令和6年1月15日　提出 刈谷 -24　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -24 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.

鑑定評価額 17,200,000 円  １㎡当たりの価格 120,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 90,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市東境町住吉１４７番４ ②地積 　(㎡) 143   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに共 同住宅等が見られる 住宅地域 北6.9m市道 水道、ガス、下水 富士松 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   110 ｍ、南   120 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ．９ｍ市道 交通 施設 富士松駅東方 2.7km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 戸建住宅を中心とした既成住宅地域として成熟が進んでいる。旺盛な宅地需要により、地価水準は上昇傾向が予 測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    120,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市を中心に隣接する知立市及び安城市を含む住宅地域である。需要者の中心は、刈谷市を中心に西 三河地区の自動車関連企業の従事者が多くを占める。不動産市場については、自動車関連企業等の地域経済が好調であ り、住宅地への需要は旺盛であるのに対し、継続的に供給不足となっている。取引の中心価格帯は、土地は２，０００ 万円前後、新築戸建住宅で総額４，０００万円前後が中心価格帯になっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地は、比較的小規模な戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。取引の中心は自用目的が主であり、同一受給 圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域内には一部共同住宅も見られるが、対象標 準地は画地規模が小さく経済合理性に見合う共同住宅を想定することが困難であり収益還元法は適用しなかった。よっ て、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -19                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    127,000 円／㎡ [104.7] 100 100 [103.0] 100 [108.1] [100.0] 100 119,000  ⑧-1対象標準地の検討 □継続　■新規 前年標準地の価格 　　　　　　            円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 物価高騰の影響はあるものの、自動車関連企 業等の地域経済は好調である。市内住宅地は 供給不足が慢性化しており、地価は上昇傾向 にある。 北部の郊外に位置する既成住宅地。地価は超 過需要が続いており、上昇基調で推移してい る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等）  ％  ％