別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
刈谷 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 -23 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市荒井町２丁目４番９
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を中
心とする住宅地域
 南西6m市道 水道、ガス、下水 小垣江

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北、　　６
ｍ市道		 交通

施設		 小垣江駅南方

750m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅を中心とする既成住宅地域であり、隣接市町とも競合する地域である。特段の変動要因はなく、現状の
まま推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     31,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は刈谷市を中心とする周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は西三河地域に勤務する一次取得者
である。自動車関連産業の業績が良好なことから需要は堅調に推移している。周辺は市南部に位置し、街区の整備状況
が古い既成住宅地域であるが、隣接市と競合する地域であり、一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は、土地１
５００万円～２０００万円、新築戸建分譲３５００万～４５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は多数の信頼性有する取引事例に基づいた価格で、市場性を反映した実証的価格である。一方、賃貸事例は少
なく、収益価格の相対的信頼性は劣る。近隣地域では戸建住宅への選好が強く、居住の快適性を重視して土地取引が行
われることから、収益性が価格形成に与える影響は弱いと判断した。従って、収益価格は参考に留め、市場の動向を反
映した実証的な比準価格を採用し、地域の地価動向との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 資材高騰による建物価格の上昇など先行きに
不透明感はあるが、刈谷市周辺の地域経済が
好調なことから需要は堅調に推移している。


刈谷市南部の既成住宅地域として成熟してお
り、隣接市町とも競合する地域である。地価
は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０６
２９
-1		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
b Ｂ刈谷０６
４１
-2		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(60,200)
c Ａ刈谷０５
２９
-513		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東5m市道、
南西5m、
北東5m、
三方路
１住居

(60,200)
d Ａ刈谷０５
３１
-8		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西3.5m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
e Ａ高浜０５
３２
-532		 高浜市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
110,758  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
103,609 		 100
[ 100.0]
103,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
107,000 
b (　           ) 
136,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
132,231 		 100
[ 105.9]
124,864 
129,000 
c (　           ) 
91,260  		 100
[ 100.0]		 [ 104.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
90,999 		 100
[  90.2]
100,886 
104,000 
d (　           ) 
103,329  		 100
[ 100.0]		 [ 106.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
109,263 		 100
[  93.1]
117,361 
121,000 
e (　           ) 
78,847  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.7]
77,341 		 100
[  68.6]
112,742 
116,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 -32.0
画地　　　　  +4.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



刈谷 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,445,762 
707,536 
2,738,226 
2,385,900 
352,326 		 （　0.9725）
342,637 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      7,614,156 円　　　　（　     31,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.40 ＬＳ2 208.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   246 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプの２階建共同住宅（平均専有面積約５２㎡／戸、計４戸）を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 2		 居宅
104.40 
100.0 
104.40 
1,346 
140,522 		 2.0  281,044 
1.0  140,522 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.80 
100.0 
208.80 

281,044 		 562,088 
281,044 
⑨年額支払賃料        281,044 円　×　12ヶ月　＝　       3,372,528 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   4,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         192,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,372,528 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         192,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       213,872 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,350,656 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           562,088 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,284 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          281,044 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          89,822 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,445,762 円　　　　（　        14,007 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸２９
　　　　-4		 1,471  
(   1,470) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[106.0]		 100
[102.0]
1,432 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,386 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,346 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ刈谷賃貸２９
　　　　-9		 1,286  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]
1,340 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 132,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 106,936 円  　　　        3,564,528　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      336,600 円  　　　　     33,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        33,000 円  　　　　     33,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         707,536 円　（　　　　　　         2,876 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 33,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 158,000 円／㎡　×　     208.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,385,900 円  
（　　　　　         9,699 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,445,762 円      
②総費用 707,536 円      
③純収益　①－② 2,738,226 円      
④建物等に帰属する純収益 2,385,900 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 352,326 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 342,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,393 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      7,614,156 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      31,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 刈谷 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　刈谷市荒井町二丁目４番９
 1827005238224-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
刈谷 -23　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
刈谷 -23 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　松坂　光明   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 115,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 85,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 刈谷市荒井町２丁目４番９
 ②地積
　(㎡)		 246  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,150)

（その他）

1:2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅を中
心とする住宅地域
 南西6m市道 水道、ガス、下水 小垣江

750m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   150 ｍ、西    20 ｍ、南   110 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位北、６ｍ市
道		 交通

施設		 小垣江駅南方

750m		 法令

規制		 １中専
(60,150)
⑤地域要因の将
　来予測		 低層住宅を中心とした住宅地域であり、当面は現状の住環境のまま推移するものと予測される。地価は上昇傾向
が予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    115,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     26,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、刈谷市を中心として隣接市を含む住宅地域である。需要者の中心は、刈谷市を中心に西三河地区に拠点
を置く自動車関連企業の従事者が多くを占める。不動産市場については、自動車関連企業等の地域経済が好調であり、
住宅地への需要は旺盛であるのに対し、継続的に供給不足となっている。取引の中心価格帯は、土地は２，５００万円
前後、新築戸建住宅で総額４，０００万円前後が中心価格帯になっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は中規模の戸建住宅を中心とした住宅地域に存する。取引の中心は自用目的が主であり、同一需給圏内の類
似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集した。近隣地域及びその周辺には一部共同住宅も見られるが、土地
価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価
格を採用し、収益価格は参考に留め、地域の地価変動等の検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    110,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価高騰の影響はあるものの、自動車関連企
業等の地域経済は好調である。市内住宅地は
供給不足が慢性化しており、地価は上昇傾向
にある。

市南部の一般住宅を中心とした住宅地。旺盛
な宅地需要に支えられて、地価は上昇傾向に
ある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 刈谷 -23　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ刈谷０６
４４
-16		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西5.9m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b Ａ刈谷０６
２９
-1		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１中専

(60,150)
c Ｂ刈谷０６
４１
-2		 刈谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
西6m、角地
１住居

(60,200)
d Ａ刈谷０５
３９
-521		 刈谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南6m市道、
北東5.6m、
二方路
１中専

(60,150)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
94,241  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  80.0]
119,568 		 100
[ 112.9]
105,906 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
110,758  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
103,609 		 100
[ 101.0]
102,583 
106,000 
c (　           ) 
136,700  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
132,231 		 100
[ 105.9]
124,864 
129,000 
d (　           ) 
126,866  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.6]
141,369 		 100
[ 120.5]
117,319 
121,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +14.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -6.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    115,000 円／㎡]  



刈谷 -23　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,361,342 
698,504 
2,662,838 
2,356,980 
305,858 		 （　0.9725）
297,447 		 （  4.6 -  0.1 ）
4.5％  
⑧収益価格 　      6,609,933 円　　　　（　     26,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
刈谷 -23　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.40 ＬＳ2 208.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専

 60 ％   150 ％   150 ％   246 ㎡     12.0 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２階建て共同住宅。１ＬＤＫ（専有面積約５２㎡／戸）全４戸を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 住宅
104.40 
100.0 
104.40 
1,243 
129,769 		 2.0  259,538 
1.0  129,769 

 2～ 2		 住宅
104.40 
100.0 
104.40 
1,305 
136,242 		 2.0  272,484 
1.0  136,242 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.80 
100.0 
208.80 

266,011 		 532,022 
266,011 
⑨年額支払賃料        266,011 円　×　12ヶ月　＝　       3,192,132 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   6,000 円／台　×　   4 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         288,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,192,132 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         288,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　       208,808 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,271,324 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           532,022 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,001 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          266,011 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　          85,017 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,361,342 円　　　　（　        13,664 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ刈谷賃貸２９
　　　　-9		 1,286  
(   1,284) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.9]		 100
[110.0]
1,196 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,280 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,243 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ刈谷賃貸３９
　　　　-6		 1,476  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[113.0]
1,382 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
刈谷 -23　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 130,400 円  　　　　     32,600,000　×　　　　   0.4 ％
②維持管理費 104,404 円  　　　        3,480,132　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       66,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      332,500 円  　　　　     32,600,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,600 円  　　　　     32,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         698,504 円　（　　　　　　         2,839 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9725    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 156,000 円／㎡　×　     208.80 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0723     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0573 ×　 40 ％　＋　0.0769 ×  40 ％　＋ 0.0932 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,356,980 円  
（　　　　　         9,581 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,361,342 円      
②総費用 698,504 円      
③純収益　①－② 2,662,838 円      
④建物等に帰属する純収益 2,356,980 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 305,858 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 297,447 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,209 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,609,933 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      26,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 刈谷 -23　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　刈谷市荒井町二丁目４番９
 1827005238224-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考