別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　佐々木　絹夫   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市諏訪３丁目１５１番外
 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,400)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、営業所等
が建ち並ぶ県道沿い
商業地域		 東21m県道 水道、ガス、下水 諏訪町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 諏訪町駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 中心商業地域であり、商業地域として熟成しているが、八幡地区にオープンしたイオンの影響を受けて先行きが
懸念される状況にある。地価は、ほぼ底値水準にあるため現状を維持し推移していくものと見込まれる。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     73,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲：主に価格上位豊川市内商業地域一円である。需要者の属性：豊川市内事業者、個人のほか東三河地
区の事業者、個人も含まれる。市場の需給動向：商業施設プリオを核とする中心商業地でるが、八幡地区にオープンし
たイオンの影響を受け顧客の減少など先行きを懸念して市場は横ばい乃至やや軟調である。市場での需要の中心となる
価格帯：土地は少額物件も見られるが総額で２０００万円～５０００万円程度であり、バラつきが見られる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当該地域は小売店舗、営業所が多く見られる商業地域であるが、地域内店舗等は自用の店舗、事務所が多い利用状況に
あり、賃貸市場において元本に見合う賃料を授受することができず収益力に劣る状況にある。従って、本件では、比準
価格の６０％程度で求められた収益価格は参考に留め、最近の不動産市場の動向を反映して求められた実証的価格であ
る比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 東海地方における企業の設備投資は増加傾向
、住宅投資は弱い動き、雇用・所得情勢は緩
やかに改善しており、企業の業況感は、改善
が続いている。

商業施設プリオを核とする中心商業地域であ
り、利用状況に特段の変化は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ｂ豊川０６
２３
-1		 豊川市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西21m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b Ａ豊川０５
３６
-517		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m国道、
東6m、二方路
近商

(100,200)
c Ｂ豊川０６
３８
-1		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西2.5m、角地
商業

(90,300)
d Ａ豊川０６
３８
-10		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北東6m、
二方路
近商

(90,200)
e Ａ豊川０６
２７
-5		 豊川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.2m市道
、南西3.8m、
角地
商業

(90,252)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
102,856  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
102,856 		 100
[  85.3]
120,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
79,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,127 		 100
[  70.1]
112,877 
113,000 
c (　           ) 
96,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
97,766 		 100
[  75.3]
129,835 
130,000 
d (　           ) 
92,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
97,368 		 100
[  77.9]
124,991 
125,000 
e (　     46,253) 
92,506  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,506 		 100
[  76.2]
121,399 
121,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



豊川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,860,337 
2,672,483 
9,187,854 
7,825,500 
1,362,354 		 （　0.9741）
1,327,069 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     28,235,511 円　　　　（　     73,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 206.93 Ｓ3 594.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   400 ％   400 ％   387 ㎡     21.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～３階は部分貸しの事務所を想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.53 
91.2 
164.69 
2,350 
387,022 		 4.0  1,548,088 
2.0  774,044 

 2～ 2		 事務所
206.93 
79.7 
164.86 
1,880 
309,937 		 3.0  929,811 
2.0  619,874 

 3～ 3		 事務所
206.93 
79.7 
164.86 
1,880 
309,937 		 3.0  929,811 
2.0  619,874 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.39 
83.2 
494.41 

1,006,896 		 3,407,710 
2,013,792 
⑨年額支払賃料      1,006,896 円　×　12ヶ月　＝　      12,082,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     494.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されており、計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,082,752 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       995,420 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,447,332 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,407,710 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,351 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        2,013,792 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         381,654 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,860,337 円　　　　（　        30,647 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２９
　　　　-503		 1,983  
(   1,944) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,479 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,438 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,350 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸０２
　　　　-505		 1,728  
(   1,589) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
2,194 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 555,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 373,283 円  　　　       12,442,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,132,200 円  　　　　    111,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       111,000 円  　　　　    111,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　必要なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,672,483 円　（　　　　　　         6,906 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 111,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     594.39 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,825,500 円  
（　　　　　        20,221 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,860,337 円      
②総費用 2,672,483 円      
③純収益　①－② 9,187,854 円      
④建物等に帰属する純収益 7,825,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,362,354 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,327,069 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,429 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,235,511 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      73,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市諏訪三丁目１５１番
 1840000145216-0000
2 　豊川市諏訪三丁目１５２番
 1840000145217-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
豊川 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
豊川 5-1 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　中谷　恵子   TEL.
鑑定評価額 46,800,000 円  １㎡当たりの価格 121,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 97,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 豊川市諏訪３丁目１５１番外
 ②地積
　(㎡)		 387  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
高度利用地区


(100,400)
台形
1.2:1		 店舗兼住宅

ＲＣ3		 小売店舗、営業所等
が建ち並ぶ県道沿い
商業地域		 東21m県道 水道、ガス、下水 諏訪町

300m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    40 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 ３階建程度の店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  19.0 ｍ、規模　　       400 ㎡程度、形状　ほぼ台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２１ｍ県道 交通

施設		 諏訪町駅北方

300m		 法令

規制		 商業
(100,400)
防火 
高度利用地区
⑤地域要因の将
　来予測		 豊川市中心市街地に位置し、小売店舗、営業所等が集積する商業地域で、当面は現状を維持していくものと予測
する。
(3)最有効使用の判定 ３階建程度の店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    121,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は豊川市内及び周辺市内の商業地域である。需要者の中心は、店舗や事務所としての利用を取引目的する法
人、個人事業者であり、一部に同一需給圏外からの進出も見られる。豊川市内の中心商業地域であり、商業集積や利便
性が比較的優れていることから、需要は認められるものの、取引件数は少ない。需要者の業態、利用目的や画地規模等
により取引総額にばらつきが見られ、需要の中心となる価格帯は把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格である。採用した事例は豊川市内等の商業地に係る取引事例で客観性が
高い。一方、収益価格は投資採算性を反映した価格であるが、事業者向け賃貸市場の成熟程度が低いことから、収益価
格は低位に試算されている。従って、収益価格は参考にとどめ、取引市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標
準地との検討結果を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　豊川 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     98,300 円／㎡		 [100.1]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.5]		 [100.0]
100		 121,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    121,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 豊川市の人口は微増傾向。大規模ＳＣ開業に
伴う人流の変化や豊川市内の商業地の序列が
変動する可能性があり、需給は慎重化してい
る。

諏訪地区の中心であるプリオビルに隣接する
商業地域であるが、地域要因に特段の変化は
認められない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
0.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 豊川 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a Ａ豊川０６
２７
-5		 豊川市

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西4.2m市道
、南西3.8m、
角地
商業

(90,252)
b Ａ豊川０６
３８
-10		 豊川市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
北東6m、
二方路
近商

(90,200)
c Ｂ豊川０６
３８
-1		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北5m市道、
西2.5m、角地
商業

(90,300)
d Ａ豊川０５
３６
-517		 豊川市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西16m国道、
東6m、二方路
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　     46,253) 
92,506  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
92,506 		 100
[  76.2]
121,399 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
121,000 
b (　           ) 
92,500  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
97,368 		 100
[  77.0]
126,452 
126,000 
c (　           ) 
96,788  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.0]
97,766 		 100
[  76.2]
128,302 
128,000 
d (　           ) 
79,127  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
79,127 		 100
[  71.7]
110,358 
110,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    121,000 円／㎡]  



豊川 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,739,538 
2,634,282 
9,105,256 
7,684,500 
1,420,756 		 （　0.9741）
1,383,958 		 （  4.8 -  0.1 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     29,445,915 円　　　　（　     76,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
豊川 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 206.93 Ｓ3 594.39
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
高度利用地区
 100 ％   400 ％   400 ％   387 ㎡     21.0 m x   19.0 m  前面道路：県道     　  21.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階及び３階は事務所のフロア貸しを想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
180.53 
91.2 
164.69 
2,371 
390,480 		 4.0  1,561,920 
2.0  780,960 

 2～ 2		 事務所
206.93 
79.7 
164.86 
1,897 
312,739 		 3.0  938,217 
2.0  625,478 

 3～ 3		 事務所
206.93 
79.7 
164.86 
1,778 
293,121 		 3.0  879,363 
2.0  586,242 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
594.39 
83.2 
494.41 

996,340 		 3,379,500 
1,992,680 
⑨年額支払賃料        996,340 円　×　12ヶ月　＝　      11,956,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     494.41 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）   5,000 円／台　×　   6 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         360,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,956,080 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　         360,000 円　　×　　   8.0 ％　＝　　       985,286 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,330,794 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,379,500 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          31,091 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     5 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,992,680 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　         377,653 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,739,538 円　　　　（　        30,335 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a Ｂ豊川賃貸２４
　　　　-504		 2,450  
(   2,402) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 94.0]		 100
[100.0]
2,606 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,460 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,371 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b Ｂ豊川賃貸３４
　　　　-503		 2,131  
(   2,069) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,313 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
豊川 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 545,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 369,482 円  　　　       12,316,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      390,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,111,800 円  　　　　    109,000,000　×　　  60.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       109,000 円  　　　　    109,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,634,282 円　（　　　　　　         6,807 円／㎡）　　（経費率　　  22.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.8 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 45 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9741    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 109,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 176,000 円／㎡　×　     594.39 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0705     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0538 ×　 40 ％　＋　0.0689 ×  30 ％　＋ 0.0945 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 7,684,500 円  
（　　　　　        19,857 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,739,538 円      
②総費用 2,634,282 円      
③純収益　①－② 9,105,256 円      
④建物等に帰属する純収益 7,684,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,420,756 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,383,958 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,576 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,445,915 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 豊川 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　豊川市諏訪三丁目１５１番
 1840000145216-0000
2 　豊川市諏訪三丁目１５２番
 1840000145217-0000
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備考