別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.
鑑定評価額 230,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,900 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市天神町１６番外
 ②地積
　(㎡)		 2,397  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
不整形
3:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する路線商業地域
 東40m国道、背面道 水道、下水 豊川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 豊川駅東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 国道沿いの商業地域であり、交通量や店舗等の集積度、高速道路ＩＣへのアクセスの良さを反映して需要は堅調
であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,900 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     48,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊川市及び隣接市町における幹線道路沿いの商業地域であり、主たる需要者は飲食や物販等を業務とする
地元法人や広域的に事業展開する法人である。当該近隣地域は交通量に支えられて店舗等の集積度も高く、同一需給圏
内における相対的な競争力も高いことから需要は堅調かつ地価は上昇傾向で推移している。このような状況の中、土地
の画地条件や市場参加者の属性等により取引価格は大きく左右されるため中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたもので市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は
賃借人の業種、建物規模に応じた賃料負担力等に左右され、物価や金利等の先行き不透明感も反映して低位に求められ
た。収益性よりも交換価値を重視して取引される当該近隣地域の地域的特性を鑑み、比準価格を標準として収益価格も
参酌し、代表標準地との検討も踏まえ、単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.7]		 [ 99.8]
100		 95,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 円安を始めとする経済変動の影響もあり、業
種や規模、地域により異なるが豊川市内にお
ける商業地の需要は概ね安定的に推移してい
る。

地域要因に大きな変動はないが、高速道路Ｉ
Ｃへのアクセスの良さや交通量の多さ等から
繁華性は高く、需要は堅調に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊川０５
３１
-514		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
南東2m、
南西4m、
三方路
準住居

(60,200)
b Ａ豊川０５
３６
-517		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m国道、
東6m、二方路
近商

(100,200)
c Ａ豊川０６
３４
-11		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東8m、
二方路
準工

(70,200)
d Ａ豊橋０６
１４
-12		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
北7.2m、
二方路
２住居

(60,200)
e Ａ豊橋０５
２７
-520		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 西20m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
85,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
88,770 		 100
[  85.1]
104,313 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
79,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,127 		 100
[  91.1]
86,857 
86,700 
c (　           ) 
65,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
72,477 		 100
[  81.0]
89,478 
89,300 
d (　           ) 
101,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,191 		 100
[  96.0]
103,324 
103,000 
e (　           ) 
92,322  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  88.0]
105,646 		 100
[ 109.0]
96,923 
96,700 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -14.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.07 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -12.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,900 円／㎡]  



豊川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地にあり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,991,869 
6,188,795 
19,803,074 
14,170,500 
5,632,574 		 （　0.9741）
5,486,690 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    116,738,085 円　　　　（　     48,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,334.90 Ｓ1 1,296.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   2,397 ㎡     89.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高床式平家建店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
1,296.50 
100.0 
1,296.50 
1,750 
2,268,875 		 4.0  9,075,500 
2.0  4,537,750 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,296.50 
100.0 
1,296.50 

2,268,875 		 9,075,500 
4,537,750 
⑨年額支払賃料      2,268,875 円　×　12ヶ月　＝　      27,226,500 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,296.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        27,226,500 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,178,120 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 25,048,380 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,075,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          83,495 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,537,750 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         859,994 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,991,869 円　　　　（　        10,843 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-506		 1,841  
(   1,805) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[107.0]		 100
[ 89.0]		 100
[100.0]
1,933 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,816 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,750 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸３４
　　　　-502		 1,803  
(   1,751) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[106.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,790 
c Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-505		 1,920  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[101.0]		 100
[100.0]
1,810 
豊川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,005,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 816,795 円  　　　       27,226,500　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,914,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,050,200 円  　　　　    201,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       201,000 円  　　　　    201,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       6,188,795 円　（　　　　　　         2,582 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 201,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　   1,296.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,170,500 円  
（　　　　　         5,912 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,991,869 円      
②総費用 6,188,795 円      
③純収益　①－② 19,803,074 円      
④建物等に帰属する純収益 14,170,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 5,632,574 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 5,486,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,289 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    116,738,085 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      48,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市天神町１６番
 1840000203792-0000
2 　豊川市天神町１７番
 1840001132406-0000
3 　豊川市天神町１９番
 1840000203795-0000
4 　豊川市天神町２０番
 1840001132408-0000
5 　豊川市天神町２１番
 1840000203796-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊川 5-3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-3 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　高木　靖人   TEL.
鑑定評価額 228,000,000 円  １㎡当たりの価格 95,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 76,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月10日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市天神町１６番外
 ②地積
　(㎡)		 2,397  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）
特別用途地区


(70,200)
不整形
3:1		 店舗

Ｓ2		 店舗、事務所等が混
在する路線商業地域
 東40m国道、背面道 水道、下水 豊川

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東     0 ｍ、西    30 ｍ、南   300 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 低層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  80.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　     2,400 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ４０ｍ国道 交通

施設		 豊川駅東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
特別用途地区
⑤地域要因の将
　来予測		 　国道１５１号沿いの路線商業地域である。当面は大きな変化なく、現状維持で推移すると予測する。地価は、
安定的に推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 二方路　　　　　　　　　　　　　  +4.0
不整形　　　　　　　　　　　　　  -4.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     95,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     55,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 　同一需給圏は、豊川市・豊橋市の路線商業地域。需要者の中心は、一定の事業規模を有する法人である。近隣地域は
、豊川インターに近い国道１５１号沿いのアクセスに優れた路線商業地域であり、供給が少ないものの、潜在的な需要
はあり、地価は堅調に推移している。市場の中心価格帯は、取引が少なく、需要者の事業目的等による規模の差が大き
く把握が難しい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 　比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用した実証的な価格であり、精度の高い価格が得られた。収益価格は収益
性に着目した理論的な価格であるが、土地価格に見合った賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算さ
れた。需要者は自用目的の取引を中心としており、投資家等が収益目的で不動産を取得する取引は少ない。従って、比
準価格を採用し、収益価格を参考に留め、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-2                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     96,600 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[101.8]		 [ 99.8]
100		 94,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 　景気の緩やかな持ち直し傾向や低金利が地
価を下支えしている。立地等による二極化傾
向が強まっている。


　地域要因に特段の変動はない。地価は堅調
に推移している。



　個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  -4.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+0.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊川０６
３４
-11		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東8m、
二方路
準工

(70,200)
b Ａ豊橋０６
１４
-12		 豊橋市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南15m県道、
北7.2m、
二方路
２住居

(60,200)
c Ａ豊川０５
３６
-517		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m国道、
東6m、二方路
近商

(100,200)
d Ａ豊川０５
３１
-514		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
南東2m、
南西4m、
三方路
準住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
65,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
72,477 		 100
[  83.0]
87,322 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   -0.2

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[  99.8]
　　　　 100
87,100 
b (　           ) 
101,557  		 100
[ 100.0]		 [ 100.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
99,191 		 100
[  96.0]
103,324 
103,000 
c (　           ) 
79,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,127 		 100
[  91.1]
86,857 
86,700 
d (　           ) 
85,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
88,770 		 100
[  86.1]
103,101 
103,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     95,000 円／㎡]  



豊川 5-3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

25,823,971 
5,706,593 
20,117,378 
13,677,000 
6,440,378 		 （　0.9741）
6,273,572 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　    133,480,255 円　　　　（　     55,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗 1,334.90 Ｓ1 1,296.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工
特別用途地区
 70 ％   200 ％   200 ％   2,397 ㎡     89.0 m x   30.0 m  前面道路：国道     　  40.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 高床式の平家建店舗の一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 1		 店舗
1,296.50 
100.0 
1,296.50 
1,720 
2,229,980 		 4.0  8,919,920 
2.0  4,459,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,296.50 
100.0 
1,296.50 

2,229,980 		 8,919,920 
4,459,960 
⑨年額支払賃料      2,229,980 円　×　12ヶ月　＝　      26,759,760 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,296.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        26,759,760 円　　×　　   7.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,873,183 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 24,886,577 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,919,920 円　×　　  93.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          82,955 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        4,459,960 円　×　　  93.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         854,439 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      25,823,971 円　　　　（　        10,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-503		 1,983  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,717 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,720 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-503		 1,847  
(   1,811) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,852 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 970,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 802,793 円  　　　       26,759,760　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,896,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,649,000 円  　　　　    194,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       194,000 円  　　　　    194,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       5,706,593 円　（　　　　　　         2,381 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 194,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　   1,296.50 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 13,677,000 円  
（　　　　　         5,706 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 25,823,971 円      
②総費用 5,706,593 円      
③純収益　①－② 20,117,378 円      
④建物等に帰属する純収益 13,677,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,440,378 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,273,572 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,617 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    133,480,255 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      55,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市天神町１６番
 1840000203792-0000
2 　豊川市天神町１７番
 1840001132406-0000
3 　豊川市天神町１９番
 1840000203795-0000
4 　豊川市天神町２０番
 1840001132408-0000
5 　豊川市天神町２１番
 1840000203796-0000
6 　
7 　
8 　
9 　
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備考