別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
豊川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　鳥居　信行   TEL.
鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市中央通４丁目７番
 ②地積
　(㎡)		 322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 事務所

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北15.5m県道 水道、ガス、下水 稲荷口

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 稲荷口駅北西方

680m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 市内の主要幹線道路沿いに形成された既成の商業地域で、今後も現状を維持して行くものと見込まれ、地価は横
這い基調で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     49,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主に豊川市内の幹線道路沿いに形成された商業地域である。需要者は地元の個人事業主、法人のほか広
域的にチェーン展開する圏外事業者である。当地域は、市内でも交通量の多い幹線道路沿いの商業地で、商況にやや停
滞感が伺えるものの、需要者からの選好性は根強く、一定規模の事業適地に対する潜在需要は底堅く推移している。取
引は規模、取引形態等により総額に幅が見られるため、需要の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 既存の貸店舗等も散見されるが、新規物件は殆んど見られず、投下資本回収を重視した賃料設定が行われているため、
収益価格は低位に試算された。比準価格は、同一需給圏内にて現実に成立した取引事例から試算したもので、市場性を
反映した実証的な価格である。ここでは、より説得力の高い比準価格を標準とし、収益価格を参酌し、あわせて周辺公
示価格等との均衡、直近の市場動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊川（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     96,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の人口は、ここ最近は横這い傾向。景気
の緩やかな回復傾向を受け、不動産市場は概
ね堅調な推移にあるが、依然、地価の二極化
が顕在している。

土地の利用状況等に特段の変化はない。市内
の主要道路沿いに在って、需要の底堅い地域
であり、地価は安定的に推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ豊川０６
３８
-1		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西2.5m、角地
商業

(90,300)
b Ｂ豊川０６
２３
-1		 豊川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c Ａ豊川０６
３８
-10		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北東6m、
二方路
近商

(90,200)
d Ａ豊川０６
３４
-11		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東8m、
二方路
準工
特別用途地区
(70,200)
e Ａ豊川０５
３１
-514		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西16m国道、
南東2m、
南西4m、
三方路
準住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
97,766 		 100
[  94.0]
104,006 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
104,000 
b (　           ) 
102,856  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,856 		 100
[ 105.7]
97,309 
97,300 
c (　           ) 
92,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
97,368 		 100
[  98.0]
99,355 
99,400 
d (　           ) 
65,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
72,477 		 100
[  81.8]
88,603 
88,600 
e (　           ) 
85,042  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.8]
88,770 		 100
[  92.1]
96,384 
96,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  -4.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,600 円／㎡]  



豊川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,125,011 
1,635,386 
5,489,625 
4,723,500 
766,125 		 （　0.9741）
746,282 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,878,340 円　　　　（　     49,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
低層店舗兼事務所 191.29 Ｓ2 382.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   322 ㎡     11.5 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 当地域は低層の建物が標準であり、１Ｆは店舗、２Ｆは事務所の各階フロア貸しを想定。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
191.29 
88.0 
168.34 
1,998 
336,343 		 4.0  1,345,372 
2.0  672,686 

 2～ 2		 事務所
191.29 
88.0 
168.34 
1,698 
285,841 		 3.0  857,523 
2.0  571,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
382.58 
88.0 
336.68 

622,184 		 2,202,895 
1,244,368 
⑨年額支払賃料        622,184 円　×　12ヶ月　＝　       7,466,208 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,466,208 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       597,297 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,868,911 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,202,895 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,267 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,244,368 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         235,833 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,125,011 円　　　　（　        22,127 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-505		 1,920  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,087 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,073 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,998 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸３１
　　　　-502		 1,893  
(   1,857) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,058 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 335,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 223,986 円  　　　        7,466,208　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      259,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      683,400 円  　　　　     67,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        67,000 円  　　　　     67,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,635,386 円　（　　　　　　         5,079 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 67,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 175,000 円／㎡　×　     382.58 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,723,500 円  
（　　　　　        14,669 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,125,011 円      
②総費用 1,635,386 円      
③純収益　①－② 5,489,625 円      
④建物等に帰属する純収益 4,723,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 766,125 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 746,282 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,318 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,878,340 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      49,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市中央通四丁目７番
 1840000164905-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊川 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-2 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　竹中　成仁   TEL.
鑑定評価額 31,100,000 円  １㎡当たりの価格 96,600 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 77,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市中央通４丁目７番
 ②地積
　(㎡)		 322  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)

1:2.5		 事務所

Ｓ1		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 北15.5m県道 水道、ガス、下水 稲荷口

680m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西   200 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５．５ｍ県道 交通

施設		 稲荷口駅北西方

680m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域であり、今後も地域特性は現状のまま推移していくものと予測する。地価は
比較的安定して推移しているが、物価上昇及び金利の動向等に注意が必要である。
(3)最有効使用の判定 低層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     96,600 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     43,300 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊川市内の幹線道路沿いの商業地域である。需要者は飲食、小売、サービス業等を営む中小法人及び個人
事業主、不動産業者等が中心であり、全国的に店舗展開する法人等も見られる。大型商業施設の進出等により商況は衰
退傾向にあるが、背後の住宅地の水準にかなり近づいているため、地価は比較的安定している。取引規模によるばらつ
きが大きく、需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 貸店舗等の収益物件も見られる商業地域であり、需要者は投資採算性も考慮し価値判断を行うことから、収益性は無視
できないが、投下資本に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低く試算された。一方、同一需給圏内の
類似地域から信頼性のある取引事例を収集できたため、市場動向を反映し実証性に優る比準価格を標準とし、収益価格
を参考に留め、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     96,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊川（県） 5-3             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     96,600 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊川市において、人口は概ね横這い、世帯数
は増加傾向にある。不動産の取引件数は概ね
横這いであり、不動産取引は全般に底堅い動
きをしている。

通称姫街道沿いに低層店舗等が建ち並ぶ商業
地域であり、商業地に対する需要は安定し、
地価は概ね横這いで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％ 0.0 ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊川０６
２４
-10		 豊川市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8m市道、
中間画地
準工
特別用途地区
(60,200)
b Ａ豊川０６
３４
-11		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 北西16m市道、
南東8m、
二方路
準工

(70,200)
c Ａ豊川０６
３８
-10		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北東6m、
二方路
近商

(90,200)
d Ｂ豊川０６
３８
-1		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西2.5m、角地
商業

(90,300)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
60,992  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[  90.0]		 100
[ 100.0]
67,769 		 100
[  71.3]
95,048 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
95,000 
b (　           ) 
65,940  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.8]
72,477 		 100
[  81.8]
88,603 
88,600 
c (　           ) 
92,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
97,368 		 100
[  96.0]
101,425 
101,000 
d (　           ) 
96,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
97,766 		 100
[  94.0]
104,006 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -8.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     96,600 円／㎡]  



豊川 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,202,821 
1,672,108 
5,530,713 
4,857,450 
673,263 		 （　0.9741）
655,825 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     13,953,723 円　　　　（　     43,300 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 191.29 Ｓ2 382.58
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   322 ㎡     11.5 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  15.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗…フロア貸し　２階事務所…フロア貸し ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
191.29 
88.0 
168.34 
2,091 
351,999 		 4.0  1,407,996 
2.0  703,998 

 2～ 2		 事務所
191.29 
88.0 
168.34 
1,673 
281,633 		 3.0  844,899 
1.0  281,633 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
382.58 
88.0 
336.68 

633,632 		 2,252,895 
985,631 
⑨年額支払賃料        633,632 円　×　12ヶ月　＝　       7,603,584 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     336.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,603,584 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       608,287 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 6,995,297 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,252,895 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          20,727 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          985,631 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         186,797 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,202,821 円　　　　（　        22,369 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-503		 1,983  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,248 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,170 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,091 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-505		 1,920  
(   1,852) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,065 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 344,500 円  　　　　     68,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 228,108 円  　　　        7,603,584　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      259,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      702,700 円  　　　　     68,900,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        68,900 円  　　　　     68,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        68,900 円  　　　　     68,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,672,108 円　（　　　　　　         5,193 円／㎡）　　（経費率　　  23.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 68,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     382.58 ㎡　×　(100% ＋　       ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,857,450 円  
（　　　　　        15,085 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,202,821 円      
②総費用 1,672,108 円      
③純収益　①－② 5,530,713 円      
④建物等に帰属する純収益 4,857,450 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 673,263 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 655,825 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,037 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     13,953,723 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      43,300 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市中央通四丁目７番
 1840000164905-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考