鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
豊田 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 -9

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　松尾　拓志

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市梅坪町１丁目８番１０外				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1.2:1	住宅Ｓ2	一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	愛環梅坪 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

愛環梅坪駅北西方

370m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅を中心とする住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、今後も現状のまま推移していくものと予
測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 61,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊田市を中心に、隣接市を含む住宅地域である。主たる需要者は、西三河地域の企業に勤務する一次取
得者である。近隣地域は、市中心部に近く住環境も良好な住宅地域であり市内において価格水準が高い地域である。市
場における土地の中心価格帯は、標準的画地規模で４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上の通り、２試算価格を得た。比準価格は、市場において実際に成立した取引事例より試算しており、市場の実勢を
反映し実証性を有する。一方、対象標準地は住宅地域に存し、主たる需要者は自己使用を目的とし、収益性より居住の
快適性、利便性等を重視し取引を行うことから、収益価格は相対的に規範性が低い。以上より、比準価格をもって妥当
と判断し、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[108.0]

100
[108.5]

[103.0]
100

170,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    162,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

世界的な金融引締め等による先行き不透明感
はあるものの、立地や用途等にもよるが不動
産市場は堅調に推移している。

特段の変動要因はない。住環境が比較的良好
な住宅地域であり需要は堅調で、地価は上昇
基調にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０６３７ -15	豊田市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		準工 (70,200)
b	Ａ豊田０５１８ -528	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ豊田０６０２ -7	豊田市		建付地	（　）	長方形	北西4m道路、中間画地		１中専 (60,160)
d	Ａ豊田０５３３ -532	豊田市		建付地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		１住居地区計画等 (70,200)
e	Ａ豊田０６２１ -2	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 186,582	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,567	100 [ 104.0]	182,276	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	188,000
b	(　 ) 170,039	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	184,911	100 [ 107.5]	172,010		177,000
c	(　 ) 132,636	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	134,095	100 [ 80.2]	167,201		172,000
d	(　 ) 130,006	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	133,906	100 [ 83.0]	161,333		166,000
e	(　 ) 157,252	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	150,263	100 [ 108.1]	139,004		143,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -13.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
e	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

豊田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,753,169	723,901	3,029,268	2,328,060	701,208	（　0.9725） 681,925	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	15,153,889 円　　　　（　 61,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	ＬＳ2	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.0 m x 15.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階とも専有面積５２㎡（各階２戸）の共同住宅を想定。駐車場は平置き６台。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	104.00	100.0	104.00	1,453	151,112	2.0	302,224
							0.0	0
～

～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		302,224		604,448
								0

⑨年額支払賃料	302,224 円　×　12ヶ月　＝　 3,626,688 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,626,688 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 239,201 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,747,487 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	604,448 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,682 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,753,169 円　　　　（　 15,195 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸１８　　　　-9	1,701 ( 1,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,620	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,455 円/㎡　月額支払賃料（　 1,453 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊田賃貸２５　　　　-4	1,303 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,290
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	128,800 円	32,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	119,601 円	3,986,688　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 318,700 円	32,200,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,200 円	32,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 723,901 円　（　　　　　　 2,931 円／㎡）　　（経費率　　 19.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,328,060 円（　　　　　 9,425 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,753,169 円
②総費用	723,901 円
③純収益　①－②	3,029,268 円
④建物等に帰属する純収益	2,328,060 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	701,208 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	681,925 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,761 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,153,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 61,400 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊田 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊田市梅坪町一丁目８番１０	1836000222181-0000
2	豊田市梅坪町一丁目８番１１	1836000222153-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
豊田 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊田 -9

愛知県

愛知第１０

氏名

不動産鑑定士　樋沢　武司

TEL.

鑑定評価額

41,700,000 円

１㎡当たりの価格

169,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	125,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊田市梅坪町１丁目８番１０外				②地積　(㎡)	247 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）地区計画等
	1.2:1	住宅Ｓ2	一般住宅のほかに共同住宅も見られる住宅地域	東8m市道	水道、ガス、下水	愛環梅坪 370m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　８
ｍ市道

交通

施設

愛環梅坪駅北西方

370m

法令

規制

１中専
(60,200)
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

戸建住宅、アパートが建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、今後も現在の住環境を維持していくものと予測
する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 169,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、名鉄豊田線及び三河線、愛知環状鉄道沿線の概ね旧豊田市及び隣接市の住宅地域の圏域である。需要者
の中心は、同一需給圏内の居住者で、自動車関連産業従事者が多くを占める。余裕のある共働きサラリーマン世帯等の
住宅購入意欲は高く、慢性的な住宅地供給不足もあり、市内の住宅地の不動産市況は堅調に推移している。土地は２５
００万円前後、新築戸建住宅は４５００万円～５０００万円程度が需要の中心とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地はアパート等の収益物件も見られる住宅地域に所在するが、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は
少なく自用目的の取引が中心であり市場価格は取引価格を指標として形成されている。また、賃料水準は土地取得費の
回収を必要としない水準にあるため、収益価格は低位に試算された。取引事例より求めた比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊田 -20 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +8.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 188,000 円／㎡

[102.7]
100

100
[108.0]

100
[108.5]

[103.0]
100

170,000

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高等不安定要素はあるものの、金融緩和
が続いており、不動産市況は強含みで推移し
ている。

利便性も高い閑静な住環境が選好され、市内
でも優良な住宅地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊田 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊田０５２５ -514	豊田市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		工業 (70,200)
b	Ａ豊田０６２１ -2	豊田市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8m市道、中間画地		１住居 (70,200)
c	Ａ豊田０６２５ -27	豊田市		建付地	（　）	袋地等	北西3.6m道路、中間画地		１中専 (60,160)
d	Ａ豊田０６３７ -15	豊田市		建付地	（　）	長方形	北西12m市道、中間画地		準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 151,264	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	156,656	100 [ 103.6]	151,212	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	156,000
b	(　 ) 157,252	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.0]	150,263	100 [ 104.0]	144,484		149,000
c	(　 ) 112,387	100 [ 100.0]	[ 102.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	143,574	100 [ 80.4]	178,575		184,000
d	(　 ) 186,582	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	189,567	100 [ 104.0]	182,276		188,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.0
a	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 +8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.27	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 +0.27	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 169,000 円／㎡]

豊田 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,721,679	731,132	2,990,547	2,378,670	611,877	（　0.9725） 595,050	（ 4.6 - 0.1 ） 4.5％
	⑧収益価格	13,223,333 円　　　　（　 53,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊田 -9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	104.00	ＬＳ2	208.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専地区計画等	60 ％	200 ％	200 ％	247 ㎡	17.0 m x 15.3 m	前面道路：市道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリー向け、約５２㎡、計４戸の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	104.00	100.0	104.00	1,400	145,600	2.0	291,200
							1.0	145,600
～

～

～

～

計		208.00	100.0	208.00		291,200		582,400
								291,200

⑨年額支払賃料	291,200 円　×　12ヶ月　＝　 3,494,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 6 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 360,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,494,400 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 360,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 231,264 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,623,136 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	582,400 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,475 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 291,200 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 93,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,721,679 円　　　　（　 15,068 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊田賃貸２５　　　　-4	1,303 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	1,277	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,442 円/㎡　月額支払賃料（　 1,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊田賃貸３５　　　　-2	1,113 ( 1,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.0]	100 [102.0]	1,605
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊田 -9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,600 円	32,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	115,632 円	3,854,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 92,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 325,700 円	32,900,000　×　　 60.0 ％　×　 16.50 /1000
④損害保険料	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,900 円	32,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 731,132 円　（　　　　　　 2,960 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9725

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,900,000 円	設計監理料率　 158,000 円／㎡　×　 208.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0723	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 × 40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,378,670 円（　　　　　 9,630 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,721,679 円
②総費用	731,132 円
③純収益　①－②	2,990,547 円
④建物等に帰属する純収益	2,378,670 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	611,877 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	595,050 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,409 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,223,333 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,500 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊田 -9　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊田市梅坪町一丁目８番１０	1836000222181-0000
2	豊田市梅坪町一丁目８番１１	1836000222153-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考