令和6年1月15日　提出 刈谷 -21　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -21 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　田代　徳恵   TEL.

鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 187,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月15日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 140,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市板倉町１丁目１６番１４ ②地積 　(㎡) 144   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅等が建ち並 ぶ区画整然とした住 宅地域 北東8m市道 水道、ガス、下水 東刈谷 360m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西    75 ｍ、南   105 ｍ、北   105 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　８ ｍ市道 交通 施設 東刈谷駅北西方 360m 法令 規制 １中専 (60,150) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅への接近性に優れ、区画整然とした地域である。住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はなく、 現状のまま推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    187,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は刈谷市を中心とする周辺市町の住宅地域である。需要者の中心は西三河地域に勤務する一次取得者 である。自動車関連産業の業績が良好なことから堅調に推移している。街区の整然性、通勤アクセス等が評価されてい る。周辺は最寄駅から徒歩圏にあり、街区も整然としているため、一定の需要が認められる。市場の中心価格帯は、土 地２５００万円～３０００万円、新築戸建分譲４５００万円～５０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は多数の信頼性有する取引事例に基づいた価格で、不動産の市場性を反映した実証的な価格である。また、比 準価格決定に係る各取引事例の斟酌の程度も適切であり、地域の実勢に相応した説得力を有する価格である。収益価格 は、画地条件から経済合理性を有する賃貸建物の想定が困難であるため、適用を断念した。したがって、比準価格を採 用し、周辺地域の地価動向等との検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    179,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　刈谷（県） -7              　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    182,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 資材高騰による建物価格の上昇など先行きに 不透明感はあるが、刈谷市周辺の地域経済が 好調なことから需要は堅調に推移している。 成熟した住宅地域であり、地域要因の特段の 変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.5 ％ +2.7 ％