令和6年1月15日　提出 豊川 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   豊川 -15 愛知県 愛知第１１ 氏名  不動産鑑定士　福岡　洋介   TEL.

鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 90,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 個別評価 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 豊川市八幡町下六光寺１４番１４ (豊川西部５０街区２－２) ②地積 　(㎡) 189   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,150) （その他） 地区計画等 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が増えつつ ある区画整理中の住 宅地域 北6m市道 水道、ガス、下水 国府 900m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西    80 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 豊川西部土地区画整理事業地 内の住宅地域 街 路 基準方位北、　　６ ｍ市道 交通 施設 国府駅北東方 900m 法令 規制 １中専 (60,150) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 周辺には空地も残っているが、今後も土地区画整理事業が進み、住宅地域として熟成していくものと思われ、地 価水準も堅調に推移していくものと予測するが、今後の金利の動向には留意を要する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     90,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏：主として豊川市の名鉄名古屋本線、同豊川線沿いの住宅地域であるが、市内全般の住宅地域も含めた圏域 である。需要者の属性：市内在住の一次取得者であり、同一需給圏外からの転入も見られる。市場の需給動向：土地区 画整理事業の進捗に伴い、熟成度が高まり、良好な居住環境により、需要は強含みである。市場での需要の中心となる 価格帯：土地は対象標準地の規模で１７００万円程度、建売物件で３０００万円から３５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、国府駅の北東方に位置し、一般住宅が増えつつある土地区画整理中の住宅地域である。需給動向を見ると 自用目的での取引が主体であり、画地規模が小さいこと等より経済合理的にみて経営が可能となる賃貸住宅の建築を想 定することが困難なため収益価格は非適応とした。したがって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地 との均衡、直近の市場動向等も検討のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　豊川 -3                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +5.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     84,000 円／㎡ [101.2] 100 100 [105.0] 100 [ 89.2] [100.0] 100 90,800  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     89,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] インフレ経済への変化、金利上昇社会への構 造変化と緩やかな人口増加等により堅調な地 域と外延部の需要の弱い地域との二極化が顕 在化している。 居住環境が良好な土地区画整理中の住宅地域 である。新築の住宅も多く、熟成度は高まっ てきており、需要は堅調な地域である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％