令和6年1月15日　提出 豊田 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -12 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　加古　路博   TEL.

鑑定評価額 8,080,000 円  １㎡当たりの価格 19,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市林添町戸井田９番１外 ②地積 　(㎡) 423   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅が見られる 農地の多い住宅地域 南西5m市道 水道 豊田市 11.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ５ｍ市道 交通 施設 豊田市駅南東方 11.0km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 豊田市の中心市街地から離れた市街化調整区域内山間部に位置する農家集落地域である。地域要因に特段の変化 は見受けられず、今後も現状の地域性を維持して推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     19,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市内の市街化調整区域内の住宅地域であり、特に代替性の強いエリアは豊田市東部の山間部に所在 する農家集落地域と判定される。需要者は同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等が中心であり、圏域外からの流 入は少ない。当該地域は豊田市中心市街部から離れた山間部集落内に所在するため、需給関係は緩和しており地価は低 位安定して推移している。取引が少なく中心価格帯の把握は難しいが、１㎡あたり１．５～２万円程度と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内の類似地域において自己居住目的の取引を中心に規範性の高い取引事例を収集できたため、これら取引事 例から求めた比準価格は説得力が高い。対象標準地は市街化調整区域内の農家集落地域にあって、農家住宅が大半を占 めており、賃貸事業の想定は非現実的であると判断し収益価格は試算しなかった。従って、比準価格を中心に、最近の 経済情勢、不動産市場の動向にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     19,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価動向、金融資本市場等の変動要因がある 中、自動車産業中心の地域経済は堅調であり 、市内の不動産市場も上昇傾向で推移してい る。 市街化調整区域内の山間部にある農家集落地 域であり、地域要因に特段の変化はない。土 地の需給は限定的な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.1 ％  ％