別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市小坂井町門並１６番外
 ②地積
　(㎡)		 5,415  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 大規模小売店舗を主
とした駅に近い商業
地域		 南6.5m市道、四方路 水道、ガス、下水 小坂井

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層大規模店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 小坂井駅北西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 地域に密着した大型小売店舗を中心とする商業地域で、今後も現況利用を維持して行くものと見込まれる。最近
は周辺住宅地からの下支えも在って、地価水準は、当面横這い基調での推移と予測する。
(3)最有効使用の判定 低層大規模店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     22,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市を中心に東三河全般の大規模店舗等も立地する商業地域である。景気の持ち直しと消費活動の回
復傾向を反映し、大型小売店舗や物販店等を企画する大手の事業法人等を中心とした需要者の新規出店意欲は高まって
いるが、当該適地が市場に現れることは少ない状況である。取引価格は立地、規模等により幅があるため、需要の中心
となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は、自用の大型店舗を中心とする商業地域で、周辺にも貸店舗等の賃貸物件は殆ど見られず、賃貸市場は総じて
未成熟な地域であり、標準地の規模と相応の賃貸資料の収集が難しく、収益価格の信頼性には限界がある。従って、自
用目的を中心とする取引事例から試算され、当地域の市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参酌に留め、代
表標準地との均衡、単価と総額の関連等も検討の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,700 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[116.8]		 [106.0]
100		 65,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は、ここ最近は横這い傾向。景気
の緩やかな回復傾向を受け、不動産市場は概
ね堅調な推移にあるが、依然、地価の二極化
が顕在している。

土地の利用状況に変化はなく、周辺住宅地か
らの下支えもあって、地価は安定基調である
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊川０５
２０
-512		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b Ａ豊川０５
２０
-507		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
c Ａ豊川０６
２４
-10		 豊川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
d Ａ豊川０５
３６
-517		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m国道、
東6m、二方路
近商

(100,200)
e Ａ豊橋０６
１４
-12		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
北7.2m、
二方路
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
43,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  64.0]
68,472 		 100
[ 111.1]
61,631 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
65,300 
b (　           ) 
71,316  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
82,743 		 100
[ 144.6]
57,222 
60,700 
c (　           ) 
60,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
67,769 		 100
[ 108.1]
62,691 
66,500 
d (　           ) 
79,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,127 		 100
[ 130.0]
60,867 
64,500 
e (　           ) 
101,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,191 		 100
[ 147.1]
67,431 
71,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -36.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,700 円／㎡]  



豊川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

46,952,727 
10,912,937 
36,039,790 
29,952,000 
6,087,790 		 （　0.9734）
5,925,855 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    120,935,816 円　　　　（　     22,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗 2,012.00 Ｓ2 2,684.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   5,415 ㎡     79.0 m x   69.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 標準的使用とほぼ同様の大型店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,684.00 
100.0 
2,684.00 
1,554 
4,170,936 		 3.0  12,512,808 
1.0  4,170,936 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,684.00 
100.0 
2,684.00 

4,170,936 		 12,512,808 
4,170,936 
⑨年額支払賃料      4,170,936 円　×　12ヶ月　＝　      50,051,232 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,051,232 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,004,099 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,047,133 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,512,808 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         115,118 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,170,936 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         790,476 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      46,952,727 円　　　　（　         8,671 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-506		 1,841  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]		 100
[120.0]
1,491 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,585 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,554 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-505		 2,220  
(   2,141) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[120.0]
1,679 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,080,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,501,537 円  　　　       50,051,232　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,963,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,536,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　必要なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,912,937 円　（　　　　　　         2,015 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   2,684.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,952,000 円  
（　　　　　         5,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 46,952,727 円      
②総費用 10,912,937 円      
③純収益　①－② 36,039,790 円      
④建物等に帰属する純収益 29,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,087,790 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,925,855 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,094 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    120,935,816 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      22,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市小坂井町門並１６番
 1840000257055-0000
2 　豊川市小坂井町門並１７番１
 1840000257056-0000
3 　豊川市小坂井町門並１８番
 1840000257058-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊川 5-10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-10 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.
鑑定評価額 356,000,000 円  １㎡当たりの価格 65,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市小坂井町門並１６番外
 ②地積
　(㎡)		 5,415  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
不整形
1.2:1		 店舗兼事務所

Ｓ2		 大規模小売店舗を主
とした駅に近い商業
地域		 南6.5m市道、四方路 水道、ガス、下水 小坂井

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    35 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層大規模店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  68.0 ｍ、規模　　     5,400 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ６．５ｍ市道 交通

施設		 小坂井駅北西方

300m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は、大規模小売店舗を主とした駅に近い商業地域であり、地域に特段の変動要因はない。現状のまま推
移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層大規模店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 四方路　　　　　　　　　　　　　  +6.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     65,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     24,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、豊川市内及び周辺市内の商業地域である。需要者の中心は、東三河を基盤とする法人等が主である。市
場の需給動向としては、旧小坂井町の中心部に立地し、地元居住者の生活利便施設となっており、一定の需要が認めら
れるため、地価は安定傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価格帯については、土地供給は限定的で、取引
総額は規模・用途等によって異なることから把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の属する地域は、大規模小売店舗を主とした駅に近い商業地域である。自己使用目的の物件が中心となって
いる地域である為、賃貸事業の収支は採算がとれないため、収益価格は低位に求められた。また、収益価格には多くの
想定要素が含まれている為、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的で市場性を反映した比準価格を採用し、
代表標準地との検討、今後の地価動向にも留意して、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊橋 5-16                  　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     73,700 円／㎡		 [101.1]
100		 100
[103.0]		 100
[116.8]		 [106.0]
100		 65,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     65,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊川市の人口は微増傾向。大規模ＳＣ開業に
伴う人流の変化や豊川市内の商業地の序列が
変動する可能性があり、需給は慎重化してい
る。

周辺住民を対象とした商業地域であり、地域
要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊川０５
２０
-507		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東12m市道、
中間画地
２中専

(60,200)
b Ａ豊川０５
２０
-512		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北東8m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c Ａ豊橋０６
１４
-12		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
北7.2m、
二方路
２住居

(60,200)
d Ａ豊橋０５
３８
-502		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 西18m市道、
東9m、二方路
２住居
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
71,316  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
74,469 		 100
[ 133.5]
55,782 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
59,100 
b (　           ) 
43,822  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.0]
54,778 		 100
[ 111.1]
49,305 
52,300 
c (　           ) 
101,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,191 		 100
[ 131.3]
75,545 
80,100 
d (　           ) 
81,675  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
81,918 		 100
[ 130.0]
63,014 
66,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.09 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     65,700 円／㎡]  



豊川 5-10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

47,496,581 
10,930,329 
36,566,252 
29,952,000 
6,614,252 		 （　0.9734）
6,438,313 		 （  5.0 -  0.1 ）
4.9％  
⑧収益価格 　    131,394,143 円　　　　（　     24,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 2,012.00 Ｓ2 2,684.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   5,415 ㎡     79.0 m x   69.0 m  前面道路：市道     　   6.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 地域の実需、投資採算性、対象標準地の現況等を考慮し、大規模店舗を想定した。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 １棟貸しの為。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 店舗
2,684.00 
100.0 
2,684.00 
1,572 
4,219,248 		 3.0  12,657,744 
1.0  4,219,248 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
2,684.00 
100.0 
2,684.00 

4,219,248 		 12,657,744 
4,219,248 
⑨年額支払賃料      4,219,248 円　×　12ヶ月　＝　      50,630,976 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,684.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        50,630,976 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     4,050,478 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 46,580,498 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        12,657,744 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         116,451 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,219,248 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         799,632 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      47,496,581 円　　　　（　         8,771 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-506		 1,841  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,674 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,603 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,572 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸３４
　　　　-502		 1,803  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
1,532 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,080,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 1,518,929 円  　　　       50,630,976　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,963,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,536,000 円  　　　　    416,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       416,000 円  　　　　    416,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      10,930,329 円　（　　　　　　         2,019 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 5.0 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9734    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 416,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   2,684.00 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0720     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0555 ×　 40 ％　＋　0.0703 ×  30 ％　＋ 0.0958 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 29,952,000 円  
（　　　　　         5,531 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 47,496,581 円      
②総費用 10,930,329 円      
③純収益　①－② 36,566,252 円      
④建物等に帰属する純収益 29,952,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,614,252 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,438,313 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,189 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    131,394,143 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      24,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市小坂井町門並１６番
 1840000257055-0000
2 　豊川市小坂井町門並１７番１
 1840000257056-0000
3 　豊川市小坂井町門並１８番
 1840000257058-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
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備考