令和6年1月15日　提出 豊川 -32　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -32 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　小笠原　貴洋   TEL.

鑑定評価額 13,400,000 円  １㎡当たりの価格 74,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 59,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市下長山町堺８４番４外 ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に共同 住宅等が見られる住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 牛久保 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南   190 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 牛久保駅西方 1.3km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域であり、比較的良好な居住環境と総額としての値頃感もあって、 地価は上昇傾向で推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     74,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ飯田線及び名鉄豊川線沿線の住宅地域であり、主たる需要者は市内に居住する一次取得者層である。 当該近隣地域は住宅地域としての熟成が進みつつあり、それに伴う居住環境の改善と土地価格の割安感や総額としての 値頃感もあって、地価は上昇傾向にある。このような状況の中、市場の中心となる価格帯は土地で１，０００～１，５ ００万円程度、土地建物一体で総額３，０００～３，５００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は代替競争関係の強い取引事例から比準して求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格である。収益 価格は対象標準地の画地条件等より求めることができなかった。収益性への期待は乏しく、個人による自用目的での取 引が中心である当該近隣地域の地域的特性を鑑み、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格の考え方は参考に留 め、代表標準地との検討も踏まえるとともに単価と総額との関係にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -14                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     88,500 円／㎡ [100.6] 100 100 [102.0] 100 [117.6] [100.0] 100 74,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     73,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 円安や物価高等の経済変動の影響はあるもの の豊川市内の住宅地の需要は概ね安定してい るが、二極化の傾向も見られる。 地域要因に大きな変動はないが、周辺に利便 施設も多く比較的居住環境も良好であること から需要は堅調に推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％