鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
豊川 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 -25

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　中谷　恵子

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市御津町御馬梅田８番２				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＲＣ2	住宅、作業所等が混在する既成住宅地域	北西5.2m市道	水道、下水	愛知御津 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
．２ｍ市道

交通

施設

愛知御津駅南方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、主に海苔業を生業とする既成住宅地域である。地域に特段の変動要因はなく、現状のまま推移する
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 8,870 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に豊川市の郊外部における市街化区域に存する住宅地域一円である。需要者の中心は、豊川市内の一
次取得者及び地縁者が主である。市場における需給動向は、旧御津町で市の中心市街地から離れていること、漁港に近
い標高が低い地域であること等から弱含みであり、地価水準も下落傾向にあるものと思料される。需要の中心となる価
格帯としては、土地で１，２００万円程度、新築戸建住宅は３，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者は主に自己使用目的の一次取得者である中、収益還元法の適用を試みたが、低く試算された。対象標準地の属す
る地域が愛知御津駅から南方約２ｋｍに位置する住宅地域であり、収益性よりも居住性及び快適性を重視する傾向にあ
るエンドユーザーの志向等が反映されたものと判断される。従って、収益価格を参考に留め、実際の取引であり実証的
で市場性を反映している比準価格を採用し、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊川市の人口は微増傾向。地域経済が比較的
堅調に推移する中、住宅市場では利便性、住
環境、災害リスク等に応じて価格の二極化傾
向が続いている。

旧御津町内の住宅、作業所等が混在する標高
の低い既成住宅地域であり、地域要因に特段
の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０６２４ -5	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.6m市道、北西2.5m、角地		１住居 (60,160)
b	Ａ豊川０５３７ -517	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)
c	Ａ豊川０６４２ -4	豊川市		建付地	（　）	不整形	南西7.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊川０６３４ -6	豊川市		建付地	（　）	不整形	西4.9m市道、中間画地		１住居 (60,196)
e	Ａ豊川０６３７ -7	豊川市		建付地	（　）	袋地等	南6m市道、中間画地		１低専 (30,50)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,413	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	47,693	100 [ 100.0]	47,693	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,700
b	(　 ) 53,740	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	54,959	100 [ 99.8]	55,069		55,100
c	(　 ) 55,169	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	64,905	100 [ 144.8]	44,824		44,800
d	(　 ) 48,261	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	60,326	100 [ 122.8]	49,125		49,100
e	(　 ) 35,302	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	44,128	100 [ 138.0]	31,977		32,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +24.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +37.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,200 円／㎡]

豊川 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難な為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,626,104	552,440	2,073,664	1,965,810	107,854	（　0.9699） 104,608	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	2,225,702 円　　　　（　 8,870 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.43	Ｗ2	178.86
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建て共同住宅、平均専有面積約６０㎡の２ＬＤＫ３戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

メゾネットタイプの為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	89.43	100.0	89.43	1,183	106,000	2.0	212,000
							1.0	106,000
～

～

～

～

計		178.86	100.0	178.86		212,000		424,000
								212,000

⑨年額支払賃料	212,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,544,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,544,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 134,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,553,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	424,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,028 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 212,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 68,476 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,626,104 円　　　　（　 10,463 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸２４　　　　-7	1,262 ( 1,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	1,289	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,218 円/㎡　月額支払賃料（　 1,183 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３４　　　　-1	1,090 ( 1,088)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,147
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	129,500 円	25,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	80,640 円	2,688,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 264,100 円	25,900,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,900 円	25,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 552,440 円　（　　　　　　 2,201 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,900,000 円	設計監理料率　 145,000 円／㎡　×　 178.86 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,965,810 円（　　　　　 7,832 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,626,104 円
②総費用	552,440 円
③純収益　①－②	2,073,664 円
④建物等に帰属する純収益	1,965,810 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	107,854 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	104,608 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,225,702 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,870 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊川 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊川市御津町御馬梅田８番２	1840000005685-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
豊川 -25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 -25

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　松島　教

TEL.

鑑定評価額

11,300,000 円

１㎡当たりの価格

45,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月22日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市御津町御馬梅田８番２				②地積　(㎡)	251 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅ＲＣ2	住宅、作業所等が混在する既成住宅地域	北西5.2m市道	水道、下水	愛知御津 2.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 130 ｍ、南 120 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.5 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
．２ｍ市道

交通

施設

愛知御津駅南方

2.0km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

漁港近くに住宅が密集する旧来からの住宅地域で、現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価水準は底値
圏で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 45,200 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,550 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊川市の合併前旧御津町の住宅地域及び隣接市の三河湾岸沿いの住宅地域である。需要者の中心は、近
隣地域周辺に地縁を有する地元在住者であり、同一需給圏外からの転入は少ない。臨海部特有のリスクが意識されるほ
か、中心市街地から離れ、居住環境にも難がある旧来からの住宅地域で需要は弱い。需要の中心となる価格帯は、２０
０㎡の土地で１０００万円程度まで、新築戸建住宅で２８００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

収益還元法の適用を試みたが、近隣地域周辺には賃貸住宅が僅かしか見られず、土地価格に見合う賃料水準が形成され
ていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域及び周辺類似地域は、自用目的の取引が中心であり、収益性よ
りも利便性及び快適性が重視されて価格が形成されている。従って、収益価格は参考にとどめ、取引市場の実態を反映
した比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

原材料価格等の高止まりが懸念されるものの
、底堅い需要に支えられ、総じて宅地取引市
場は堅調である。

周辺の土地利用状況に特段の変化は認められ
ないが、需要が乏しく地価は下落基調である
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 -25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０５３７ -517	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西4.6m市道、中間画地		１住居 (60,184)
b	Ａ豊川０６４２ -12	豊川市		更地	（　）	ほぼ整形	北東3.9m市道、北西3.5m、角地		１住居 (60,160)
c	Ａ豊川０６４２ -4	豊川市		建付地	（　）	不整形	南西7.2m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊川０６２４ -5	豊川市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西2.6m市道、北西2.5m、角地		１住居 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 53,740	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,686	100 [ 118.5]	45,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	45,300
b	(　 ) 65,987	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	64,758	100 [ 140.2]	46,190		46,200
c	(　 ) 55,169	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	65,099	100 [ 156.7]	41,544		41,500
d	(　 ) 48,413	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.9]	47,741	100 [ 100.0]	47,741		47,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +14.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +35.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +45.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 45,200 円／㎡]

豊川 -25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,609,838	556,827	2,053,011	1,973,400	79,611	（　0.9699） 77,215	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	1,642,872 円　　　　（　 6,550 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 -25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	89.10	Ｗ2	178.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	251 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４４．５５㎡の共同住宅４戸を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	89.10	100.0	89.10	1,230	109,593	1.0	109,593
							0.0	0
～

～

～

～

計		178.20	100.0	178.20		219,186		219,186
								0

⑨年額支払賃料	219,186 円　×　12ヶ月　＝　 2,630,232 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 4 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 144,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,630,232 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 144,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 166,454 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,607,778 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	219,186 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,060 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,609,838 円　　　　（　 10,398 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸３２　　　　-1	1,330 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,147	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,231 円/㎡　月額支払賃料（　 1,230 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３７　　　　-1	1,525 ( 1,483)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	1,315
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 -25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	26,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	83,227 円	2,774,232　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 26,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 265,200 円	26,000,000　×　　 60.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,000 円	26,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 556,827 円　（　　　　　　 2,218 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,000,000 円	設計監理料率　 146,000 円／㎡　×　 178.20 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,973,400 円（　　　　　 7,862 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,609,838 円
②総費用	556,827 円
③純収益　①－②	2,053,011 円
④建物等に帰属する純収益	1,973,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	79,611 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	77,215 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 308 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,642,872 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,550 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊川 -25　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊川市御津町御馬梅田８番２	1840000005685-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考