令和6年1月15日　提出 豊田 -29　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -29 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 27,200,000 円  １㎡当たりの価格 64,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市宮口町１丁目１１９番 ②地積 　(㎡) 420   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1.2:1 住宅 Ｗ1 農家住宅が密集する 既成住宅地域 南4.4m市道 水道、ガス、下水 新豊田 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南    30 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       420 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 新豊田駅西方 3.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の既成農家集落に位置しており、特段の変動要因は認められず、しばらくは現状の地域性を保 持して推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     64,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市内の市街化調整区域内の住宅地域であり、特に代替性の強いエリアは郊外部に所在する農家集落 地域と判定される。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等が中心である。当該地域は市街化調整区域内 にあるため、公法上の規制が厳しく取引は限定的だが、近接する市街化区域内住宅地の需給の影響も認められる。需要 の中心となる価格帯は、個別性により異なるため把握は難しいが１㎡あたり６万円～７万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集することができたため、これら取引事例から求めた比準価格 の信頼性は高い。収益価格については、収益物件が殆ど見られない市街化調整区域内に位置し、賃貸事業の想定が現実 的ではなく、取引実態にも合致しないと判断されるため、試算しなかった。よって、比準価格を中心に、代表標準地と の検討を踏まえ、さらに最近の経済情勢、不動産市場の動向等にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -16                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     46,700 円／㎡ [ 98.9] 100 100 [100.0] 100 [ 71.6] [100.0] 100 64,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価動向、金融資本市場等の変動要因がある 中、自動車産業中心の地域経済は堅調であり 、市内の不動産市場も上昇傾向で推移してい る。 市郊外部の市街化調整区域内に存する農家住 宅地であり、地域要因に特段の変動は見られ ない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -7.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 -26.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.2 ％  ％