別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
刈谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 5-7 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　山本　晃   TEL.
鑑定評価額 95,800,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市日高町４丁目５１１番
 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 展示用居室兼事務所

Ｗ2		 低層の店舗、事務所
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南20m国道 水道、下水 逢妻

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 逢妻駅北東方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域である。路線商業地域として熟成しており、当面は現状維持で推移す
るものと予測する。需要は底堅く、地価は堅調である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    169,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市及び周辺の隣接市にある商業地域一円である。主たる需要者は、地元の法人及び個人事業者のほ
か、全国展開する小売、飲食店舗事業者である。交通量のある幹線道路沿いにおいて、店舗等が連たんする商業繁華性
の高い路線商業地域で、土地需要は堅調で、地価は上昇基調である。需要の中心となる価格帯は、規模、立地条件等よ
りバラツキがみられるが、概ね１５～２０万円／㎡程度と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は規範性のある取引事例から求めており実証的である。収益価格は比準価格に比べて低く求められた。近隣地
域内では、貸店舗等も見られるが、借地による出店も多く、事業者向けの賃貸市場は成熟しておらず土地価格に見合っ
た賃料水準が形成されていないためと思料する。市場においては、取引価格を指標に価格が形成されていることに鑑み
、比準価格を重視し、収益価格を参考にして、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[106.0]		 100
[108.8]		 [100.0]
100		 169,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 主要産業の自動車関連企業の業績は好調であ
る。景気は回復傾向にあるが、建築費が高騰
しており不動産市況への影響を注視する必要
がある。

地域要因に大きな変動はみられない。市内幹
線道路沿いの路線商業地域で、交通量が多く
、店舗等が連たんする地域で、需要は強含み
で推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -2.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０５
３９
-525		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
北西5m、
二方路
２住居

(60,200)
b Ａ刈谷０６
４１
-19		 刈谷市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m県道、
中間画地
工業

(60,200)
c Ａ刈谷０５
２９
-516		 刈谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 西20m県道、
中間画地
準工

(60,200)
d Ａ刈谷０６
３９
-23		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東17m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e Ａ刈谷０５
２９
-532		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南12m市道、
西5.4m、角地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,721  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
170,857 		 100
[  97.8]
174,700 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
175,000 
b (　    166,342) 
166,342  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
178,949 		 100
[ 107.6]
166,309 
166,000 
c (　           ) 
118,387  		 100
[ 100.0]		 [ 105.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.0]
127,326 		 100
[  77.6]
164,080 
164,000 
d (　           ) 
133,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
138,867 		 100
[  97.8]
141,991 
142,000 
e (　           ) 
174,148  		 100
[ 100.0]		 [ 104.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
174,818 		 100
[  89.7]
194,892 
195,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +7.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +6.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    169,000 円／㎡]  



刈谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,625,716 
5,362,336 
18,263,380 
15,547,500 
2,715,880 		 （　0.9504）
2,581,172 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     57,359,378 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 370.50 Ｓ3 1,111.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   567 ㎡     24.0 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２・３階は部分貸しの事務所である３階建てビルを想定した。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
370.50 
88.8 
329.00 
2,525 
830,725 		 5.0  4,153,625 
1.0  830,725 

 2～ 2		 事務所
370.50 
83.1 
308.00 
2,020 
622,160 		 5.0  3,110,800 
1.0  622,160 

 3～ 3		 事務所
370.50 
83.1 
308.00 
2,020 
622,160 		 5.0  3,110,800 
1.0  622,160 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,111.50 
85.0 
945.00 

2,075,045 		 10,375,225 
2,075,045 
⑨年額支払賃料      2,075,045 円　×　12ヶ月　＝　      24,900,540 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,900,540 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,003,563 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,040,977 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,375,225 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,452 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,075,045 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         489,287 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,625,716 円　　　　（　        41,668 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸２９
　　　　-508		 3,595  
(   3,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,497 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,589 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,525 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ刈谷賃貸４３
　　　　-501		 3,121  
(   2,990) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[120.0]
2,681 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,125,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 751,336 円  　　　       25,044,540　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      741,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,295,000 円  　　　　    225,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       225,000 円  　　　　    225,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,362,336 円　（　　　　　　         9,457 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 225,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 195,000 円／㎡　×　   1,111.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,547,500 円  
（　　　　　        27,421 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,625,716 円      
②総費用 5,362,336 円      
③純収益　①－② 18,263,380 円      
④建物等に帰属する純収益 15,547,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,715,880 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,581,172 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,552 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,359,378 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 刈谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　刈谷市日高町四丁目５１１番
 1827005378944-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
刈谷 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 5-7 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.
鑑定評価額 95,300,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 125,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市日高町４丁目５１１番
 ②地積
　(㎡)		 567  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:1		 展示用居室兼事務所

Ｗ2		 低層の店舗、事務所
が建ち並ぶ路線商業
地域		 南20m国道 水道、下水 逢妻

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   190 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北     0 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  22.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       550 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 ２０ｍ国道 交通

施設		 逢妻駅北東方

1.3km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 低層店舗等が連たんする路線商業地域として熟成しており、当分の間は現状を維持して推移するものと予測され
る。地価は上昇傾向で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     98,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市を中心として隣接市を含む商業地域である。中心となる需要者は、店舗・事務所利用を目的とす
る地元事業者のほか、規模によっては自動車販売会社やコンビニ等を営む事業者が考えられる。地域は路線商業地域と
して交通量・繁華性に優れており、自動車産業等の地域経済が好調であることから、宅地需要は旺盛である。中心価格
帯は立地条件や規模等により一律には把握しづらいが、１㎡当たりの単価としては１５～２０万円前後と把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は幹線道路沿いの路線商業地域に存する。取引の中心は自己の事業用目的が主であり、同一受給圏内の類似
地域において信頼性のある取引事例を収集した。賃貸用不動産の取得を検討する投資家等の想定も可能ではあるが土地
価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を
採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　刈谷 5-3                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    180,000 円／㎡		 [108.3]
100		 100
[106.0]		 100
[109.9]		 [100.0]
100		 167,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    159,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰の影響はあるものの、自動車関連企
業等の地域経済は好調である。市内宅地は超
過需要の状況にあり、地価は上昇傾向にある
。

幹線道路沿いの路線商業地域として熟成して
おり、旺盛な宅地需要により、地価は上昇傾
向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　 +11.0
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０５
３９
-525		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東14m県道、
北西5m、
二方路
２住居

(60,200)
b Ａ刈谷０６
３９
-23		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東17m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
c Ａ刈谷０６
４１
-19		 刈谷市

 底地


   
（　          ） 		 不整形 南東24m県道、
中間画地
工業

(60,200)
d Ａ刈谷０５
２９
-27		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東20m市道、
南2.8m、角地
近商

(90,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
161,721  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.9]
170,857 		 100
[  93.1]
183,520 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
184,000 
b (　           ) 
133,526  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
138,867 		 100
[  86.7]
160,170 
160,000 
c (　    166,342) 
166,342  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
178,949 		 100
[ 104.6]
171,079 
171,000 
d (　           ) 
152,392  		 100
[ 100.0]		 [ 106.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
162,450 		 100
[  93.6]
173,558 
174,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    168,000 円／㎡]  



刈谷 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

23,718,759 
5,395,395 
18,323,364 
15,685,700 
2,637,664 		 （　0.9504）
2,506,836 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     55,707,467 円　　　　（　     98,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 370.50 Ｓ3 1,111.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   567 ㎡     24.0 m x   23.5 m  前面道路：国道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３階建の店舗兼事務所ビル。１階店舗はフロア貸し、２・３階事務所は部分貸し、平面駐車場２台分を想定。 ⑦有効率　  85.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
370.50 
88.8 
329.00 
2,535 
834,015 		 5.0  4,170,075 
1.0  834,015 

 2～ 2		 事務所
370.50 
83.1 
308.00 
2,028 
624,624 		 5.0  3,123,120 
1.0  624,624 

 3～ 3		 事務所
370.50 
83.1 
308.00 
2,028 
624,624 		 5.0  3,123,120 
1.0  624,624 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,111.50 
85.0 
945.00 

2,083,263 		 10,416,315 
2,083,263 
⑨年額支払賃料      2,083,263 円　×　12ヶ月　＝　      24,999,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     945.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   2 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         144,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        24,999,156 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         144,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　     2,011,452 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 23,131,704 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        10,416,315 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          95,830 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     4 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,083,263 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　         491,225 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      23,718,759 円　　　　（　        41,832 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸３９
　　　　-503		 2,329  
(   2,215) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,465 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,600 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,535 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ知立賃貸３４
　　　　-509		 2,660  
(   2,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[108.2]		 100
[100.0]
2,732 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,135,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 754,295 円  　　　       25,143,156　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      736,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,315,400 円  　　　　    227,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       227,000 円  　　　　    227,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,395,395 円　（　　　　　　         9,516 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9504    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 227,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 196,000 円／㎡　×　   1,111.50 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0691     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0522 ×　 40 ％　＋　0.0675 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 15,685,700 円  
（　　　　　        27,664 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 23,718,759 円      
②総費用 5,395,395 円      
③純収益　①－② 18,323,364 円      
④建物等に帰属する純収益 15,685,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,637,664 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,506,836 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,421 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     55,707,467 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      98,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 刈谷 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　刈谷市日高町四丁目５１１番
 1827005378944-0000
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備考