令和6年1月10日　提出 豊田 -301　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -301 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　吉野　竹夫   TEL.

鑑定評価額 30,600,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月8日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市浄水町南平１１０番３ (豊田市浄水１３４街区５－１) ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:1.5 住宅 ＬＳ2 区画整理事業地内の 閑静な新興の住宅地 域 北6m市道 水道、ガス、下水 浄水 630m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    60 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.4 ｍ、奥行　約　　  17.5 ｍ、規模　　       182 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理事業中の新興住宅地 域 街 路 基準方位北　市道６ ｍ 交通 施設 浄水 630m 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 浄水駅徒歩圏の土地区画整理事業進行中の住宅地域で、住環境が良好であることから今後の熟成度の向上が期待 されている。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 豊田市内の居住の快適性・利便性に比較的優れた住宅地域が同一需給圏と把握される。主たる需要者は、自動車関連企 業従業員及び地元居住者であるが、隣接市町からの移住者も認められる。近隣地域は浄水土地区画整理事業地内に在す る区画整然とした地域で、駅への接近性も良好であるため需要は根強い。土地は画地規模１８０㎡程度で３，０００万 円前後、新築建売住宅は５，０００万円を超える物件が多く、豊田市の住宅地価格水準としては高位にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 浄水及び周辺の類似地域所在の取引事例により比準することに努めた結果、地域の需給動向を反映した比準価格が得ら れたものと確信する。一方、収益物件も存しているが、画地条件及び行政的条件から収益物件を想定するには理論的根 拠に乏しいため、収益還元法は適用しなかった。従って、鑑定評価額は、実証的説得性を有する比準価格をもって決定 したが、決定に際しては代表標準地との比較検討を踏まえ、単価と総額、市場の需給動向等を総合的に勘案した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -20                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +8.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    188,000 円／㎡ [102.7] 100 100 [108.0] 100 [107.0] [100.0] 100 167,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    162,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 地元経済は、円安基調から輸出関連企業の業 績は上向き傾向にあり、不動産需要も回復傾 向が窺える。 土地区画整理事業が完了に近い住宅地域であ るため、今後の熟成度の高まりが期待される 地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.7 ％  ％