鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
豊川 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 -22

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　星野　ゆかり

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

51,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月13日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月14日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市長沢町音羽２２番１				②地積　(㎡)	528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅と農地が混在する住宅地域	南西5m市道、南東側道	水道、下水	名電長沢 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北、　　５
ｍ市道

交通

施設

名電長沢駅南方

170m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

名鉄名古屋本線の駅に近い住宅地域で、今後も暫くは現状のまま推移するものと予測する。市中心部から離れた
エリアであるものの交通利便性は高く、地価水準は安定的に推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,600 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,300 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊川市西部にて、名鉄線沿線の住宅地域である。需要者は市内に地縁的選好性を持つ一次取得
者が大半であるが、他の地域からの転入者も見られる。市中心部からは離れているものの、鉄道駅至近に位置し西三河
方面への交通利便性は比較的良好で、相対的な値ごろ感から住宅需要は安定的に推移している。需要の中心となる価格
帯は、土地で１，０００万円～１，５００万円程度、新築戸建で２，７００万円～３，５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象近隣は、資産保有目的のアパート等も見られるが自己使用目的の取引が大半で、収益性よりも居住の快適性を指向
する住宅地域である。よって、市場の実態を反映した実証的価格である比準価格を中心に、低位に求められた収益価格
を参考にとどめ、昨今の経済情勢及び不動産市況等を総合的に勘案し、単価と総額の観点にも留意し、本鑑定評価額を
決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     51,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

物価高や金融市場の変動等の先行き懸念はあ
るが、雇用や所得環境の改善が見られ、不動
産市場は居住環境や利便性等による二極化傾
向が続いている。

市中心部から離れているが、鉄道駅至近の住
宅地域であり、地域要因に特段の変動もなく
地価は安定的に推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０６４１ -8	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	南西4.5m県道、中間画地		１住居 (60,180)
b	Ａ豊川０６１４ -4	豊川市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専高さ制限１０ｍ (50,100)
c	Ａ豊川０６３８ -1	豊川市		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
d	Ａ豊川０６３１ -11	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
e	Ａ豊川０５２４ -521	豊川市		更地	（　）	長方形	北6m市道、中間画地		｢調区｣建築協定 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 56,543	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	55,434	100 [ 97.0]	57,148	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	56,500
b	(　 ) 46,943	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	45,607	100 [ 90.3]	50,506		50,000
c	(　 ) 66,469	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,840	100 [ 120.0]	54,033		53,400
d	(　 ) 60,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	62,422	100 [ 120.0]	52,018		51,400
e	(　 ) 42,377	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	41,826	100 [ 80.3]	52,087		51,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,600 円／㎡]

豊川 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,920,641	1,162,805	4,757,836	4,493,280	264,556	（　0.9699） 256,593	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,459,426 円　　　　（　 10,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	190.90	Ｗ2	381.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	528 ㎡	17.3 m x 32.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積約６４㎡、ファミリータイプ計６戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	190.90	100.0	190.90	1,252	239,007	2.0	478,014
							1.0	239,007
～

～

～

～

計		381.80	100.0	381.80		478,014		956,028
								478,014

⑨年額支払賃料	478,014 円　×　12ヶ月　＝　 5,736,168 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 324,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,736,168 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 324,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 303,008 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,757,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	956,028 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 9,082 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 478,014 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 154,399 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,920,641 円　　　　（　 11,213 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸３２　　　　-1	1,330 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.9]	100 [100.0]	1,331	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,290 円/㎡　月額支払賃料（　 1,252 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸２４　　　　-4	1,224 ( 1,188)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	1,251
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	296,000 円	59,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	181,805 円	6,060,168　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 503,200 円	59,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	59,200 円	59,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,162,805 円　（　　　　　　 2,202 円／㎡）　　（経費率　　 19.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	59,200,000 円	設計監理料率　 155,000 円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,493,280 円（　　　　　 8,510 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,920,641 円
②総費用	1,162,805 円
③純収益　①－②	4,757,836 円
④建物等に帰属する純収益	4,493,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	264,556 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	256,593 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,459,426 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,300 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊川 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊川市長沢町音羽２２番１	1840000050415-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
豊川 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊川 -22

愛知県

愛知第１１

氏名

不動産鑑定士　岡部　耕一郎

TEL.

鑑定評価額

27,200,000 円

１㎡当たりの価格

51,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊川市長沢町音羽２２番１				②地積　(㎡)	528 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅と農地が混在する住宅地域	南西5m市道、南東側道	水道、下水	名電長沢 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　５
ｍ市道

交通

施設

名電長沢駅南方

170m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

市内西部の郊外に位置する一般住宅と農地が混在する住宅地域で、地域に変化を促す特段の要因は見受けられな
いため、当面現状のまま推移するものと予測する。地価水準は横ばい乃至弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0
規模　　　　　　　　　　　　　　  -3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 51,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 10,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊川市西部の名鉄線沿線の住宅地域一円である。需要者は市内に地縁的選好性を有する一次取
得者が中心である。取引市場では物件の選別化が明確化している中に、近隣地域は最寄駅に近接しているが市内中心部
から離れた農地も残る郊外の既成住宅地域のため、土地需要者の選好性は弱い。需要の中心となる価格帯は面積等によ
るバラツキから取引総額の把握は困難であるが、土地単価で４５，０００円／㎡～６０，０００円／㎡程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅と農地が混在する地域で、自己使用目的の土地取引が中心であることから、主として居住の快適性
及び利便性に基づき価格形成が行われる地域である。一方、当該地域では元本価値に見合う賃料水準が形成されていな
いことから、収益価格は低位に試算された。従って、売買市場の実際の取引を反映した比準価格を中心に、収益価格は
参考にとどめ、他の標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当市の人口は近年ほぼ横這い傾向で、地価は
全般的に安定しており、不動産市場は底堅い
が、立地条件等による二極化が拡大傾向にあ
る。

地域要因に特段の変化は見受けられないが、
市中心部から離れた一般住宅、農地等が混在
する地域で、土地需要は弱い状況にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊川 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ａ豊川０６１４ -4	豊川市		更地	（　）	長方形	南6m市道、中間画地		１低専 (50,100)
b	Ａ豊川０６３８ -1	豊川市		建付地	（　）	長方形	南西7m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	Ａ豊川０６３１ -11	豊川市		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		１中専 (60,160)
d	Ａ豊川０５３７ -514	豊川市		貸家建付地	（　）	不整形	北東5m市道、南東4m、二方路		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,943	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.9]	45,607	100 [ 87.5]	52,122	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.9] 　　　　 100	51,500
b	(　 ) 66,469	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	64,840	100 [ 122.0]	53,148		52,600
c	(　 ) 60,549	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	62,422	100 [ 126.8]	49,229		48,700
d	(　 ) 36,834	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 75.0]	100 [ 92.0]	53,383	100 [ 104.0]	51,330		50,800
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +22.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +32.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 51,500 円／㎡]

豊川 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,660,626	1,112,933	4,547,693	4,288,350	259,343	（　0.9699） 251,537	（ 4.8 - 0.1 ） 4.7％
	⑧収益価格	5,351,851 円　　　　（　 10,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊川 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	190.90	Ｗ2	381.80
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	528 ㎡	17.3 m x 32.5 m	前面道路：市道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ計６戸、平均専有面積約６４㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	190.90	100.0	190.90	1,194	227,935	2.0	455,870
							1.0	227,935
～

～

～

～

計		381.80	100.0	381.80		455,870		911,740
								455,870

⑨年額支払賃料	455,870 円　×　12ヶ月　＝　 5,470,440 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	3,000 円／台　×　 9 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 324,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,470,440 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 324,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 289,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,504,718 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	911,740 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,662 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 455,870 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 147,246 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,660,626 円　　　　（　 10,721 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｂ豊川賃貸３７　　　　-6	1,363 ( 1,325)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [112.0]	100 [100.0]	1,217	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,230 円/㎡　月額支払賃料（　 1,194 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｂ豊川賃貸３２　　　　-1	1,330 ( 1,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,243
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊川 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,500 円	56,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	173,833 円	5,794,440　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 63,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,112,933 円　（　　　　　　 2,108 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.1 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

18 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9699

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 148,000 円／㎡　×　 381.80 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0759	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0629 ×　 45 ％　＋　0.0836 × 40 ％　＋ 0.0945 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,288,350 円（　　　　　 8,122 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,660,626 円
②総費用	1,112,933 円
③純収益　①－②	4,547,693 円
④建物等に帰属する純収益	4,288,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	259,343 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	251,537 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 476 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,351,851 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

豊川 -22　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	豊川市長沢町音羽２２番１	1840000050415-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考