令和6年1月15日　提出 津島 -7　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   津島 -7 愛知県 愛知第５ 氏名  不動産鑑定士　和田　重樹   TEL.

鑑定評価額 9,600,000 円  １㎡当たりの価格 60,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 津島市西愛宕町２丁目３３番２ ②地積 　(㎡) 160   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中小住宅、アパート 、作業所等が混在す る地域 北6.2m市道 水道、ガス、下水 津島 1.1km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位：北　　６ ．２ｍ市道 交通 施設 津島駅南方 1.1km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 中小住宅、アパート、作業所等が混在する既存住宅地域である。当面は現状のまま推移していくものと予測する 。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     60,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は津島市及びその周辺市町の住宅地域である。主たる需要者層は津島市及び周辺地域に勤務する一次 取得者層と考えられる。近隣地域は中心市街地に比較的近いが、津島駅からの徒歩５分以内の圏域外であり、津島市で は当該圏域以外の住宅地域の需要は弱いことから地価は下落傾向が継続している。需要の中心となる価格帯は、土地で １，０００万円程度、新築戸建住宅は２，０００～２，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存し代替性を有する取引事例から試算しており、求められた価格は市場の実 勢を反映した実証的価格と判断する。賃貸建物の想定は現実的ではないため収益還元法の適用は断念したが、典型的な 需要者は居住の快適性・利便性を重視して市場性に基づき価値判断を行うものと考えられるため比準価格の説得力は高 いと判断した。よって比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　津島 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     77,600 円／㎡ [100.5] 100 100 [105.0] 100 [123.0] [100.0] 100 60,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 津島市は人口減少、地場産業の衰退等で、地 価は低迷傾向であるが、津島駅から徒歩圏内 等で居住性が優る地域では持ち直し傾向も認 められる。 中小住宅、アパート、作業所等が混在する既 存住宅地域である。令和４年度に下水道が敷 設された。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -4.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％