令和6年1月15日　提出 豊田 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊田 -8 愛知県 愛知第１０ 氏名  不動産鑑定士　有賀　辰彦   TEL.

鑑定評価額 22,800,000 円  １㎡当たりの価格 63,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊田市八草町中切２５６番２外 ②地積 　(㎡) 359   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (30,50) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅と一般住宅 が混在する既成住宅 地域 南3m道路 水道 八草 620m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    20 ｍ、南   160 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       360 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　３ ．０ｍ道路 交通 施設 八草駅南方 620m 法令 規制 １低専 (30,50) ⑤地域要因の将 　来予測 駅に近い集落地域であるが、供給、需要ともに低い。特段の変動要因は見当たらず、当面は現状の住環境を維持 していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     63,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、豊田市及び隣接する瀬戸市の住宅地域の圏域である。需要者の中心は、同一需給圏内の地縁関係者と想 定されるが、割安感から周辺からの流入も認められる。近隣地域は、最寄駅の徒歩圏に所在するが、街路条件の劣る集 落的形成の住宅地域であり、需要者も限定されるため、土地需要は低いと判断する。取引自体が少ない中、隣地や底地 の取引が多く、取引単価にはばらつきが大きいが、価格帯の中心は１㎡あたり概ね６万円～８万円程度とみられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は戸建住宅を中心とする住宅地域に所在する。収益価格は、行政条件の厳しい住宅地域であり、収益の想定 は現実性を欠くと判断される為、収益還元法は適用しない。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地 域であり、市場価格は取引価格を指標として形成されている。従って、取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し 、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊田 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    101,000 円／㎡ [102.0] 100 100 [100.0] 100 [167.5] [103.0] 100 63,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     63,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍明け後の需要回復から景気は緩やか に回復している。低金利が続き、地域により ばらつきもあるが地価は総じて堅調に推移し ている。 駅には近いが、市内中心部から遠く離れた地 域であり、地価は安定した動きにある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　 +10.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +45.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％