令和6年1月15日　提出 刈谷 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   刈谷 -15 愛知県 愛知第８ 氏名  不動産鑑定士　荒川　鶴章   TEL.

鑑定評価額 34,000,000 円  １㎡当たりの価格 171,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 125,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 刈谷市野田町西田７８番３４ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (60,100) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 野田新町 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    20 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　６ ｍ市道 交通 施設 野田新町駅南方 1.3km 法令 規制 １低専 (60,100) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域で、今後も現状の住環境を維持していくものと予測さ れる。地価水準は今後の景気動向にもよるが上昇傾向が予測される。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    171,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は刈谷市を中心に隣接する知立市、安城市等の住宅地域である。需要者は、西三河地域在住の居住者や西三 河の自動車部品関連産業の従事者が中心である。資材価格高騰等の影響はあるものの、地元自動車部品関連企業の業績 が依然堅調であることから、従業員等の需要が旺盛であり地価は上昇傾向で推移している。需要の中心となる価格帯は 、土地は３，０００～３，５００万円程度、新築戸建で４，５００～５，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い住宅地域であり収益物件も見られないことから取引は自用目的が中心である。比準価格は野田新 町及び東刈谷駅を最寄駅とする住宅地事例から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益 価格は対象標準地に収益物件を想定することが画地条件（規模・間口等）から非現実的であり、求めることが出来なか った。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を採用し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　刈谷 -21                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    179,000 円／㎡ [104.5] 100 100 [101.0] 100 [113.3] [105.0] 100 172,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    164,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 刈谷市の住宅地は、地元自動車部品関連企業 の従業員需要が堅調であることから、地価は 上昇傾向で推移している。 中規模一般住宅が多い住宅地域で、地域要因 に特段変動要因は認められないが、地域経済 が好況であり地価は上昇傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　 +10.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.3 ％  ％