとしての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地		 ①所在及び地番 豊田市平和町２丁目１８番
 ②地積(㎡) 1,203  ⑨法令上の規制等
③形状 ④土地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給
処理施
設状況		 ⑧主要な交通施設との
　接近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

2:1		 畑 周辺には戸建住宅等も見られる熟成度中位の地域 南東1.8m未舗装道路、三方路 三河豊田

3.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   50 ｍ、西   40 ｍ、南  100 ｍ、北   80 ｍ ②標準的使用 畑地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   48.0 ｍ、奥行　約　　   25.0 ｍ、規模　　      1,200 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 道

路		 １．８ｍ道路 交通

施設		 三河豊田駅東方

3.3km		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の
　将来予測		 農地を主体とする土地利用状況にあるが、周辺住宅地域の宅地開発の圧力により、近隣地域も宅地地域に用途転
換していくものと見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 転換後造成後の戸建住宅地 (4)対象標準地
　の個別的要
　因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		 取引事例比較法 比準価格　　　　　     36,500 円／㎡
控除法 控除後価格　　　　     36,200 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊田市及び周辺市町を中心とする宅地見込地の圏域と把握される。需要者の中心は戸建住宅地の開発分譲
を目的とする不動産業者及び開発業者等である。豊田市及びその周辺市町では素地価格の水準が低い市街化調整区域の
大規模分譲は続いており、市街化区域においても小規模な分譲は市内のいたるところでみられる。転換後・造成後、最
終分譲価格は、土地は２，０００万円程度、新築の建売住宅は４，０００万円程度が需要の中心とみられる。
(7)試算価格の調整
　 ・検証及び鑑定
　 評価額の決定の
　 理由		 比準価格は、開発素地の取引事例を中心に試算したものであり、市場動向を反映する実証的価格である。一方、控除後
価格は、開発業者の投資採算性に着目した価格であるが、試算に当たって採用した数値には想定要素も多く含む点で信
頼性は、比準価格と比較してやや劣るとものと判断される。以上の検討の結果、本件では比準価格を重視し、控除後価
格を参考として、周辺地域の価格動向等も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ア　同一需給圏内の類似地域にある標準地等
①□標準地　　□基準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地等番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 画地　　　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
[前年標準地等の価格]
　　　　　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100
            
イ
対
象
標
準
地		 ⑧[前年対象標準地等の価格]　　　　     36,100 円／㎡ ⑨変動率 　　　　　　  +1.1 ％／年間
⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]



[地域要因]



[個別的要因]		 地元経済は、円安基調から輸出関連企業の業績は上
向き傾向にあり、宅地需要も回復傾向が窺える。


地域の様相に特段の変化が見られないため、地域要
因に変動はない。


個別的要因に変動はない。

 地域要因の比較
交通・接近　　　　　　       

環境　　　　　　　　　       

宅地造成　　　　　　　       

行政　　　　　　　　　       

その他　　　　　　　　       
３　試算価格算定内訳 豊田 3-1　宅地見込地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事例
　番号		 ②所在及び地番 ③取引時点 ④現況
　地目		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地の
　形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施設
　の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊田０５
２５
-533		 豊田市 田   不整形 接面道路無、
無道路地

｢調区｣ 

(60,200)
b Ａ豊田０６
３５
-19		 豊田市 荒地   ほぼ正方形 北西8.2m市道
、北東1m、
二方路

｢調区｣ 
土砂災警特別区域
(60,200)
c Ａ豊田０５
３５
-529		 豊田市 その他   台形 北西4.7m市道
、中間画地

｢調区｣ 

(60,200)
d Ａ豊田０５
２５
-537		 豊田市 畑   ほぼ長方形 接面道路無、
無道路地

１住居

(60,200)
e  









NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補正 ⑫時点修正 ⑬標準化補正 ⑭推定価格
　　(円／㎡)		 ⑮地域要因
　の比較		 ⑯標準価格
　　(円／㎡)		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱査定価格
　　(円／㎡)
a (　　            )
34,863 		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]
35,212 		 100
[  86.5]
40,708 		 画地　　    0.0


行政　　    0.0


その他　    0.0







　　　[100.0]
　　　　100
40,700 
b (　　            )
21,368 		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]
21,518 		 100
[  64.0]
33,622 
33,600 
c (　　            )
25,806 		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]
26,064 		 100
[  85.4]
30,520 
30,500 
d (　　            )
50,000 		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]
50,650 		 100
[ 122.9]
41,212 
41,200 
e (　　            )
 		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -26.0 宅地造成　　  -5.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -8.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  -9.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月
　 +0.09		 画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +17.0 宅地造成　　   0.0
行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e ％／月
　      		 画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       交通・接近　       環境　　　　       宅地造成　　      
行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　[比準価格：      36,500 円／㎡]
豊田 3-1　宅地見込地-3
(2)控除後価格算定内訳
(2)-1転換後・造成後の更地を想定した価格から求めた価格(控除法を適用した控除後価格)
①転換後・造成後の
　更地を想定した価格
　(円／㎡)		 ②有効宅地化率
　を乗じた価格
　　　(円／㎡)		 ③造成工事費
　　　(円／㎡)		 ④公共公益施設
　負担金
　　 （円／㎡）		 ⑤投下資本収益
　(③+④) x np (円／㎡)
　n： 18.0 月　p：  1.0 ％		 ⑥販売費及び一
　般管理費
　　　(円／㎡)		 ⑦差引額(円／㎡)
　②-(③+④
　　　+⑤+⑥)
119,000  （　   80.5 ％）
95,795 		 16,000    2,880  11,000  65,915 
⑧投下資本収益等控除後の価格
 n: 24.0 月　p:  1.0 ％(円／㎡)		 ⑨熟成度修正
 r:  3.0 ％　m: 13.0 年(円／㎡)		 ⑩個別的要因の比較 ⑪控除後価格
　　　　(円／㎡)
　　1　
　 1+np　： 0.8065　　　　     53,160		 　　1　
　(1+r)m　： 0.6810　     36,202		 　　　　　　　　　　　　　　　　　　[100.0]
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　100		 36,200 
(2)-2転換後・造成後の更地を想定した価格の判定
取引事例比較法 NO ①取引事例
　番号		 ②取引価格
　　(円／㎡)		 ③事情補正 ④時点修正 ⑤建付減価
　の補正		 ⑥標準化補
　正		 ⑦地域要因
　の比較		 ⑧標準価格
　　(円／㎡)		 ⑨個別的要因の比較 ⑩査定価格
　　(円／㎡)
a Ａ豊田０５
３３
-38

     85,187 		 100
[100.0]		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.5]		 100
[ 80.4]

    113,670 		 街路　　　　   0.0
交通・接近
　　　　　　   0.0
環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0
行政　　　　   0.0
その他　　　   0.0

　　　　　[100.0]
　　　　　　100

    114,000 
b Ａ豊田０５
３３
-36

     79,512 		 100
[100.0]		 [104.6]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 100
[ 71.6]

    108,458 

    108,000 
c Ａ豊田０５
０２
-514

    183,054 		 100
[100.0]		 [103.5]
100		 100
[  /  ]		 100
[101.7]		 100
[137.3]

    135,684 

    136,000 
NO ⑪事情の
　内容		 ⑫月率変
　動率		 ⑬標準化補正の内訳 ⑭地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -2.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -18.0
画地　　　   -2.5 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
b 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   -7.0 交通・接近    0.0 環境　　　  -23.0
画地　　　   +7.1 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　    0.0 その他　　    0.0
c 正常 ％／月

　  0.27		 街路　　　    0.0 交通・接近    0.0 環境　　　    0.0 街路　　　   +3.0 交通・接近    0.0 環境　　　  +32.0
画地　　　   +1.7 行政　　　    0.0 その他　　    0.0 行政　　　   +1.0 その他　　    0.0
⑮比準価格 119,000 円／㎡ 
同一需給圏内の
類似地域にある
転換後・造成後
の公示価格から
の検討		 ①標準地番号 ②公示価格
　　(円／㎡)		 ③時点修正 ④標準化補
　正		 ⑤地域要因
　の比較		 ⑥標準価格
　　(円／㎡)		 ⑦個別的要
　因の比較		 ⑧規準価格
　　(円／㎡)
豊田

-53
130,000 		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[113.0]
118,611 		 [100.0]
100
119,000 
⑨地域要因の比較の内訳
街路　　   0.0
交通・接近　　   0.0
環境　　 +13.0
行政　　   0.0
その他　    0.0
転換後・造成後の更地を想定した価格 119,000 円／㎡ 
(2)-3想定開発区域の概況及び想定開発工事の概要
＊開発区域面積　　　　　　　　　　　　　　　   2,940 ㎡
　うち既存公共用地面積　　　　　　　　　　　     200 ㎡

＊開発区域の範囲（標準地を中心として）
　東     20 ｍ、西     40 ｍ、南     19 ｍ、北     30 ｍ

＊開発区域の土地の利用状況
　田　    ％、畑　 80 ％、森林　 10 ％、その他　 10 ％

＊造成画地数　　　　　　　　　　　　　　　     13　画地
＊１画地平均面積 　　　　　　　　　　　　　　    170 ㎡
＊平均盛土高　　　　　　　　　　　　　　　　　   0.5 ｍ
＊造成後の公共減歩率　　　　　　　　　　　　　  25.0 ％
＊既存公共用地率　　　　　　　　　　　　　　　   0.7 ％
＊造成後の減歩率　　　　　　　　　　　　　　　  19.5 ％		 ＊擁壁工事の概要
　外周部は地上高０．４ｍのＬ字型
　コンクリート擁壁設置
　
　
＊道路工事の概要
　幅員６ｍアスファルト舗装
　
　
　
＊排水工事の概要
　雨水はＵ字溝、汚水は集中浄化槽
　を設置し処理の上、最終的に近隣
　河川へ放流
　		 ＊公園緑地の工事の概要
　３０００㎡以内の中規模開発によ
　り、設置義務なし
　
　
＊水道工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  85.0 ｍ
＊電気工事の概要
　　引込延長　　　　　　　  85.0 ｍ
＊その他
　特になし
　
　
　
　
４　不動産ＩＤ 豊田 3-1　宅地見込地-4
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊田市平和町二丁目１８番
 1836000279804-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
備考